2026年4月、東京の高級住宅地における借地権物件の取引が活発化している。麻布台ヒルズ周辺や六本木、南青山の新築マンションでは、所有権物件の価格高騰を背景に定期借地権方式を採用する開発案件が増加している。日本住宅総合センターの調査によれば、定期借地権マンションの累計供給は7,015件に達し、都市部の地価上昇と相まって富裕層の投資選択肢として再評価されている。

この動向の裏には、借地権と所有権の本質的な違いを正確に把握した上での投資判断が求められている。単なる価格差ではなく、ランニングコスト、出口戦略、税制上の位置づけを総合的に勘案した分析が必要だ。

借地権と所有権の価格形成メカニズムの違い

借地権の価額は「自用地としての価額×借地権割合」で算出される。国税庁の令和7年4月1日現在の法令によれば、借地権割合は地域別に30〜90%で設定され、路線価図・評価倍率表で確認可能だ。東京の高級住宅地では割合が60〜90%と高めに設定される傾向にある。

実際の取引市場では、借地権物件は所有権物件の6〜8割程度の価格で取引されるケースが多い。2026年4月時点で港区の新築高級マンションの所有権物件が坪単価1,200万円前後で取引される一方、同エリアの定期借地権物件は坪単価800〜950万円で供給されている例が見られる。

この価格差の背景には、地主への地代支払義務と権利行使の制約がある。普通借地権の地代は土地価格の1%未満、定期借地権では2〜3%程度が一般的だ。国土交通省の資料によれば、定期借地権の地代は契約期間中の据え置きや段階的増額が原則であり、長期保有時のキャッシュフロー計画に直結する。

定期借地権の市場動向と今後の展望

定期借地権マンションの供給は、2020年代に入って急増している。日本住宅総合センターの2024年時点の調査で累計7,015件に達し、都心部の高級物件を中心に採用が拡大している。

この背景には、開発事業者側の土地確保戦略と、購入者側の初期投資抑制ニーズの両方がある。麻布台ヒルズや六本木ヒルズ周辺では、大規模再開発に伴う土地所有関係の複雑化を回避するため、定期借地権方式を採用するケースが増えている。

今後の展望として、2026年以降も都心部の地価上昇圧力が続く限り、定期借地権物件の供給は継続する見込みだ。ただし、借地権割合の高いエリアでは、所有権との価格差が縮小する可能性もある。投資判断においては、単なる初期投資額ではなく、保有期間中の総コストと出口戦略の自由度を比較検討することが重要だ。

借地権投資のメリット・デメリットを徹底比較

借地権投資のメリットは、税制面と初期投資面に集約される。まず、土地分の固定資産税・都市計画税が発生しない。建物のみが課税対象となり、所有権物件と比較して年間の税負担を3〜5割削減できるケースが多い。また、不動産取得税も建物分のみが対象となる。

デメリットは、権利行使の制約と出口戦略の限定性にある。売却や増改築には地主の承諾が必要で、承諾料は借地権価格の10%程度が目安とされる。定期借地権の場合、期間満了時には更地返還義務が生じ、解体費用を負担する必要がある。

土地を担保に家を建てる：借入可能額・親族名義土地・リスク管理【2026年版】でも触れているように、借地権は土地に抵当権を設定できないため、融資条件が厳格化する点も留意が必要だ。

融資・税制面での実務的な注意点

借地権物件の融資は、金融機関の審査が所有権物件より厳格となる。土地に抵当権が設定できないため、建物のみを担保とする融資形態となり、ローン成数が制限されるケースが多い。2026年4月時点では、都市銀行の一部で借地権物件に対する専用ローンプログラムが展開されているが、金利は所有権物件より0.3〜0.5%程度高めに設定されることが一般的だ。

税制面では、借地権は相続税評価において「小規模宅地等の特例」の対象外となる。底地については、要件を満たせば特例の適用が検討できるが、借地権自体は評価額のまま課税対象となる。相続・贈与時の節税効果は限定的であり、純粋な投資収益性で判断する必要がある。

2026年度税制改正では、貸付用不動産の評価に5年ルールが導入された。相続発生前5年以内に取得・新築した貸付用不動産の相続税評価は、従来の路線価評価ではなく、取得価額を基に地価の変動等を考慮した評価が行われる。借地権物件を賃貸用として取得する場合、このルールの影響を受ける可能性がある。

富裕層が知るべき相続税評価と節税戦略

借地権の相続税評価は、前述の通り「自用地としての価額×借地権割合」で算出される。東京の高級住宅地では借地権割合が60〜90%と高いため、評価額の圧縮効果は限定的だ。例えば、路線価1億円の土地に70%の借地権割合が適用される場合、借地権の評価額は7,000万円となる。

節税戦略としては、借地権と底地の同時売却が有効なケースがある。底地と借地権を同時に売却すれば、完全所有権の土地として扱われ、買取先が見つかりやすくなる。売却価格も借地権単独の売却より高額化する傾向がある。

普通借家契約と定期借家契約：2026年の実務判断基準で詳述しているように、賃貸借契約の類型と同様に、借地権契約の類型選択も長期的な資産戦略に影響を与える。

長期保有時の総コストシミュレーション

20年以上の長期保有を想定した場合、所有権と借地権の総コスト比較は以下のようになる。仮に初期投資額が所有権で2億円、借地権で1.4億円（7割）とする。

所有権の場合、土地・建物分の固定資産税・都市計画税を年間200万円程度と仮定すると、20年間で4,000万円の税負担が発生する。一方、借地権の場合は建物分のみで年間80万円程度とし、20年間で1,600万円。ただし、地代を年間280万円（土地価格1億円×2.8%）とすると、20年間で5,600万円の地代負担が加わる。

このシミュレーションでは、借地権の総コストは初期投資1.4億円＋税負担1,600万円＋地代5,600万円＝2億1,200万円。所有権は2億円＋4,000万円＝2億4,000万円となり、借地権がやや有利に見える。しかし、売却時の承諾料や期間満了時の解体費用を加味すると、実質的には同等か、所有権が有利となるシナリオも多い。

投資判断の核心は、保有期間と出口戦略の明確化にある。短期保有（10年未満）であれば借地権の初期投資抑制メリットが大きい。長期保有（20年以上）や相続を見据えた資産形成であれば、所有権の完全な支配権と自由度が優位となるケースが多い。

Koukyuu は麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地において、借地権・所有権の両方を対象としたプライベート・バイヤーズエージェンシーとして機能している。個別のポートフォリオ戦略については、個別のご相談)よりお問い合わせいただきたい。