2026年5月、東京の高級住宅地で3億円を超える不動産取引が増加している。国土交通省の統計によれば、港区・渋谷区・千代田区の新築マンション平均価格は2026年3月時点で1億2,840万円となり、タワーマンションの最上階・ペントハウス単位では3億円を軽く超える価格帯が標準化している。この価格帯において、従来は宅建業者と司法書士の対応で十分だった取引構造に、弁護士の同席が求められるケースが増えている。

弁護士同席が義務化されることはない

結論から述べる。日本の不動産売買において、弁護士の同席は法律上の義務ではない。宅地建物取引業法も民法も、特定価格帯や特定状況における弁護士配置を要求していない。2026年5月現在、国会で審議中の法改正案にも、不動産購入時の弁護士同席義務を設ける動きは存在しない。

しかし義務がないことと、不要であることは別の話だ。3億円を超える取引、あるいは権利関係が複雑な物件において、弁護士の同席が事実上の標準となっている現場が増えている。これは市場の自律的な進化である。

司法書士と弁護士、決済立会いの分岐点

不動産取引の決済時に同席する専門家として、まず司法書士が挙げられる。司法書士の決済立会いは標準的なサービスだ。登記簿の確認、所有権移転登記の手続き、抵当権の抹消・設定に関する法的処理。これらは司法書士の専門領域である。

弁護士の役割は異なる。契約書のリーガルチェック、特約条項の交渉、売主・買主間の紛争リスクの法的評価、将来の相続・税務・売却時のリスク管理。決済当日の立会いというより、取引全体の法的設計を担う。

2026年の不動産市場では、この境界が曖昧になりつつある。特に以下の5状況で、弁護士の同席・関与が推奨される。

弁護士同席が求められる5つの状況

共有名義の複雑化

複数の相続人が共有名義を持つ物件の売買は、法的リスクが高い。2024年に施行された相続登記・住所変更登記の義務化（2026年完全適用）により、名簿と実態の不一致が表面化しているケースが増えた。共有者全員の合意形成、持分の特定、優先購買権の有無確認。これらは司法書士の業務範囲を超える法的判断を要する。

抵当権の多重設定

金融機関からの借入れが複数ある物件、あるいは個人間の金銭消費貸借に基づく抵当権が設定されている物件。抵当権の順位、根抵当権の確定、法定地上権の成否。これらの法的評価は弁護士の領域だ。3億円を超える現金の受渡しを伴う決済において、抵当権関係の瑕疵は致命的である。

個人間取引の増加

2026年、仲介業者を介さない個人間取引が増加傾向にある。富裕層の資産整理、相続人間の物件承継、海外居住者との取引。宅建業者が不在するため、重要事項説明の代替、契約書の適法性確認、将来の紛争予防の観点から、弁護士の関与が事実上必須となる。

国際要素を含む取引

中国語対応を含む跨境取引の増加が顕著だ。外国法人による購入、非居住者からの購入、外貨建ての価格設定。これらには国際私法、為替規制、税務条約の知識が必要となる。対応可能な弁護士事務所への需要が急増している。

任意売却・債務超過物件

金融機関との交渉を伴う任意売却、債務超過物件の購入。売主の債務状況、残債処理、購入後の債権者からの請求リスク。これらの評価は弁護士の専門領域である。

弁護士費用の相場と依頼の実際

弁護士への依頼費用は、事務所・地域・案件の複雑さにより大きく異なる。2026年時点の相場感を示す。

項目	相場
初回相談料	無料〜1万円/時間
着手金	10万〜30万円
成功報酬	経済的利益の10〜20%
月額顧問料（法人の場合）	5万〜20万円

高額物件の購入において、弁護士費用は総額の0.1〜0.5%程度に収まるケースが多い。3億円の取引で30〜150万円の法的コストを見込む。これは将来の紛争リスク、税務リスク、売却時の制約リスクを考慮すれば、十分に正当化されるコスト構造だ。

なお、弁護士と顧問契約を締結している場合、契約書のリーガルチェックは顧問料に含まれることが多い。継続的な不動産投資を行う法人・個人にとって、顧問弁護士の確保は効率的な選択となる。

2026年の法改正とリスク管理の進化

2026年、不動産取引を取り巻く法環境は変化している。宅地建物取引業法改正により、重要事項説明の範囲が拡大。水害ハザードマップの説明義務化、インスペクション結果の説明義務化が進む。電子書面交付の普及により、オンラインでの契約締結が増加している。

