2026年4月、東京都心の新築マンション平均価格は1億2,840万円に達した。3億円を超える高級物件取引では、決済当日の数時間が数年にわたる資産形成の分水嶺となる。当日の流れを具体的に追う。

決済当日の構成と時間配分

決済は原則として平日午前中、銀行の送金締切（15時）と法務局の業務終了（17時半）を控え、10時〜12時の開始が標準となる。参加者は買主・売主・司法書士・各社仲介担当者・融資金融機関担当者の5者。所要時間は約1〜2時間だが、高額取引や融資実行の複雑さにより延長されるケースもある。

銀行窓口を持たないネット銀行・モーゲージバンクの利用が2026年には主流となった。対面窓口がないため、不動産業者事務所または司法書士事務所で決済を行い、オンライン振込で資金移動を完結させるパターンが増えている。

6つのステップと各所要時間

① 書類確認・本人確認（5〜10分）

司法書士が登記原因証明情報、委任状、住民票など所有権移転登記に必要な書類を点検し、当事者の本人確認を実施する。書類不備がある場合、決済は即座に延期となる。この段階でのミスは後続すべてに影響を及ぼす。

② 融資実行と残代金送金（15〜30分）

金融機関担当者が住宅ローンを実行し、買主口座へ入金する。続いて売主口座へ残代金を振り込む。高級物件では「至急扱い」（センター経由なしの直接送金）が原則で、通常15分程度で着金確認が可能となる。

融資実行のタイミングで、つなぎ融資の仕組みと注文住宅購入の資金計画が絡むケースでは、実行前の最終確認が追加される。

③ 引渡書類の作成と授受（15分）

送金処理の待ち時間に並行して実施される。売主から物件資料・設備説明書類が引き渡される。マンション購入の場合、管理組合への入居届・管理費自動引落の書類作成もこのタイミングで行われる。

④ 諸費用の精算と支払い

仲介手数料、司法書士報酬（登記費用）、固定資産税・都市計画税の日割り精算が行われる。マンションの場合は管理費・修繕積立金の精算も含まれる。2026年時点の東京23区の固定資産税標準税率は1.4％、都市計画税は0.3％で、取得日を基準に日割り計算される。

⑤ 売主の着金確認と鍵引渡し（5〜10分）

売主が口座への着金を確認後、物件の鍵を買主に引渡す。これで物理的な引き渡しは完了となる。

⑥ 抵当権抹消・設定登記の申請

売主に抵当権が設定されている場合、金融機関から抹消書類を受領し、法務局で抹消登記と買主の抵当権設定登記を申請する。当日中に申請が受理され、約2週間後に新しい登記識別情報（旧権利証）が郵送される。

同日決済のリスクと対応

高級物件の売却・購入を同日に行う「買替え同日決済」は、2026年の都心部で増加している。売却決済→移動→購入決済の流れとなり、半日程度の時間拘束が発生する。いずれかの決済が遅延すると、手付金の没収や契約解除に発展するリスクがある。

対策として、両方の司法書士との事前調整、融資実行時間の精密な段取り、そして余裕を持った決済間隔の確保が不可欠となる。Koukyuuでは、この種の複雑なスケジュール調整を、取引全段階で有資格の宅建士が直接担当する体制でサポートしている。

必要書類と本人確認のポイント

決済当日に買主・売主双方が持参すべき書類は以下の通り。

買主: 実印、印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）、住民票、融資実行に必要な書類（金融機関より事前指示）、登記費用・諸費用分の現金または振込証明 売主: 実印、印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）、住民票、登記識別情報（権利証）、物件の鍵全て、設備機器の説明書・保証書

印鑑証明書の有効期限は発行から3ヶ月。決済日が近づくと再発行の行列が発生するため、余裕を持った準備が求められる。

決済後の手続きと注意点

決済完了後も手続きは続く。登記識別情報の受領（約2週間後）、固定資産税の納税通知、管理組合の規約・理事会承認（マンションの場合）などが控えている。

特に重要なのが、重要事項説明書の読み方2026で言及される住所変更登記義務化への対応だ。2026年4月時点、マンション購入後の住所変更登記は買主の義務となっており、放置すると管理組合とのトラブルに発展する。

また、不動産デューデリジェンスの方法で確認すべき項目のうち、決済後に判明する瑕疵については、引渡し証の特約条項に基づく対応が必要となる。

トラブル発生時の対応

決済当日のトラブルは大きく3パターンに分類される。書類不備による決済延期、融資実行の遅延、そして売主の抵当権抹消手続きの未完了だ。いずれも事前の徹底した書類確認と、司法書士・金融機関との緊密な連携で回避可能となる。

最悪の場合、決済は翌日以降に持ち越される。手付金の扱い、違約責任の有無は契約書の特約条項に依る。このため、契約締結時点での条項精査が決済当日のリスクを左右する。

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Koukyuuは麻布・広尾・白金台をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)より。