2026年4月時点で、東京スター銀行（本社：港区赤坂）は在留カードを持つ外国籍の方を対象とした住宅ローンを提供している数少ない金融機関の一つである。出入国在留管理庁の統計によれば、令和6年6月末時点における在留外国人数は358万8,956人と過去最高を更新した。そのうち永住者は約90万人にとどまり、残る約270万人は永住権を持たない。この層の住宅取得需要に対して、大手メガバンク3行は原則として融資を行わない。東京スター銀行のスターワン住宅ローンが注目される背景はここにある。

スターワン住宅ローンの商品概要

東京スター銀行が外国籍向けに提供するスターワン住宅ローンは、在留カードを保有していれば永住権なしでも申込可能な点が最大の特徴である。融資額は50万円から1億円、返済期間は最長35年。保証料は不要で、一部繰上返済・全額繰上返済ともに手数料は0円である。

同行の基本金利は変動金利で年率1.400%から3.000%（2026年4月1日現在）。実際の適用金利は審査結果によって決定されるため、公式サイトで個別確認が必要となる。注目すべきは給与振込口座指定による金利優遇制度で、東京スター銀行の口座を給与振込口座に指定すると、年1.10%の金利優遇が融資期間全体に適用される。変動金利の基本金利から1.10%を差し引いた水準が実質的な借入コストとなる仕組みだ。

また、同行には預金連動型のスターワン住宅ローンという商品もある。預金残高がローン残高を上回った場合、住宅ローンの借入金利が実質年0%となる設計で、潤沢な流動資産を持つ外資系幹部や経営者にとっては資金効率を高める有力な選択肢となる。

申込にあたっては東京・港区本店への来店が必要である。オンラインのみでの完結は現状では対応していない。また、日本語の読み書きが理解できることが申込条件に含まれており、書類の内容を自ら確認できる語学力が求められる。

永住権なしで申込可能な条件と年収要件

外国籍 住宅ローン 審査の観点から、東京スター銀行が設定する主な申込条件を整理する。

年齢は申込時25歳以上65歳以下、完済時の年齢が75歳以下であること。年収要件は原則400万円以上だが、40歳以下の正社員については300万円以上に緩和されている。在留カードの保有と有効な在留資格が前提となる。

融資対象物件は主要都市圏の物件に限定される。東京23区内の物件は基本的に対象となるが、地方の物件については個別判断となる場合がある。

自己資金については、公式な条件として明示されているわけではないが、実際の利用者報告値として物件価格の約40%を用意しているケースが多い。これはフラット35の自己資金要件（10〜20%）と比べて高水準であり、資金計画の段階で十分に考慮しておく必要がある。港区や渋谷区の高額物件を検討する場合、物件価格が3億円を超えることも珍しくなく、自己資金として1億2,000万円前後を手元に確保しておくことが現実的な目安となる。

外国人の日本不動産購入：2026年の規制・手続き・実務論点を解説では、在留資格別の取得制限や登記手続きの実務について詳しく触れているため、購入全体のプロセスを把握したい方には参照を勧める。

商品間の混同に注意：住宅ローンと不動産担保ローンの違い

東京スター銀行の商品ラインナップには、スターワン住宅ローンのほかに「スター不動産担保ローン」がある。この二つは対象顧客が異なる点を明確に理解しておく必要がある。

スター不動産担保ローンの申込資格は「日本国籍または外国籍で永住権を持つ方」に限定されている。永住権を持たない外国籍の方が利用できるのは、あくまで住宅ローン商品のみである。東京スター銀行の公式FAQにもこの区別は明記されており、問い合わせ前に確認しておくべき重要な前提だ。

同様に、同行が提供する全世界型海外不動産ローン（不動産担保ローン）は金利年率1.25%から4.50%（2026年4月1日現在）の変動金利で提供されているが、こちらも別商品であり、在留カードのみを根拠とした外国籍向け住宅ローンとは商品設計が異なる。