これらの変化は、取引の透明性向上という面では歓迎すべきだ。しかし同時に、説明事項の増大が新たな法的リスクを生んでいる。不十分な説明を理由とした契約取消し請求、瑕疵担保責任の範囲を巡る紛争。これらを予防するため、弁護士による契約書の精査・特約条項の設計が重要性を増している。

特に3億円を超える取引においては、物件購入の決済当日、3億円を超える取引で何が起きるかのリスクを理解し、適切な専門家配置を行うことが求められる。

「ワンストップ」という落とし穴

2026年、弁護士・税理士・不動産鑑定士等の専門家ネットワークを持つ法律事務所が増加している。資産保全視点での総合的法務サポートを謳う事務所も多い。しかし、ワンストップの便利さと専門性の深さは必ずしも両立しない。

不動産取引における法的リスクは、物件の物理的状況、登記簿上の権利関係、税務上の取扱い、将来の相続設計、これらが複雑に交差する。単一の事務所ですべてをカバーするより、各分野の専門家を適切に組み合わせる方が、結果的にリスクは低減する。

購入者側のバイヤーズエージェントが、専門家間の調整役を担うケースが増えている。これは市場の健全な進化と言える。

3億円のラインが意味するもの

なぜ3億円なのか。これは明確な法的根拠があるわけではない。しかし2026年の東京不動産市場において、3億円は「標準的な高級物件」と「超高级物件」の境界、あるいは「個人の資産としての不動産」と「法人スキーム・相続対策が必須となる不動産」の境界として、市場参加者の意識に根付いている。

この価格帯を超えると、単なる住居としての購入ではなく、資産ポートフォリオの一部としての不動産運用、世代間承継のための法的設計、節税・租税回避のための国際スキーム、これらが不可欠となる。弁護士の関与が「推奨」から「標準」へと移行するのは、この文脈において自然な流れだ。

「仮契約」という言葉が、3億円超の不動産取引で生む実害についても、法的専門家の早期関与が被害を防ぐ。

専門家の選択基準

弁護士を選ぶ際の具体的な基準を示す。

不動産実務経験の有無

一般的な民事・刑事事件を扱う弁護士と、不動産専門の弁護士では、実務の質が異なる。不動産登記法、建築基準法、都市計画法、宅地建物取引業法、これらの実務知識は、事件処理の経験からしか得られない。

対応言語・国際対応能力

海外居住者との取引、外国法人からの購入を予定する場合、中国語・英語等の対応能力は必須となる。国際税務・国際私法の知識も併せて求められる。

専門家ネットワーク

税理士、不動産鑑定士、建築士、これらの専門家との連携体制。単独で全てをカバーしようとする弁護士より、適切な専門家を適切なタイミングで動員できる弁護士の方が、結果的にクライアントの利益になる。

費用構造の透明性

着手金・成功報酬・月額顧問料の各体系について、事前に明確な見積もりを提示できるか。追加費用が発生する場合の事前通知体制があるか。

決済当日の立会い、その実際

弁護士が決済当日に同席する場合の具体的な業務内容を示す。

契約書・重要事項説明書の最終確認。売主・買主間の最終合意事項の確認。代金受渡方法の最終確認。登記手続きの確認。引渡し条件の確認。これらを並行して司法書士が行う登記関連手続きと調整する。

弁護士の同席が「監視」ではなく「設計」の延長線上にあることを理解することが重要だ。当日初めて現れる弁護士ではなく、契約締結前から関与し、リスクを設計段階で排除してきた弁護士が同席する。これが効果的なリスク管理である。

結論として

2026年、3億円を超える不動産購入において、弁護士の同席・関与が標準化しつつある。これは法的義務ではない。市場の自律的な進化、取引の複雑化、リスク管理意識の高まり、これらが生んだ動きだ。

司法書士と弁護士の役割を正しく理解し、案件の特性に応じて適切な専門家を配置することが、高額不動産取引におけるリスク管理の基本となる。

Koukyuu は麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地において、3億円以上の不動産取引を専門とするプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当し、必要に応じて弁護士・税理士等の専門家ネットワークを適切に動員します。個別のご相談)よりお問い合わせください。