2026年3月17日、国土交通省が令和8年の公示地価を発表した。全国平均は前年比2.8％上昇し、5年連続のプラス。上げ幅はバブル崩壊後の1992年以降で最大となった。首都圏の1㎡あたり平均地価は57万2,902円。用途別に見ると、住宅地が25万1,245円、商業地が161万4,732円、工業地が13万5,606円。それぞれ前年比で3.58％、7.42％、6.05％の上昇だ。

全国最高価格地点：銀座・赤坂の1㎡地価の実態

全国最高価格地点はすべて東京都内に集中する。

商業地では中央区銀座4-5-6（山野楽器銀座本店）が1㎡あたり6,710万円で首位。前年比10.9％の上昇だ。2位は同じく銀座5-4-3（対鶴館ビル）の5,700万円、3位は銀座2-6-7（明治屋銀座ビル）の4,960万円。銀座の3地点すべてで前年比10％超の高い伸びを記録した。

住宅地では港区赤坂1-14-11が1㎡あたり711万円で全国1位。前年比20.5％という大幅上昇だ。9年連続の首位記録となる。2位は港区白金台3-16-10の548万円（前年比16.6％）、3位は千代田区六番町6-1外の530万円（前年比9.7％）。

坪単価に換算すると、赤坂1丁目は2,350万円に達する。坪単価1,000万円を超える地点は20地点に拡大した。前年は13地点だった。1坪は3.30578平方メートル。2026年東京高級住宅地の坪単価と換算の実務で、実務での㎡から坪への換算方法を解説している。

東京23区の住宅地・商業地の動向

東京23区の住宅地は前年比9.0％上昇した。前年の7.9％から上げ幅が拡大している。5年連続のプラスとなり、全23区で上昇した。

都心5区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区）の平均上昇率は13.0％。残り18区の8.5％を大きく上回る。上昇率上位は港区16.6％、台東区14.2％、品川区13.9％の順だ。

商業地は前年比13.8％上昇。4年連続のプラスで、こちらも全23区で上昇した。渋谷サクラステージ周辺は29.0％という突出した上昇率を示した。インバウンド観光客の増加による出店需要と、再開発事業の進展が主因だ。

地価上昇の背景：インバウンド需要と再開発

住宅地の上昇要因は複数重なっている。景気の緩やかな回復を反映し、住宅需要が旺盛だ。マンション需要との競合で、店舗用地も上昇している。

商業地の上昇はインバウンド観光客の増加による出店需要が大きい。円安効果で訪日外国人消費が拡大し、銀座・渋谷・新宿の商業地に賃貸需要が集中した。再開発事業も加速している。渋谷サクラステージ、虎ノ門ヒルズステーションタワー、麻布台ヒルズ周辺など、大規模プロジェクトが相次いで竣工した。

物流施設需要も工業地を押し上げている。東京湾岸部の工業地は前年比10.7％上昇した。データセンター建設や、港湾関連の物流基地需要が背景にある。

1㎡単価の賃貸市場との関連：分譲賃料の高騰

地価上昇は賃貸市場にも波及している。東京カンテイの調査によると、2026年1月の東京23区の分譲マンション平均賃料は1㎡あたり5,041円。前年同月比16.4％上昇し、初めて5,000円を超えた。

分譲賃料とは、個人が所有する分譲マンションを賃貸に出した場合の賃料相場だ。投資家にとっては収益性の指標となる。地価上昇が建築コストを押し上げ、新築マンションの価格が高騰する。それが中古マンションの賃料にも反映される構造だ。

東京都心3区（千代田区・中央区・港区）において、2026年2月の中古マンション売買では、売却希望単価が1㎡あたり315万円だった。一方、実際の成約単価はこれを下回る動きも見られる。価格期待と実需の間に乖離が生じている。

住宅ローン減税の変更と40㎡以上の床面積要件

2026年1月1日から、住宅ローン減税制度の改正が施行された。床面積要件が従来の50㎡以上から40㎡以上に緩和された。これにより、コンパクトな住宅も税制優遇の対象となった。

ただし、40㎡以上50㎡未満の物件については所得制限が設けられる。合計所得が1,000万円以下という条件だ。50㎡以上の場合は2,000万円以下の所得制限が適用される。高額所得者が小規模物件を税制優遇で取得するのを防ぐ措置だ。

控除期間は原則13年間に延長された。適用期限は2030年12月31日まで。高性能な住宅では借入限度額も引き上げられている。詳細は2026年度税制改正で住宅ローン減税はどう変わる？を参照されたい。

1平米とは何メートル・何坪・何畳か｜2026年東京高級住宅地の㎡単価と換算方法を解説では、不動産実務で必要な単位換算をまとめている。

多摩地区と首都圏外の動向

多摩地区の住宅地は前年比3.9％上昇した。前年比で上昇幅が拡大している。国分寺市が7.2％、国立市が7.1％、立川市が7.0％と、都心部に次ぐ高上昇率を示した。在宅勤務の定着により、都心へのアクセスが良好な郊外住宅地に需要が移行している。

ただし、多摩地区の1㎡単価は都心部と大きな格差がある。投資目的での資産価値向上を重視する場合、東京23区、特に港区・渋谷区・千代田区の物件が対象となる。

今後の見通し：地価上昇が続くエリアの予測

地価上昇は2026年も継続する見通しだ。インバウンド需要は当面持続し、都心部の商業地を支える。住宅地については、建築コストの高騰と人手不足が供給を抑制し、価格を押し上げる圧力が続く。

特に注目すべきは、再開発が進むエリアだ。渋谷駅周辺、虎ノ門・麻布台地区、品川駅周辺の再開発プロジェクトは2026年以降も竣工を続ける。これらのエリアでは、1㎡単価の上昇が他地区を上回る可能性が高い。

ただし、金利上昇リスクは留意に値する。住宅ローン金利の上昇が購買力を圧迫し、中古マンション市場に調整圧力をかける可能性がある。価格上昇が賃料上昇を上回る場合、投資収益率は低下する。

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