2025年12月、港区の「三田ガーデンヒルズ」が競売に付された。売却基準価格は5億2,000万円。落札価格は4億1,800万円、坪単価に換算すると1,700万円程度で、分譣時の価格帯とほぼ同等の水準となった。入札者はほとんどなかった。

この事実が2026年の東京高額マンション市場の核心を示している。かつて「市場価格の6〜7割」という割安感が競売物件の魅力だったが、現在はその前提が崩れつつある。同時に、短期転売融資で購入した高額マンションの融資更新困難による強制競売増加が見込まれている。2026年5月現在、競売市場は量的拡大と質的転換の接点にある。

期間入札制度の実務と保証金20%の資金計画

東京地方裁判所が採用する期間入札制度は、入札期間を1週間以上1か月以内（原則8日間）に設定し、郵送などで入札を受け付ける。開札期日に執行官が最高価買受申出人を定める。この制度により、物理的な競り場への出席が不要となり、地理的に離れた買主の参加が可能になった。

入札価格には下限がある。売却基準価額の8割以上でなければ執行官は買受申出人を定めない。この8割ルールは、過度な低額入札を防ぐための法的ブレーキである。

保証金は売却基準価額の20%を納付する。期限内に代金全額を納付できない場合は没収される。つまり5億円の物件に入札するには、1億円の保証金を用意し、落札後に残り4億円を短期間で調達できる体制が必要となる。

この資金規律が、富裕層と一般購入者の間に明確な境界を引いている。融資実行までのタイムラグが存在する一般購入者に対し、自己資金による即納が可能な層が圧倒的に有利な状況が生まれる。

占有者リスクと内覧の実際

競売物件の最大の不確実性は占有者の存在である。第三者が電気・ガス契約の名義を変更し、「使用・占有」を主張するケースがある。立退きと引き換えに金銭を求めるトラブルも散見される。

内覧は差押債権者の申立てと占有者の同意が必要となる。両者の利害が対立する場面が多く、実際に建物内部を確認できる保証はない。外観のみの判断で数千万円単位の入札を行う状況は、リスク評価の観点から特殊である。

引渡命令は代金納付から6か月以内に申立てる必要がある。賃借人に対しては9か月以内となる。平成16年（2004年）の民事執行法改正により、使用借権者等への適用範囲が拡大したが、実際の立退きまでの期間は個別の事情によって大きく異なる。

残置物処理も買主の責任となる。動産の取得にはならず、別途強制執行手続きが必要となる。改装費用を見積もる際、これらの「見えないコスト」をどう計上するかが、利益率を左右する。

坪単価の再計算と利益率の縮小

従来の競売投資は「市場価格の6〜7割で取得し、修繕・改装後に市場価格で売却する」というシンプルな算盤が成立していた。しかし2026年の市場では、この前提が成り立たなくなっている。

具体例で確認する。坪単価300万円の物件を260万円で購入したとする。これは売却基準価額の8割以上であり、入札としては妥当なラインだ。しかし修繕費、占有者対応費、時間的コストを考慮すると、最終的な利益率は1割を下回る。リスクに見合わないケースが増加している。

高額マンションの場合、坪単価1,000万円を超える帯域では競売物件と分譲物件の価格差が縮小している。三田ガーデンヒルズの事例のように、分譲時と同等水準での落札が発生する。これは在庫増加と需要減少の構造を反映している。

ただし坪単価300万円前後の実需価格帯は需給崩壊していない。高額物件のみの現象であり、価格帯によって市場の温度差が鮮明になっている。

融資制度の変化と自己資金の優位性

民事執行法82条2項に基づく競落代金の銀行ローン制度により、抵当権設定登記が所有権名義変更登記と同時に可能となった。しかし占有者が残る物件への融資は依然として困難である。

銀行の担保評価は「空室想定価格」で行われる。占有者がいる場合、実勢価格との乖離が生じ、融資成数が低下する。さらに融資実行までの審査期間が、保証金没収のリスクを生む。

この構造の中で、自己資金による即納が可能な富裕層・投資家が優位に立つ。保証金20%の1億円を準備し、残り4億円を当日に振り込める資金力は、入札戦略の根本を変える。融資依存の買主は、占有者リスクのある物件を回避せざるを得ない。自己資金層はそのリスクを価格に織り込んで入札できる。

限定承認のメリット：高級不動産を手元に残す先買権と2026年の活用戦略の記事でも触れたように、資産承継の文脈では資金の即応性が権利行使の成否を分ける。競売市場においても同様の論理が働いている。

2026年の市場予測と物件選択の指標

2026年5月現在、短期転売融資で購入した高額マンションの融資更新困難による強制競売増加が見込まれている。物件数の増加は、買主にとって選択肢の拡大を意味するが、同時に価格形成の複雑化ももたらす。

物件選択の指標として、以下の数値に注目する必要がある。

売却基準価額と周辺物件の実勢価格の比率。1割以上の乖離がある場合、入札価値があると判断できる場面がある。ただしこの乖離が占有者リスクや修繕必要度を反映したものか、単なる価格遅行かを見極める必要がある。

坪単価の絶対水準。500万円を超える帯域では、競売物件の割安感が薄れている。300万円前後では実需の底堅さが確認できる。

建築年と管理組合の状況。競売物件は大規模修繕履歴の確認が困難な場合がある。積立金の状況を事前に把握できるかどうかが、取得後のコスト予測に直結する。

借地権と所有権の投資判断：2026年の価格形成メカニズムと富裕層の選択基準の分析と同様に、権利関係の明確さが価格評価の前提となる。競売物件においては、この権利関係の確認が制限される中で、どこまでリスクを許容できるかが個別の判断になる。

Koukyuu は、期間入札制度を利用した競売物件の取得を検討するクライアントに対し、物件の法的リスクと資金計画の両面から私的な相談に応じている。入札前のデューデリジェンス体制の構築から、引渡命令後の実務対応まで、有資格の宅建士が一貫して対応する。

Koukyuu は白金台・元麻布・代官山をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)より。