2026年4月、法務省は不動産登記法施行規則の改正を施行した。売買・相続・贈与などの移転登記時、取得者の国籍申告が義務化された。対象は個人・法人を問わず全ての取得者である。虚偽申告には罰則が科される可能性がある。

この改正は、外国人による土地・不動産取得の実態把握を目的とする。国土交通省は2025年7月1日から、一定規模以上の土地取引で国籍・住所・利用目的の届出を義務化していた。市街化区域2,000㎡以上、都市計画区域外1万㎡以上が該当する。国交省は過去数年分の届け出データを2026年3月までに調査開始し、国籍別の取得割合を公表する方針だ。

新築マンション市場における外国人取得の実態

国交省の「不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査」（2024年11月25日発表）によると、2025年1-6月の東京23区における海外居住者による取得割合は3.0%だった。新宿区では14.6%に達し、前年の1.7%から急増している。地域別の国外居住者登記件数は308件で、台湾が62.3%、中国が9.7%、シンガポールが6.8%という構成だった。

短期売買（登記後1年以内の売買）は東京都全体で8.5%、東京23区で9.3%に上る。8割以上が1棟100戸以上の大規模マンションに集中している。この動向は、投資目的での取得が相当数含まれていることを示唆する。

外国人の日本不動産購入：2026年の規制・手続き・実務論点を解説する

不動産購入とビザ・在留資格の法的分離

日本では、不動産購入と在留資格は法的に分離している。外国人が日本で不動産を購入する際、在留資格の有無や種類を問わず原則として自由に取得できる。農地・重要土地等調査法の指定区域を除く。

ただし、不動産を購入したからといって、永住権が自動的に付与されたり、ビザが不要になったりすることはない。不動産の所有と在留資格は別個の法的制度として運用される。

2026年6月には、在留カードとマイナンバーカードを一体化した「特定在留カード等」の運用が開始される。外国人住民のマイナンバーカード保有率は2025年12月末で約6割。在留管理のデジタル化と併せ、不動産取得者の実態把握が一層進む見込みだ。

経営管理ビザと不動産投資の関係

経営管理ビザの取得を目指す場合、不動産購入のみでは該当しない。賃貸経営等の事業活動を伴う場合に初めて該当する。2024年の法改正により、事業性の判断基準が厳格化された。

具体的には、事業計画の実現可能性、継続的な事業運営の見込み、適正な資本金の確保などが審査される。単純な不動産保有は「事業」として認められないケースが多い。管理業務の委託先や賃貸収入の規模、オーナー自身の関与程度が審査のポイントとなる。

外国人の日本土地購入：2026年4月施行の国籍届出義務と新制度の実務

高度専門職ビザと資産運用

高度専門職ビザ（高度人材）はポイント制による優遇措置を持つ。不動産投資そのものは対象外だが、資産運用・不動産ファンド等の専門性があれば該当する可能性がある。

年収、学歴、職歴、研究実績などがポイント化される。70ポイント以上で高度人材として認定され、在留期間の延長や永住許可の特例などが適用される。不動産分野での経験が高度専門職ビザの取得に寄与するケースは限定的だが、ファンドマネージャー等の職種では該当しうる。

2026年以降の規制強化見通し

政府は2026年夏に、外国人の土地取得等に関する新たな法的ルールの「骨格」をとりまとめる予定だ。検討項目には、対象者の内外無差別か外国人限定か、許可制・審査付き事前届出制・立入検査等の規制内容、対象土地の範囲などが含まれる。

2022年9月に施行された重要土地等調査法は、2027年に施行5年後の見直し規定に基づき検討される。対象区域の拡大や規制強化が検討される見通しだ。また、土地所有等情報を集約したデータベースが2027年度以降に整備される。行政機関等や国民が適切にアクセスできる仕組みが検討されている。

自民党と日本維新の会は連立政権合意書の中で、外国人による土地取得の規制を強化する法案を2026年の通常国会に向けて策定する方針を掲げている。

実務上の対応と文書化

新たな届出義務に伴い、不動産取得に関わる書類の整備が重要になる。個人の場合はパスポートや在留カードのコピー、法人の場合は登記事項証明書と代表者の国籍確認資料が必要となる。

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