2026年4月の都心投資用不動産の利回り実測値

2026年4月時点、港区の区分マンション（築5年以内、駅徒歩5分以内）の実質利回りは3.8〜4.2%で推移している。千代田区番町エリアでは3.5〜4.0%、渋谷区松濤では3.6〜4.1%が標準的な水準である。表面利回りは管理費・修繕積立金・固定資産税を含まないため、実質利回りとの差は通常1.2〜1.8ポイントに達する。都心3区の投資用不動産は利回りの絶対値よりも、資産価値の保全性と流動性を重視する買い手が大半を占める。

都心部の利回り低下は価格上昇の裏返しである。港区の新築マンション平均価格は2026年3月時点で1億2,840万円に達し、前年同月比で8.3%上昇した。この価格帯では年間賃料収入500万円を得ても表面利回りは3.9%にとどまる。利回り追求型の投資家は郊外や地方都市に向かう一方、都心物件は相続対策・資産分散・為替ヘッジを目的とする層に選ばれ続けている。

キャップレートから見る都心物件の位置づけ

東京都心のキャップレートは2026年第1四半期時点で3.5〜4.0%の水準にある。これは世界主要都市と比較しても低水準であり、ロンドン中心部の3.8〜4.2%、ニューヨーク・マンハッタンの4.0〜4.5%と同等かそれを下回る水準である。キャップレートの低さは投資家が将来のキャピタルゲインと賃料上昇を織り込んでいる証左である。

港区・千代田区・渋谷区の物件は、賃貸需要の安定性と人口集中が価格を下支えしている。千代田区の昼間人口は夜間人口の約18倍に達し、オフィス需要と住宅需要が重層的に存在する。渋谷区では再開発が2025年以降も継続しており、渋谷駅周辺・代官山・恵比寿の各エリアで新規供給が相次いでいる。こうした環境下では、利回り4%未満の物件でも長期保有による資産価値の維持が期待できる。

2026年の東京高級不動産市場の全体像については、統計ベースの分析記事で詳述している。

金利上昇局面における投資判断の変化

日本銀行の政策金利は2026年4月時点で0.5%であり、10年物国債利回りは2.34%まで上昇した。金利上昇は不動産投資の採算ラインを押し上げる要因となるが、都心物件への影響は限定的である。理由は二つある。第一に、都心物件の買い手の多くは現金または低レバレッジで取得しており、金利変動の影響を受けにくい。第二に、インフレ局面では実物資産としての不動産が選好されやすく、利回り低下を許容する買い手が厚みを増している。

投資家が求める「合格ライン」は物件属性によって異なる。都心・築浅区分マンション（ワンルーム）では実質利回り3.5〜4.5%、ファミリータイプでは3.8〜4.8%が目安とされる。一方、地方都市の区分マンションでは7〜10%が標準的であり、利回り格差は依然として大きい。

都心物件を選ぶ投資家は、利回りよりも流動性と信用力を重視する傾向が強い。港区麻布十番や渋谷区広尾の物件は、売却時の買い手候補が厚く、短期間での現金化が可能である。この流動性プレミアムが、利回り低下を補う要素として機能している。

資産保全型投資の具体例

2026年4月現在、都心で資産保全を目的とした投資物件の代表例として、シティタワー九段下の3LDK（4億2000万円）が挙げられる。千代田区九段南に位置し、駅徒歩2分、専有面積約90平方メートル。想定賃料は月額140万円前後であり、表面利回りは約4.0%となる。管理費・修繕積立金・固定資産税を差し引いた実質利回りは3.2〜3.5%に低下するが、立地の希少性と将来の売却可能性を考慮すれば、資産保全の観点から合理的な水準である。

渋谷区でも同様の傾向が見られる。パークコート渋谷大山町ザプラネ 悠邸の3LDK（4億4800万円）は、渋谷駅徒歩圏内でありながら閑静な住環境を確保している。想定賃料は月額150万円前後、表面利回りは約4.0%である。こうした物件は賃貸収入よりも、相続時の評価額圧縮効果や資産分散の手段として選ばれることが多い。

都心物件と郊外物件の利回り格差の背景

2026年の不動産投資市場では、都心と郊外の利回り格差が一層鮮明になっている。郊外物件の平均利回りは8.7%に達する一方、都心3区では4%前後にとどまる。この差は単純な価格差だけでなく、賃貸需要の安定性・空室リスク・流動性の違いを反映している。

郊外物件は利回りが高い反面、入居者の属性が不安定になりやすく、空室期間が長期化するリスクがある。都心物件は利回りが低くても、企業の借り上げ需要や外国人駐在員の需要が厚く、空室リスクが限定的である。港区では外資系企業の拠点が集中しており、賃貸需要の底堅さが価格を下支えしている。

LIFULL HOME’Sの調査によれば、2026年も都心・好立地の物件は利回り追求型の投資対象としてではなく、資産の保全を目的としたマネーの受け皿として選ばれ続けている。この傾向は金利上昇局面でも変わらず、むしろインフレ懸念が強まるほど実物資産への選好が高まる構図が続いている。

取得価格3億円以上の物件における投資判断基準

取得価格3億円以上の都心物件では、利回り以外の判断基準が重要性を増す。第一に、建物のグレードと管理体制である。コンシェルジュサービス・24時間セキュリティ・共用施設の充実度は、賃料水準と入居者層を左右する。第二に、再開発の有無である。麻布台ヒルズ周辺や虎ノ門エリアでは、再開発による周辺環境の向上が資産価値を押し上げている。

第三に、相続税評価額の圧縮効果である。賃貸用不動産は自用不動産よりも評価額が低く抑えられるため、相続対策として有効である。都心の区分マンションは流動性が高く、相続発生後の売却も容易である。この点で、利回り3%台の物件でも十分に投資対象となりうる。

取得価格が3億円を超える場合、仲介会社の選定も重要である。多くの仲介会社では、契約直前まで無資格の営業担当が対応し、重要事項説明の段階で初めて宅建士が登場する。この体制では、物件のデューデリジェンスや条件交渉の段階で専門的な助言を得ることが難しい。Koukyuuは初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当する体制を採用しており、取扱下限を3億円に設定している。

2026年後半の市場見通しと投資戦略

2026年後半にかけて、都心不動産市場は緩やかな価格上昇が続く見通しである。金利上昇は投資採算を圧迫する要因となるが、インフレ率が金利上昇を上回るペースで推移する限り、実物資産への需要は底堅い。港区・千代田区・渋谷区では新規供給が限定的であり、需給バランスは引き続きタイトである。

投資家にとっての選択肢は二つある。第一に、利回り重視で郊外・地方都市に向かう戦略である。この場合、空室リスクと流動性リスクを許容する必要がある。第二に、資産保全重視で都心に集中する戦略である。利回りは低いが、長期的な資産価値の維持と相続対策を両立できる。

HOMES調査によれば、都心部は安定した入居需要が見込める一方で、取得価格が高いため利回りは低下しやすい。この構造は今後も変わらず、投資家は自身の資産戦略に応じて物件タイプを選別する必要がある。都心物件を選ぶ場合、利回り4%未満でも長期保有を前提とした判断が求められる。

Koukyuuは麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談はこちらから承ります)。