2026年4月、6,550万円の取引と211万円の㎡単価

2026年4月、千代田区岩本町2丁目のリビオレゾン千代田岩本町ルジェンテで6,550万円の売買が成立した。専有面積31.05㎡の住戸に対し、㎡単価は211万円に達する。同物件は2020年5月竣工の築6年物件である。

この価格水準は、千代田区のマンション平均より7.0%低い一方、東京都平均より69.0%高い位置づけだ。築6年という経年で都心平均を大きく上回る評価が維持されている背景には、岩本町駅周辺の立地再評価と、東急リバブル「ルジェンテ」ブランドの資産性への信頼が重なっている。

物件スペックとブランドポジション

リビオレゾン千代田岩本町ルジェンテは日鉄興和不動産と東急リバブルの共同分譲プロジェクト。鉄筋コンクリート造14階建、総戸数65戸で、専有面積は25.03㎡から40.04㎡のワンルーム〜1LDK構成だ。

東急リバブルの「L’GENTE（ルジェンテ）」シリーズは2025年時点で累計50棟・1,740戸に到達。2026年度はJR中央線沿線などで5棟を供給予定となっている。24年度以降の着工物件は全てZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）相当の環境性能を満たしており、ブランドの長期価値保全に投資が継続されている。

分譲時の価格帯と現在の相場を比較すると、ワンルーム中心のコンパクト住戸が投資家需要と単身富裕層の居住需要の両方を集めている。坪単価換算で480万〜525万円の水準は、同エリアの新築供給が限られる中で、築浅物件の希少性を反映している。

賃貸市場の実態と利回り構造

2026年4〜6月の賃料相場は、25.03㎡のワンルームで16.7万円、40.04㎡の1LDKで19.7万円の帯を示している。これを売買価格に照らし合わせると、表面利回りは3.4%〜4.2%の範囲に収まる。

この利回り水準は、東京の都心ワンルーム投資市場で当面の底堅さを保っている。管理費は355円/㎡・月、修繕積立金は110円/㎡・月で、両者合計でも465円/㎡・月と、千代田区内の同規模物件と比較して適正範囲内だ。日鉄コミュニティによる管理委託体制も、設備の維持状態に一定の信頼性を与えている。

空室リスクを評価する際、岩本町駅周辺の賃貸需要構造が重要になる。都営新宿線岩本町駅徒歩3分、東京メトロ日比谷線・JR山手線秋葉原駅徒歩5分のアクセスは、IT企業の集中する神田・秋葉原エリアへの通勤圏内であり、単身の高所得賃貸人層が安定的に存在する。

アクセスと周辺環境の再評価

岩本町駅周辺は、2020年代に入り再開発の波が押し寄せた。神田駅周辺のオフィスビル群の拡張と連動し、飲食・商業施設の質が向上している。徒歩圏内のコンビニエンスストア密度は、千代田区内で上位10%に入る。

一方で、住宅地としての静謐性は限定的だ。秋葉原の電気街からの距離感は、購入者の価値観によって評価が分かれる。投資目的の場合は賃貸人のターゲット層明確化が、居住目的の場合は防音性能の実地確認が不可欠となる。

このエリアの物件検討においては、パークコート麻布十番 三田ガーデン棟のような港区の築浅物件と比較した場合、利回り重視か資産性重視かの選択肢整理が先決になる。パークコート麻布十番 三田ガーデン棟の価格帯は異なるが、資産保全の観点からは対照軸として有効だ。

購入・売却の検証ポイント

築6年物件の中古購入において、修繕計画の確認が最重要事項となる。2020年竣工物件は、長期修繕計画の第一次実施期間に入る。14階建・65戸という規模は、大規模修繕の際の費用分担の計算しやすさを持つ。

2026年時点での売却検討者は、購入時からの価格上昇を実現しているケースが多い。㎡単価が19万円上昇した市況を考慮すると、保有期間3年〜4年での売却は、キャピタルゲインと賃収益の両面で一定の成果を上げている。

ただし、今後の供給動向に注目が必要だ。東急リバブルのルジェンテシリーズは新規供給を継続しており、同ブランド内での新築・築浅の競合が増える可能性がある。特に2026年度のJR中央線沿線5棟の供給は、投資家層の資金を分散させる要因となる。

このような物件の詳細検討については、パークコート虎ノ門やパークコート虎ノ門愛宕タワーなど、異なるエリアの築浅物件との比較検討も有効だ。

投資判断のフレームワーク

リビオレゾン千代田岩本町ルジェンテの2026年時点の市場評価を総合すると、以下の数値が投資判断の基準となる。

売買価格帯は4,480万円から6,790万円。賃料は16.7万円〜19.7万円。表面利回り3.4%〜4.2%。管理費・修繕積立金合計で465円/㎡・月。これらの数字は、東京都心のワンルーム投資市場で中位〜上位の水準を維持している。

購入を検討する際、個別の住戸による価格変動に注意が必要だ。同じ31㎡台でも、階数・方位・室内状況によって200万円以上の差が生じる。実勢価格の確認は、複数のデータソースのクロスチェックが欠かせない。

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