2026年4月、相続登記の義務化から1年が経過した。法務省の統計によると、相続登記申請件数は前年比で38%増加している一方、登記の過程で親の「隠れ借金」や担保設定が発覚するケースが急増している。特に港区・渋谷区・千代田区の高級不動産を相続する場合、物件価値と負債の関係を慎重に検討する必要がある。

限定承認は、相続財産の価額を限度として債務を承認する民法第922条・第923条に規定された制度である。相続開始を知った日から3か月以内の熟慮期間に、相続人全員で家庭裁判所に申述する必要がある。2026年現在、この制度を活用することで、高級不動産を確保しつつ債務リスクを限定する道が開かれる。

限定承認の基本制度と民法の規定

限定承認の法的根拠は民法第922条と第923条にある。相続人は被相続人の債務を、相続財産の価額を超えて承認する必要がない。これを「有限責任」と呼ぶ。

申述の手続きは以下の通りだ。

項目	内容
申述期限	相続開始を知った日から3か月以内（熟慮期間）
申述先	家庭裁判所
申述主体	相続人全員の共同
結果通知	申述から約1か月
清算完了	数か月から1年以上

令和2年（2020年）の限定承認の申述数は675件、対して相続放棄は234,732件だった（最高裁判所司法統計）。手続きの複雑さから、限定承認の利用は限定的であるが、高級不動産を含む相続財産の場合、戦略的な価値が大きい。

債務の有限責任化という最大のメリット

限定承認の最大のメリットは、相続人の固有財産を債務弁済に充てる必要がない点にある。相続財産の価額を限度として債務を清算できる。

具体的な数値で示す。仮に相続財産の総額が5億円、負債総額が8億円だった場合、単純承認をすれば相続人は3億円の債務を個人資産で弁済しなければならない。限定承認を選択すれば、5億円の相続財産をもって債務清算を行い、超過する3億円の債務は免れる。

負債超過が疑われる状況で特に有効だ。相続直前に被相続人が多額の借入を行っていたケース、事業用不動産に過大な担保が設定されていたケース、連帯保証債務が存在するケースなどに該当する。

限定承認を選択すると、相続財産管理人が選任され、官報公告の後に清算手続きが進む。相続人は清算の結果を待つことになる。

不動産を確保できる先買権の活用方法

限定承認を選択した相続人に与えられる重要な権利が「先買権」である。民法第936条に規定されるこの権利を行使すれば、家庭裁判所が選任した鑑定人の評価額で、希望する不動産を優先的に買い取れる。

先買権の実務的な流れは以下の通りだ。

限定承認の申述受理後、相続財産管理人が選任される

官報公告により債権者に対する申出期限が定められる

鑑定人による相続財産の評価が実施される

相続人は鑑定評価額で不動産を買い取る権利を有する

この仕組みの重要な点は、市場価格ではなく鑑定評価額での取得が可能であることだ。2026年の東京高級不動産市況では、鑑定評価額が実勢価格を下回るケースが少なくない。特に築年数の経った物件や、個別の事情を持つ物件でこの傾向が顕著だ。

港区のタワーマンション、渋谷区の低層高級住宅、千代田区の歴史的町家など、相続人が居住または保有を希望する不動産がある場合、限定承認による先買権行使は有力な選択肢となる。

死亡保険金が受け取れる仕組み

限定承認のもう一つのメリットは、死亡保険金の確保である。受取人が特定の相続人と指定されている死亡保険金は、相続人固有の財産とされ、限定承認をしても受け取れる（民法第945条）。

受取った死亡保険金は、被相続人の債務に充当する必要がない。相続人の純資産として確保できる。

さらに、相続税非課税枠も適用される。2026年現在、500万円×法定相続人の数が非課税となる。法定相続人が3人であれば1,500万円まで非課税だ。

この仕組みを組み合わせることで、相続財産の清算と並行して、現預金に相当する資産を確保できる。高級不動産の維持管理資金や、相続税の納税資金として活用できる。

2026年税制改正との関連性

2025年12月19日に公表された「2026年度与党税制改正大綱」により、「貸付用不動産」の相続税評価見直しが決定した。相続直前の不動産取得による節税効果は縮小方向にある。

しかし、限定承認制度自体は維持されている。相続税評価額の算定方法に変更はなく、限定承認による相続財産の取得価格は、相続開始時の時価とされる（譲渡所得の課税関係に影響）。

2026年の税制改正で注目されるのは、相続登記の義務化に伴う情報の透明化だ。登記の過程で隠れていた負債が発覚し、限定承認の検討が迫られるケースが増えている。この動きは、高級不動産を含む相続において、専門家による事前の法務・税務デューデリジェンスの重要性を高めている。

限定承認と相続放棄の違いと選び方

限定承認と相続放棄は、いずれも相続人を債務から保護する制度だが、法的効果は異なる。

項目	限定承認	相続放棄
プラスの財産	相続できる	相続できない
債務の責任	相続財産の範囲内	一切負わない
手続期間	数か月〜1年以上	比較的短期間
費用	鑑定費用・管理費用が発生	申述費用のみ
先買権	行使可能	なし

選択の基準は明確だ。プラスの財産のみを相続したい場合、特に不動産を手元に残したい場合は限定承認を選択する。マイナスの財産のみ、または相続財産の全容が不明でリスクを完全に回避したい場合は相続放棄を選択する。

相続財産の構成が複雑な場合、例えば港区の高級マンションと事業用不動産、預金、証券、借入金が混在する場合、限定承認による部分的な承認が有効だ。個別の資産ごとに承認・放棄を選択することはできないが、清算の結果として特定の資産を確保できる可能性が残る。

成年後見人による不動産売却：2026年法改正と手続きの実務については、別途解説している。

東京高級不動産における実務上の注意点

限定承認はメリットが大きい一方、実務上の注意点も存在する。

まず、小規模宅地等の特例が適用できない。相続税評価額が高くなる可能性がある。2026年の相続税計算において、この点は無視できない。

次に、取得価格の問題だ。限定承認による取得は、相続開始時の時価で取得したものとみなされる。将来的に不動産を売却した場合の譲渡所得の課税関係に影響する。被相続人の取得時の価格を引き継ぐ単純承認と比較して、譲渡所得が増える可能性がある。

手続期間も考慮が必要だ。申述から結果通知まで約1か月、清算完了まで数か月から1年以上かかるケースもある。不動産の管理費用や固定資産税の支払い義務が生じる期間を想定しておく必要がある。

Koukyuuが取り扱う3億円以上の高級不動産においては、これらの点を含めた総合的なシミュレーションが不可欠だ。不動産の遺産分割協議書作成：2026年相続登記義務化対応と高級物件特有の記載要件も参照されたい。

限定承認の申述は、相続人全員の共同で行う必要がある。他の相続人との調整が前提となる。合意形成が困難な場合は、家庭裁判所による審判を求めることも可能だが、期間と費用が増大する。

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