2022年5月18日の宅地建物取引業法改正により、37条書面の電磁的交付が解禁されてから約4年が経過した。2026年4月時点、億超えの高額売買取引においても電子署名付きの37条書面が標準的な運用として定着しつつある。宅建業者にとってこの書面は「契約後に遅滞なく交付する」義務を課されたものだが、35条書面と混同されやすい点が実務上の落とし穴になる。本稿では、37条書面が法的にどのような義務構造を持ち、何を記載しなければならないか、そして高額不動産取引において宅建士の関与がどう機能するかを整理する。

37条書面の法的位置づけと説明義務の有無

宅地建物取引業法第37条は、宅建業者に対し、売買・交換・貸借の契約成立後、遅滞なく両当事者に書面を交付することを義務づけている。この書面が通称「37条書面」であり、実務上は宅建業者が作成する売買契約書そのものが兼ねるケースが大半だ。

37条書面の説明は必要か。 法律上の答えは明確で、37条書面には説明義務が存在しない。35条書面（重要事項説明書）は契約前に宅建士が買主・借主に対して口頭で説明する義務を負うが、37条書面の交付にその義務はない。宅建士以外の従業員が交付しても法律上は問題ない。ただし、書面への宅建士の記名は必須であり、これは2022年改正後も変わっていない。押印義務は同改正で廃止されたため、現行制度では記名のみで足りる。

この「説明義務なし」という原則は、2026年4月時点でも変更されていない。法改正の予定も現時点では存在しない。

宅建業法における説明の責任構造

宅建業法で説明の責任を負うのは、第35条に基づく重要事項説明の局面である。宅建士は契約締結前に買主・借主に対して重要事項説明書を交付し、その内容を口頭で説明する法的義務を負う。この責任は宅建士個人に帰属し、宅建士証を提示した上で実施しなければならない。

35条書面の説明を省略できるか。 省略は許されない。宅建業者が宅建士以外の担当者に説明させることも違法であり、宅建士本人が対面または適法なオンライン手段で実施しなければならない。買主が説明不要と申し出た場合でも、宅建業者側の義務は消滅しない。

一方、37条書面は契約内容を確定・記録する書面として機能するため、説明義務ではなく交付義務のみが課される。この二つの義務構造の違いを混同すると、コンプライアンス管理上の盲点が生じる。

絶対的記載事項と任意的記載事項の構造

37条書面の記載内容は、絶対的記載事項と任意的記載事項の二層構造になっている。売買・交換の場合、以下の6項目が絶対的記載事項として定められている。

当事者の氏名および住所

対象物件の特定に必要な表示

既存建物における構造耐力上主要な部分等の状況（当事者双方が確認した事項）

代金の額、支払時期、支払方法

物件の引渡し時期

移転登記の申請時期

これらは定めの有無にかかわらず必ず記載しなければならない事項であり、宅建業者が作成する契約書から省略することは許されない。

任意的記載事項は「定めがある場合に限り記載する」7項目で構成される。代金以外の金銭の授受に関する定め、契約解除に関する定め、損害賠償額の予定または違約金に関する定め、ローン不成立時の措置、天災その他不可抗力による損害の負担（危険負担）、契約不適合責任に関する定め、租税公課の負担に関する定めがこれにあたる。

天災や違約金の条項は、高額取引においてとりわけ交渉余地が大きい部分だ。これらを契約書に明記するかどうか、どのような内容で定めるかは、取引当事者の利害に直結する。重要事項説明書の解説と注意点：2026年の売買・賃貸チェックポイント完全整理も合わせて参照されたい。

35条書面との実務上の差異

37条書面と35条書面は、宅建業法の中でも混同が生じやすい二つの書面だ。実務家として押さえておくべき差異は以下の4点に集約される。

交付のタイミング。 35条書面は契約成立前の交付が必要であり、宅建士による説明を伴う。37条書面は契約成立後に遅滞なく交付する。この順序は逆にできない。 説明義務の有無。 35条書面は宅建士が説明義務を負う。37条書面には説明義務がなく、交付義務のみが課される。 交付相手。 35条書面の交付先は買主・借主のみだが、37条書面は売主・買主の両当事者に交付しなければならない。媒介案件では売主側にも必ず交付が必要になる点を見落としてはならない。 記名者。 両書面とも宅建士の記名が必須であることは共通している。

