2020年4月1日施行の民法改正から6年が経過した2026年4月時点でも、連帯保証契約をめぐる実務上の誤りは後を絶たない。根保証における極度額の未記載は契約無効に直結し、港区・渋谷区・千代田区といった高額物件集中エリアでも更新時の書面取り直しを失念したケースが散見される。国土交通省資料によれば、裁判所が認容した連帯保証人の負担額の中央値は賃料の約12か月分、最大は約33か月分に達する。高額物件ほど絶対額が膨らむため、契約書の精度が資産保全に直結する。

連帯保証契約とは何か：民法上の位置づけ

連帯保証契約は、主債務者が債務を履行しない場合に保証人が同一の債務を負担する合意である。通常の保証契約と異なり催告の抗弁権と検索の抗弁権を持たないため、債権者は主債務者への請求を経ることなく直接連帯保証人に履行を求められる。この点が通常保証との最大の相違であり、保証人の実質的リスクを大幅に高める。

なぜ連帯保証契約書が必要か

2020年4月施行の民法改正は、連帯保証契約に三つの柱を設けた。

第一に、保証契約の書面要件（民法446条2項）。 書面または電磁的記録によらない保証契約は無効となる。口頭合意は法的効力を持たない。 第二に、個人根保証への極度額義務化（民法465条の2）。 賃貸借契約の連帯保証は根保証に該当するため、個人保証人との契約では金額の明示が必須となった。極度額の記載がない個人根保証契約は締結時点で無効である。 第三に、事業用融資における公正証書による保証意思宣明（民法465条の6）。 事業用の貸金等債務を主債務とする個人保証では、契約締結前に公正証書を作成しなければならない。

これら三点は2020年4月1日以降に締結または合意更新された契約に適用される。旧書式を流用して更新手続きを行うと、極度額の記載がなく無効となるリスクがある（附則21条）。

連帯保証契約書はどこで・誰が作成するか

連帯保証契約書は、賃貸借契約書の一部として組み込む形式と、独立した書面として作成する形式の二通りがある。

賃貸借契約書に組み込む場合、保証条項は契約書本文または別紙として記載される。仲介会社または管理会社が書式を用意し、貸主・借主・保証人の三者が署名捺印する。 独立した連帯保証契約書を作成する場合、印紙税法上の「債務の保証に関する契約書」（第13号文書）に該当し、200円の印紙が必要となる。 誰が作成するかについては、宅地建物取引業者が媒介する取引では宅建士が書式を準備するのが通例である。高額物件や複雑な保証構造を伴う取引では、弁護士または司法書士が契約書のレビューに関与することが望ましい。事業用融資の個人保証では公正証書の作成が必要となるため、公証役場での手続きが加わる。 公正証書の作成費用は保証債務の額によって異なる。保証債務額が500万円超1,000万円以下の場合は17,000円、1,000万円超3,000万円以下は23,000円が基本手数料の目安となる（公証人手数料令による）。公正証書は契約締結前に作成しなければならず、事後的な作成は認められない。

極度額の設定：いくらに設定するか

極度額は「金〇〇万円」という確定額で記載しなければならない。「月額賃料の〇か月分」という表記は金額が確定しないため無効リスクがあり、実務上は採用すべきでない。

国土交通省「極度額に関する参考資料」によれば、裁判所が認容した連帯保証人の負担額は中央値が賃料の約12か月分、平均が約13か月分、最大が約33か月分である。この統計を踏まえ、実務では家賃の24か月分相当額を極度額とするケースが標準化している。

港区の高額賃貸物件を例にとると、月額賃料100万円のケースでは極度額2,400万円が一つの目安となる。月額200万円の物件では4,800万円。賃料水準が高い物件ほど極度額の絶対値が大きくなり、連帯保証人となる個人の実質的な債務リスクは相応に増大する。このため、高額物件では個人保証人の確保が困難になる傾向があり、家賃債務保証会社の活用や法人保証への切り替えが検討される場面が増えている。

連帯保証人になることのリスク：何がやばいか

連帯保証人になることで生じる主なリスクを整理する。

催告・検索の抗弁権がない。 債権者は主債務者に請求する前に、連帯保証人に直接全額を請求できる。主債務者が支払能力を持っていても、連帯保証人が先に請求を受けることがある。 極度額まで全額負担する可能性がある。 賃料滞納・原状回復費用・違約金・損害賠償が積み重なれば、極度額に達するまで連帯保証人が負担する。月額賃料100万円の物件で極度額2,400万円の契約を締結した場合、最悪のシナリオでは2,400万円の支払い義務が生じる。 保証人の死亡後も相続される。 連帯保証債務は相続財産の一部となるため、保証人が死亡した場合、相続人が保証債務を引き継ぐ。相続放棄をしない限り、相続人は保証債務を免れない。 信用情報への影響。 保証債務の履行を求められ支払いが滞った場合、信用情報機関に記録され、その後の融資審査に影響する可能性がある。 情報提供義務の不履行による取消リスク。 民法465条の10により、主債務者は保証人に対して財産・収支状況・他の債務の有無等を説明する義務を負う。この説明が不十分であり、かつ債権者がその事実を知っていた場合、保証人は契約を取り消せる。保証人は契約締結前に主債務者から十分な情報提供を受ける権利を持つ。