外国人向け住宅ローンの金融機関比較

非永住権 住宅ローンに対応する金融機関は限られており、それぞれ条件が大きく異なる。2026年4月時点での主要な選択肢を比較する。

東京スター銀行は年収要件400万円以上、融資額上限1億円、自己資金目安40%。給与振込口座指定で年1.10%の金利優遇が受けられる点は他行にない特徴である。 プレスティア（SMBC信託銀行）は年収要件500万円以上、自己資金目安20%程度と報告されている。英語対応が充実しており、外資系勤務者に利用実績が多い。 あすか信用組合は融資額の80%以下を融資上限とし、年収要件は非公開。地域密着型の審査体制が特徴で、個別交渉の余地が比較的大きい。 フラット35（住宅金融支援機構）は長期在留資格を持つ外国籍の方に対応しており、自己資金要件は10〜20%と低い。ただし、対象物件の技術基準や融資上限（令和8年4月時点で8,000万円）の制約がある。 セゾン・ファンデックスは国籍制限があり、すべての在留資格に対応しているわけではない。 大手メガバンク3行（三菱UFJ銀行・三井住友銀行・みずほ銀行）は原則として永住権のない外国籍への住宅ローン融資を行わない。 東京スター銀行 住宅ローン 外国籍｜永住権なし・金利・審査難易度・控除を2026年4月時点で整理では、住宅ローン控除の適用可否も含めた詳細な比較を掲載している。

外国人 住宅ローン 比較の観点では、自己資金の厚みと年収水準によって最適な金融機関が変わる。年収1,000万円以上で自己資金を潤沢に用意できる場合は東京スター銀行の預金連動型が資金効率の面で優位に立つ。年収500万円台で自己資金が限られる場合はフラット35またはプレスティアが現実的な選択肢となる。

審査に必要な書類と日本語要件

在留カード 住宅ローンの申込に際して、一般的に求められる書類は以下の通りである。

• 在留カード（原本）
• パスポート
• 源泉徴収票または確定申告書（直近2〜3年分）
• 給与明細（直近3か月分）
• 勤務先の在籍証明書
• 購入予定物件の売買契約書または重要事項説明書
• 物件の登記事項証明書
• 印鑑証明書（外国籍の場合はサイン証明書で代替可能な場合あり）

日本語要件については、「読み書きの理解」が条件とされている。重要事項説明書や金銭消費貸借契約書は日本語で作成されるため、内容を自ら理解できることが前提となる。通訳の同席が認められるかどうかは個別確認が必要だが、契約当事者本人の理解能力が問われる点は変わらない。

外国人 住宅ローン 金利の観点から、適用金利は審査通過後に個別に提示される。公表されている基本金利はあくまで参考値であり、勤続年数・在留資格の種類・物件の担保評価額・借入額に対する年収倍率などが総合的に判断される。在留資格が「技術・人文知識・国際業務」の場合と「高度専門職」の場合では、審査担当者の評価軸が異なる可能性がある。

住宅ローン控除2026年：改正の全容と東京高額物件への実務的影響では、外国籍保有者が住宅ローン控除を受ける際の居住要件と確定申告の手続きについても解説している。

高額物件取得における実務上の論点

外国人 住宅ローン 条件として、東京スター銀行の融資上限は1億円である。南青山・西麻布・白金台など港区・渋谷区の高級住宅地では、新築マンションの成約価格が2億円から5億円を超えるケースが日常的になっている。融資上限1億円は、こうした物件の取得においては自己資金との組み合わせで補完する必要がある。

東京スター銀行とGTN、在留外国人向け金融サービスの実現に向けた業務提携（日本経済新聞、2025年11月）が報じたように、同行は在留外国人向けの金融サービス拡充を継続的に進めており、口座開設支援・多言語対応・住宅ローンを一体的に提供する体制を強化している。

高額物件の取得においては、住宅ローンの調達に加えて、相続税対策・固定資産税の評価額・区分所有法上の管理組合規約など、複数の法的・税務的論点が同時に発生する。特に外国籍の方が日本に居住しながら高額不動産を保有する場合、相続発生時の課税関係は在留資格と相続人の居住地によって異なるため、取得前に税理士・司法書士との連携が不可欠である。

外国籍 住宅ローン 審査の通過後も、重要事項説明・売買契約・金銭消費貸借契約・引渡しの各段階で専門的な確認が求められる。有資格の宅建士が全段階に同席する体制があるかどうかは、金融機関の選定と同様に重要な判断基準となる。

Koukyuu は北青山・西麻布・南青山をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)はこちらから。