東京スター銀行は在留外国人支援企業GTNとの業務提携を通じ、外国籍のお客さまへの金融サービスを体系化している。就労系在留資格を持つ層が東京都心部の不動産購入を検討するとき、最初に直面するのが住宅ローンの選択肢の狭さである。

住宅ローンは永住権なしでも組めるか

組める。ただし選択肢は限られる。三大メガバンクは原則として永住権保有者にしか住宅ローンを提供しない。東京スター銀行のスター住宅ローンは、永住権をお持ちでない外国籍のお客さまを明示的に対象とした数少ない商品のひとつである。在留カード保有を基本条件とし、保証料・繰上返済手数料は不要という設計は、長期保有を前提とした実需層に対応している。

申込資格の主要条件は以下の通り。申込時20歳以上69歳以下、完済時80歳以下。年収は原則400万円以上（40歳以下の正社員は300万円以上）。同一勤務先への1年以上の継続勤務、対象物件は主要都市圏の居住用不動産、日本語の読み書き理解も審査要件に含まれる。融資額は50万円から最大1億円、返済期間は最長35年。

比較対象として、SMBC信託銀行プレスティアは年収500万円以上を条件に頭金約20%で対応する。住宅金融支援機構のフラット35は長期在留ビザ保有者に永住権不問でサービスを提供し、固定金利を選択できる。自己資金の厚みと金利水準のバランスで最適な会社は変わる。

東京スター銀行の金利（2026年4月時点）

東京スター銀行の住宅ローン金利は変動金利で年率1.400%から3.000%（2026年4月1日現在）。預金連動型の仕組みを活用すると、預金残高がローン残高を上回る部分については実質金利が年0%になる。給与振込口座を東京スター銀行に設定することで年1.10%の金利引下げが適用され、適用金利は審査結果と預金状況によって大きく変動する。2026年の金利環境を踏まえた借入判断の枠組みは、住宅ローン 富裕層が2026年4月に直面する金利上昇と資金戦略の選択肢も参照されたい。

東京スター銀行の審査難易度

非永住者向けという商品性上、通常の住宅ローン審査より厳格な与信評価が行われると考えるべきである。審査の核心となるのは在留資格の種類と残存期間、勤務先の規模と安定性、日本国内での信用履歴の有無の三点。就労ビザの更新見通しが不透明な場合や、設立間もない会社に勤務している場合は承認率が下がる傾向がある。

頭金については、非永住者が審査を通過するには物件価格の約40%が求められるケースが多いとエクスパットコミュニティから報告されている。公式発表値ではなくユーザー報告値であるため個別審査の結果は異なるが、この水準を前提に資金計画を立てることが現実的である。外資系企業の幹部職や開業医など、収入の安定性と継続性が明確に証明できる層が審査上有利に働く。3億円を超える高額物件の融資戦略については、プライベートバンク住宅ローンの選択肢と証券担保型融資の実務で詳しく整理している。

外国籍でも住宅ローン控除は受けられるか

受けられる。住宅ローン控除は国籍を問わず、日本の税法上の居住者であれば適用される。控除率は年末ローン残高の0.7%、最長13年間。2026年入居の新築省エネ基準適合住宅の場合、借入限度額は3,000万円で最大控除額は年21万円。長期優良住宅または低炭素住宅であれば4,500万円、子育て世帯・若者世帯は5,000万円が適用される。制度の適用期限は2030年12月31日入居分まで延長されている。

永住権をお持ちでない外国籍の購入者が控除を受けるには確定申告が必要で、会社員であっても初年度は自身で申告を行う。在留期間中に帰国が決まった場合は残額の一括返還義務が生じる可能性があるため、税理士との事前確認が不可欠である。

口座開設から申し込みまでの実務フロー

東京スター銀行で住宅ローンの審査を進めるには、口座開設が実質的な起点となる。外国籍のお客さまの口座開設には在留カードとパスポートが必要で、オンライン申込と来店手続きを組み合わせる形が標準的なサービス利用の流れである。口座開設後に給与振込を設定することで金利引下げの適用条件が整う。

申し込みに際しての基本提出書類は、物件の売買契約書または重要事項説明書の写し、収入証明書類（源泉徴収票・確定申告書等）、在留カードのコピー。港区・渋谷区・千代田区の高額物件では売買スピードが速く、融資承認の見通しが立っていない段階での申込は機会損失につながりやすい。時間的な余裕を持ったスケジュール設定が求められる。

Koukyuu は表参道・青山・北青山をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談はこちらより承ります。