連帯保証人が複数人いる場合の契約

複数の連帯保証人が存在する場合、各保証人は独立して全額の履行義務を負う。債権者はいずれの保証人に対しても全額を請求できる。保証人間の内部的な負担割合は当事者間の合意によって定めることができるが、それは保証人同士の問題であり、債権者の請求権には影響しない。

契約書に複数保証人を記載する際は、各人の極度額を個別に明記するか、全員が同一の極度額を負担する旨を明確にする必要がある。「連帯保証人A・Bそれぞれの極度額を金2,400万円とする」という記載と、「連帯保証人A・Bの極度額を合計金2,400万円とする」という記載では、債権者が請求できる総額が異なる。前者では各人に2,400万円、合計4,800万円まで請求できる構造となる。

複数保証人の一人が死亡・破産・音信不通となった場合、残りの保証人の義務は変わらない。ただし担保力が実質的に低下するため、契約書に「保証人が一人以上欠けた場合、貸主は新たな保証人の提供を求めることができる」旨の条項を盛り込むことが実務上の対応となる。

連帯保証契約の注意点：契約書に盛り込むべき条項

連帯保証契約書に最低限盛り込むべき条項は以下のとおりである。

極度額の明示。 「金〇〇万円」という確定額で記載する。月額賃料の倍数表記は無効リスクがあるため採用しない。 主債務の特定。 どの賃貸借契約に基づく債務を保証するのかを明確にする。物件所在地・契約締結日・賃料額を記載する。 保証人の情報提供受領確認。 主債務者から保証人への情報提供義務（民法465条の10）に基づき、保証人が主債務者の財産・収支状況等について説明を受けた旨を記載する。 債権者の通知義務に関する条項。 保証人への履行状況通知義務（民法458条の2・3）に対応する条項を設ける。 保証人変更時の手続き。 保証人の死亡・破産・連絡不能時の対応を明記する。この条項の有無が、保証人が突然不在になるリスクへの備えとなる。

保証人が「消える」リスク：調査データが示す実態

株式会社R65が2025年11月27日に実施した調査（有効回答数：全国の不動産会社および賃貸オーナー1,000名）は、連帯保証契約の運用上の盲点を数字で示した。

身内等の連帯保証人を設定しているオーナーは570名。そのうち6.7%にあたる38名が、契約期間中に保証人の死亡・離別・音信不通を経験していた。判明のタイミングは「入居者からの報告」が47.4%、「更新時に判明」が28.9%、「入居者死亡時に判明」が21.1%であり、いずれも事後的な把握にとどまっている。

保証人不在後の対応として、該当38名のうち55.3%（21名）が「別の手段」で処理したと回答。内訳は「相続財産清算人手続」38.1%、「新たな保証契約締結」33.3%、「他の相続人を探して処理」14.3%であり、14.3%は「処理できずに困っている」と答えた。

高額物件のオーナーにとって、この問題は金額の大きさゆえに深刻度が増す。月額賃料100万円の物件で保証人が突然不在になれば、極度額2,400万円分の担保が一夜にして消失する。契約書の作成段階で保証人の変更・死亡時の対応条項を盛り込むことと、家賃債務保証会社との併用が現実的な対応となる。

富裕層・高額物件取引における実務論点

資産管理法人を活用する富裕層の賃貸・融資スキームでは、法人が保証人となる構成が有効に機能する場面がある。民法465条の2が定める極度額義務は個人根保証のみを対象としており、法人保証人には適用されない。資産管理法人を保証人に据えることで、極度額の設定義務を回避しつつ手続きを簡素化できる。

事業用融資の個人保証については別途の規律が存在する。民法465条の6により、事業用の貸金等債務を主債務とする個人保証では、契約締結前に公正証書による保証意思宣明が必要となる。一方、法人の取締役や議決権過半数保有者等は適用除外となる（民法465条の9）。経営者個人が連帯保証人となる場合、自社株の保有比率や役員構成を確認した上で公正証書作成の要否を判断する必要がある。

不動産担保ローンの活用方法と活用事例：2026年版実務ガイドでも触れているとおり、融資スキームと保証構造の設計は資産効率に直結する。法人保証の活用可否は、物件取得の資金調達計画と一体的に検討すべき論点である。

2026年の実務対応：残存する論点

合意更新時の書式切り替え。 2020年3月31日以前に締結された連帯保証契約は改正前民法の適用を受けるが、合意更新の際に新たな書面を取り交わす場合は改正民法が適用される。旧書式を流用して更新手続きを行うと、極度額の記載がなく無効となるリスクがある。更新書類の書式管理は、物件管理業務の中で定期的に確認すべき事項である。 高齢単身入居者の増加に伴う保証構造の再設計。 R65の調査では、現在の入居者に高齢者がいるオーナーは32.1%、そのうち「身寄りのない単身高齢者がいる」は27.1%に達する。連帯保証契約の設計と残置物処理の取り決めは、同一の契約管理プロセスの中で扱うべき問題である。 家賃債務保証会社の選定基準の明確化。 高額物件では個人保証人の確保が困難になる場面が増えており、家賃債務保証会社の活用が現実的な選択肢となっている。保証会社を選定する際は、審査通過率だけを基準とせず、代位弁済の実績と求償回収率を確認することが重要である。 37条書面の交付義務と説明義務｜2026年高額不動産取引の実務整理でも整理しているとおり、高額取引における書面管理は一点の不備が取引全体のリスクに波及する。連帯保証契約書の精度は、取引の安全性を担保する基盤の一つである。

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