2026年4月1日、財産分与の請求期間が離婚後2年から5年へと延長された。同日、住所・氏名変更登記の義務化もスタートした。この二つの法改正が交差するタイミングで、婚姻中に相続を受けた不動産を保有する層は資産保護のフレームワークを見直す必要に迫られている。

特有財産の境界線が曖昧になる三つの実務パターン

民法762条1項は、婚姻中に相続した財産を「特有財産」として財産分与の対象外と定める。しかし実務では、この境界線が崩れるケースが頻出する。

第一に、遺産を夫婦生活費に充当した場合だ。相続した現金を住宅ローンの繰上返済やリフォーム費用に回すと、特有財産と共有財産の混在が生じる。第二に、相続不動産の管理・改修だ。婚姻期間中に行った大規模修繕や賃貸管理の実績が、共有財産化の根拠となる。第三に、相続口座の運用形態だ。相続財産を単独名義で管理せず、夫婦共通の口座に入金した場合、共有財産と認定されるリスクが高まる。

これらのパターンは、特に港区・渋谷区・千代田区の高額不動産を相続した層で顕在化する。評価額が3億円を超える物件では、財産分与の対象範囲を巡る争いは数億単位の金額差を生む。

Koukyuu が対応する相談の中でも、相続後のリフォーム費用の出所や、賃料の受取口座の名義が、後の離婚協議で争点となるケースが増加している。

5年間の請求期間と、不動産流動化のタイミングリスク

2026年4月1日以降に離婚が成立した場合、財産分与の請求期間は5年間となる。2026年3月31日以前の離婚は従来どおり2年が適用される。この延長は、交渉に時間を要する高額不動産の分与において実務上重要だ。

期間延長の裏には、隠匿財産の発見リスクの増大がある。離婚後5年間は、相手方の資産調査と請求の準備期間として機能する。不動産を相続した側としては、この間の資産管理と簿記の整備が求められる。

特に注意すべきは、相続不動産の売却タイミングだ。財産分与請求期間中に売却を行うと、譲渡所得の計算と分与財産の評価額が複雑に絡む。相続税評価額と実勢価格の乖離が大きい都心3区では、この計算の違いが数千万単位の税額差を生む可能性がある。

相続登記義務化と、離婚協議中の名義変更順序

2024年4月1日に施行された相続登記義務化により、相続開始から3年以内の登記申請が義務となった。2026年4月1日からは、住所・氏名変更登記も義務化された。登記怠滞には過料が科される可能性がある。

離婚協議中に相続が発生した場合、「相続→離婚」の順で名義変更を進めることが推奨される。離婚後の名義変更は、書類不備や協議相手の協力欠如で滞るリスクが高い。相続登記を先に完了させておくことで、離婚協議書作成時点で確定した資産構成を提示できる。

実務上、相続登記に必要な書類は、遺産分割協議書または相続人の全員の合意を要する。離婚協議と並行して進めると、相続人の合意形成と離婚配偶者との交渉が二重化し、手続きが長期化する。

配偶者居住権の評価額が公示地価の2割に落ちるとき、資産はどこへ向かうかでは、相続と離婚が連鎖するケースでの居住権評価の動向を検討している。

譲渡所得税と二重課税の回避構造

財産分与で不動産を取得した場合、譲渡所得税が課される条件は厳格だ。取得価格より値上がりしている不動産に対し、譲渡所得が認定される。ただし、居住用不動産であれば3,000万円の特別控除が適用される可能性がある。

問題は、相続税と譲渡所得税の二重課税リスクだ。相続税評価額で取得した不動産を、財産分与で譲渡する際、相続時精算課税の適用有無や、小規模宅地の特例適用状況が譲渡所得の計算に影響する。

具体的には、相続税評価額が3億円、財産分与時の時価が4億円の物件を考える。相続税は3億円で計算され、譲渡所得税は4億円と取得価格の差額で計算される。相続税の課税価格と譲渡所得の取得費の整合性が取れない場合、税務調査で指摘を受けるリスクがある。

この構造は、配偶者控除で税額ゼロにするなら、小規模宅地は誰に残すかで論じた配偶者控除の戦略と絡む。小規模宅地の特例を配偶者に適用した場合、その後の財産分与で譲渡所得税の取得費がどう確定するかは、事前の設計が必要だ。

遺産分割協議書と離婚協議書の分離作成術

富裕層向けの資産保護で最も重要な実務は、二つの書類の分離作成だ。遺産分割協議書と離婚協議書は、税務調査や民事裁判で証拠として提出される。書式、日付、条項の明確な分離が求められる。

具体的な運用手順は以下の通りだ。第一に、相続開始直後に遺産分割協議書を作成し、相続登記を完了させる。第二に、離婚協議に入る際、既に相続登記済みの不動産を財産目録に記載する。第三に、特有財産として財産分与対象外とする条項を明記する。

この順序を逆にすると、離婚協議中に相続が発生した場合、配偶者が相続人として遺産分割協議に介入する余地が生じる。相続人全員の合意が必要な不動産の分割協議で、離婚配偶者が拒否権を行使するリスクがある。

評価基準日の固定と、簿記管理の実務

相続税評価額は、被相続人死亡日の時価で確定する。離婚前後で評価額が変動することはない。この固定性を前提に、相続後の簿記管理を整備すべきだ。

具体的には、相続不動産に係る収支を単独管理する口座を開設する。賃料収入や管理費支出を、婚姻期間中の共有財産と明確に分離する。リフォーム費用は、特有財産の保存行為として記録し、領収書を10年間保管する。

財産分与請求期間中の5年間は、簿記の監査期間とも言える。税務署や裁判所からの照会に対し、相続時点からの資産変動の軌跡を証明できる体制が必要だ。

7年ルール移行期の不動産移転、2026年に決断が迫られる理由では、相続税の申告期限7年後の譲渡所得税計算との関連も論じている。

Koukyuu は麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)はこちらから。