2026年3月、国土交通省が発表した公示地価で東京都の地価は前年比8.4%上昇を記録した。バブル崩壊後の1992年以来、最も高い上昇水準である。この数字の背景には、円安を追い風とした海外投資マネーの大規模な流入がある。ダイヤモンド・オンラインの集計によれば、10億円以上の不動産取引に占める外国人投資の推計額は約2.4兆円に上り、首都圏への集中度は全体の約6割に達する。

2025年に何が起きたか：観測史上最高の投資総額

JLL日本の調査によれば、2025年通年の国内不動産投資総額は6兆2,180億円に達し、2007年の不動産ミニバブル水準を超えて観測史上最高を更新した。海外投資家のシェアは34%。通常の20〜25%程度を大幅に上回り、1,000億円規模の大型取引が複数成約したことが押し上げた。

2023〜2024年は海外投資家シェアが2年連続で17%に低迷していた。オフィスセクターが過去最低水準にあった時期である。それが2025年に急反転した最大の要因は、為替環境にある。2026年3月時点のドル円は158円台で推移しており、外国人投資家にとって日本の不動産は実質的な割安感を保っている。アジア系投資家、具体的には中国・香港・台湾・シンガポールからの資金流入がこの局面を主導している。

東京Aグレードオフィスの空室率は0.7%まで低下し、「空室枯渇」と呼ぶべき状態にある。月額坪当たり賃料は38,252円で、前年同月比9.4%増。東京のオフィス回帰率は90%に達し、米英の40〜60%台とは対照的な水準を維持している。この稼働率の高さが、海外投資家の日本市場への確信を強めている。

地価と価格指数：数字が示す現在地

2026年1月1日時点の公示地価は全用途平均で前年比2.8%上昇。三大都市圏の平均上昇率は4.6%で、東京都の8.4%はその倍近い水準にある。近郊への波及も明確で、千葉県4.6%、神奈川県3.4%、埼玉県2.0%と続く。

国土交通省の不動産価格指数（2025年11月時点）では、区分所有マンション指数が223.5（2010年＝100）に達した。2010年比で2倍超である。東京都マンション指数に限れば237.0と、全国平均をさらに上回る。戸建住宅指数が120.8にとどまるのと対照的で、マンションへの資金集中が数字に表れている。

供給側の制約も価格を下支えしている。建築費指数（RC造集合住宅）は2026年1月時点で142.9、前年同月比5.8%上昇。2010年基準比では約43%の上昇幅だ。新設住宅着工戸数は貸家・持家・分譲のいずれも弱含みで推移しており、既存中古マンションの価格水準を底上げしている。

東京高級マンション相場2026年｜港区・渋谷区・千代田区の実勢価格と購入基準で詳述しているとおり、港区・渋谷区・千代田区の高額帯物件は、この供給制約と海外需要の双方から価格支持を受けている。

令和8年度税制改正：2026年10月から変わる仲介手数料課税

市場環境の変化と並行して、制度面でも重要な転換点が迫っている。令和8年度税制改正大綱に、非居住者向け国内不動産売買に係る仲介手数料等を消費税の輸出免税対象から除外する見直しが明記された。

施行日は2026年10月1日。それ以後の役務提供から原則10%の消費税が課される。経過措置として、2026年3月31日までに締結した契約に基づく役務提供は従前の免税扱いが適用される見込みだ。対象範囲は不動産売買仲介手数料のほか、鉱業権・採石権・漁業権・公共施設等運営権に関する役務も含む方針とされている。

この改正が即座に取引量を抑制するかどうかは、現時点では見通しが分かれる。仲介手数料の10%課税は取引コストの増加要因だが、円安による実質的な割安感がそれを上回る水準にある限り、海外投資家の意思決定に与える影響は限定的とみる向きが多い。ただし、小口のアービトラージ取引を繰り返す投資主体にとっては、コスト構造の見直しを迫る要因になる。

外国人の不動産取得規制が2026年に強化、東京の高額物件市場への影響では、この税制改正と並行して検討されている土地取得ルールの見直しについても詳細を整理している。

金利と為替：レバレッジの有効性はどこまで続くか

日銀は2024年3月のマイナス金利解除後、段階的な利上げを実施してきた。2025年末時点の政策金利は0.75%で、約30年ぶりの高水準にある。ただし、米欧の政策金利と比較すれば依然として低く、日本国内でのレバレッジ効果は有効に機能している。

海外投資家の視点では、円安と低金利の組み合わせが日本不動産の実質利回りを押し上げている。都心不動産投資の利回り相場と資産保全戦略：2026年4月の実測値が示すとおり、港区・千代田区の優良物件でも実測利回りは2〜3%台を維持しており、欧米主要都市の同グレード物件と比較して競争力を持つ。

下方リスクとして注視すべきは、米欧の利上げ再開によるプライベートクレジット市場の不安定化と、地政学的リスクに起因する物価上昇の同時進行だ。JLLの分析では、海外投資家の90%超がバリューアッド・オポチュニスティック系であり、30〜40%の賃料アップサイドが見込める物件は希少であることも指摘されている。供給量の絶対的な不足が、今後の市場の焦点になる。

日本人富裕層にとっての実務的含意

海外資本の大規模流入は、国内の資産保有者にとって複数の意味を持つ。

第一に、保有物件の出口戦略に選択肢が広がる。外国人投資家が買い手として市場に存在することは、国内需要だけに依存した時代と比べて、売却タイミングの柔軟性を高める。特に港区・渋谷区・千代田区の大型物件は、J-REIT低迷による売却増と海外投資家の旺盛な買い意欲が重なり、流動性が高い局面にある。

第二に、相続対策としての不動産評価の問題がある。衆議院調査局の整理でも指摘されているとおり、外国人による取得規制の強化は安全保障の観点から進められているが、課税評価額と実勢価格の乖離を活用した相続対策スキームへの影響は現時点では限定的とされている。ただし、制度の方向性は継続的に注視する必要がある。

第三に、居住環境の質の問題だ。外国資本による大規模取得が特定エリアに集中すると、住環境の同質性や管理組合の意思決定に影響が及ぶ可能性がある。元麻布・西麻布・南青山といった低層住宅地では、外国人オーナーの増加が管理規約や共用部利用に関する合意形成を複雑にするケースも出始めている。

2026年後半を見据えた市場の焦点

2026年10月の消費税改正施行を前に、外国人投資家の一部は取引を前倒しする動きを見せている。3月31日の経過措置期限を意識した契約締結の動きは、すでに一部の大型案件で確認されている。

国内投資家の視点では、J-REIT低迷が続く限り、保有物件の売却増が続く構図に変化はない。その売却物件を海外投資家が吸収する流れは、少なくとも2026年内は継続するとみられる。ただし、供給量の絶対的な不足が続く中で、希少性の高い物件への資金集中はさらに強まる可能性がある。

三大都市圏の地価上昇率4.6%は、近郊エリアへの波及を示唆している。しかし港区・渋谷区・千代田区の最上位物件は、近郊の上昇とは切り離された独自の価格形成を続けている。建築費の高止まりと着工数の減少が、この価格帯における供給制約を構造的に維持するからだ。

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Koukyuu は北青山・西麻布・南青山をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)はこちらから。