複数の宅建業者が関与する媒介取引では、関与するすべての業者がそれぞれの宅建士をして37条書面に記名させる必要がある。片方の業者が記名を省略することは法令違反となる。

違反した場合の罰則と法的リスク

宅地建物取引士の説明義務違反にはどのような罰則があるか。 35条書面に基づく重要事項の説明を怠った場合、または内容を誤って説明した場合、宅建士個人は指示処分・事務禁止処分の対象となる。宅建業者に対しては指示処分・業務停止命令・免許取消しが適用され得る。悪質な場合は刑事罰（100万円以下の罰金）の対象にもなる。

37条書面の交付義務に違反した場合も、宅建業者は監督処分の対象となる。業務停止命令や免許取消しに至る可能性がある点は35条違反と同様だ。宅建士の記名義務を怠った場合も行政処分の対象となり得る。

37条書面には説明義務がないため、「説明義務違反」という類型の処分は37条書面には適用されない。説明義務違反が問題になるのは35条書面の局面に限られる。

高額取引においてこのリスクを実質的にゼロにするには、高級マンション購入の流れ7段階｜3億円以上の取引で宅建士同席が必須の理由で詳述しているように、初回相談から引渡しまで宅建士が一貫して関与する体制を選ぶことが合理的な判断となる。

2026年の高額取引における実務的留意点

電子契約の普及に伴い、港区・渋谷区・千代田区の高額物件取引でも、電磁的方法による37条書面の交付が増加している。クラウドサインやGMOサインを通じた電子署名付き契約書が37条書面を兼ねる形式は、2022年改正以降に法的根拠が整備され、現在は富裕層・法人間取引での標準的な選択肢の一つになっている。

電子交付を選択する場合、相手方の承諾が前提条件となる。この承諾を得ずに電磁的方法のみで交付した場合は、交付義務を果たしたことにならない。書面交付か電子交付かの選択は、契約交渉の初期段階で確認しておくべき事項だ。

任意的記載事項の中でも、3億円を超える取引では違約金の設定額と契約不適合責任の期間・範囲が特に重要な交渉ポイントとなる。民法上のデフォルトルールをそのまま適用するか、特約で修正するかによって、引渡し後のリスク分配が大きく変わる。これらの定めが37条書面に明記されていない場合、後日の紛争において証明困難な状況が生じる。

Koukyuu では、南青山・元麻布・白金台などの高額物件に関する私的な相談において、契約書の記載内容の確認を宅建士が直接担当する体制を採っている。

37条書面を正確に理解することの実務的意義

37条書面は「説明義務のない書面」として試験上も実務上も位置づけられるが、その記載内容は契約の法的効力を直接規定する。絶対的記載事項の漏れは契約書の不備として取引後の紛争原因になり得る。任意的記載事項の取捨選択は、当事者間のリスク配分を決定する。

特に3億円を超える高額不動産の売買においては、宅建士が37条書面の記載内容を精査し、買主・売主双方の意図が正確に反映されているかを確認するプロセスが不可欠だ。電子契約の普及によって書面の交付手続きは簡略化されたが、記載事項の法的意味を理解した上で作成・確認する専門的判断の必要性は変わっていない。

不動産デューデリジェンスの実務：2026年税制改正が富裕層の取引判断を変える理由で詳述しているように、契約書面の精査はデューデリジェンス全体の一部として位置づけるべきものだ。37条書面の内容を単独で確認するのではなく、登記・権利関係・租税公課の負担条項と一体的に検討することで、取引リスクの全体像が初めて把握できる。

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Koukyuu は北青山・西麻布・番町をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談はこちらからどうぞ。