2026年3月17日に国土交通省が公表した地価公示によれば、港区赤坂1丁目の住宅地標準地点は1㎡あたり711万円に達した。前年比20.5％の上昇で、9年連続の全国首位である。この数字が意味するのは、東京の高級住宅地において「1平米」という単位が単なる面積の基準を超え、資産価値を測る最小単位になっているという事実だ。物件の間取り図を読む際にも、購入価格の妥当性を検証する際にも、1平米の正確な理解は判断の土台となる。本稿では定義から換算、2026年の市場単価まで一貫して解説する。

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1平米の定義と基本的な解説

1平米（㎡）とは、縦1メートル、横1メートルの正方形が占める面積である。国際単位系（SI）に基づく面積の基本単位であり、日本の不動産取引においても公式に採用されている。「1平米は何m²か」という問いへの答えはそのまま1m²であり、定義上の同義語だ。

「1平米は何メートルか」という問いへの答えは、1辺が1メートルの正方形、すなわち1m×1mである。「1平米は何センチか」と問われれば、1辺が100センチ、100cm×100cm＝10,000平方センチメートルに相当する。

不動産広告における面積表示は、「不動産の表示に関する公正競争規約」によって規制されている。マンションの専有面積は壁芯計算（壁の中心線を基準とした計算）で表示するのが原則だ。一方、登記簿に記載される床面積は内法計算（壁の内側を基準とした計算）を用いるため、広告表示より実測値は小さくなる。同じ住宅でも広告の面積と登記簿の面積が数㎡単位で異なる理由はここにある。購入検討時には、重要事項説明書に記載された登記簿面積と広告の壁芯面積の両方を確認し、実際の居住可能スペースを把握することが重要な知識となる。

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1平米・1坪・畳数の換算方法を解説

日本の不動産では、面積を表す単位として「平米（㎡）」「坪」「畳」の3種類が混在して使われる。それぞれの換算関係を正確に理解しておくことで、間取り図の読み方が格段に精緻になる。

1平米は何坪か

1坪は3.305785㎡である。逆算すれば、1平米は約0.3025坪となる。「1平米は何坪ですか」という問いへの正確な答えは約0.3025坪だ。

換算式は以下のとおりである。

• 平米から坪へ: ㎡数 × 0.3025 ＝ 坪数
• 坪から平米へ: 坪数 ÷ 0.3025 ＝ ㎡数

例として、200㎡の住宅を坪換算すると、200 × 0.3025 ＝ 60.5坪となる。東京の高級住宅地では、この規模の戸建て用地が一般的な取引対象となる。坪単価への換算も同様の係数を使う。㎡単価に3.30579を乗じれば坪単価が得られる。港区赤坂1丁目の711万円/㎡を坪単価に換算すると、約2,350万円/坪となる。

1平米は畳何枚分か

「1平米は畳何枚分ですか」という問いへの答えは、使用する畳の規格によって異なる。不動産広告の基準として国土交通省が定める1畳は1.62㎡である。この基準に従えば、1平米は約0.62畳となる。「一平米とは何畳か」を逆算すると、6畳の部屋は約9.72㎡、8畳は約12.96㎡、20畳のリビングダイニングは約32.4㎡という計算になる。

ただし、実際の物件では関東間（江戸間、約1.548㎡）、京間（約1.824㎡）、中京間（約1.656㎡）など地域・建物によって畳のサイズが異なる。新築マンションの間取り図に記載される「畳数」は、広告基準の1.62㎡を使って算出した数値であることが多い。㎡表記と畳数表記を照合して実際の部屋の寸法を把握することが、間取り解読の実務上の基本となる。

5m×5mは何平米か

5m×5mの正方形の面積は、5×5＝25㎡である。25㎡を坪換算すると約7.56坪、畳換算すると約15.4畳となる。都心の1LDKとして流通する部屋の専有面積に近い数値だ。同様に、10m×10mであれば100㎡（約30.3坪）、6m×8mであれば48㎡（約14.5坪）となる。

1坪は何平米か

1坪は約3.306㎡である。坪は日本固有の面積単位であり、不動産業界では土地の価格表示に今も広く用いられる。「1坪」という単位が指す面積を平米で把握しておくことで、坪単価と㎡単価の相互換算がスムーズになる。

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2026年東京高級住宅地における1㎡あたりの地価

国土交通省が2026年3月17日に公表した地価公示は、東京の住宅地が全国平均を大幅に上回る上昇率を記録したことを示している。東京都全域の住宅地平均は前年比＋6.5％。都心5区平均は＋13.0％と、周辺18区平均（＋8.5％）を明確に上回り、二極化が鮮明になった。

住宅地の高額地点上位5位は以下のとおりである。

| 順位 | 地点 | 価格（万円/㎡） | 前年比 |

|——|——|————-|——|

| 1 | 港区赤坂1-14-11 | 711万円 | ＋20.5％ |

| 2 | 港区白金台3-16-10 | 548万円 | ＋16.6％ |

| 3 | 千代田区六番町6-1外 | 530万円 | ＋9.7％ |

| 4 | 港区南麻布4-9-34 | 499万円 | ＋15.5％ |

| 5 | 港区南麻布1-5-11 | 476万円 | ＋17.0％ |

上位5地点のうち4地点が港区に集中している。坪単価1,000万円超えの地点は2026年公示で20地点に達した。2025年の13地点から7地点増加しており、超高額住宅地の裾野が広がっていることを示す。

これらの数字はあくまで公示地価、すなわち更地の標準的な価格である。実際の取引価格は公示地価の1.1倍から1.3倍程度が目安とされており、マンション分譲価格とは計算の前提が異なる点に留意が必要だ。

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間取りと面積の読み方。高級マンションの実態

2026年1月時点の東京23区中古マンション（70㎡換算）の平均価格は1億2,123万円である。東京カンテイが2026年2月19日に公表したデータによれば、前月比＋1.4％、21ヵ月連続の上昇を記録している。70㎡あたり1億2,123万円を1㎡単価に換算すると、約173万円/㎡となる。

新築分譲マンションに目を向けると、不動産経済研究所が2026年2月12日に公表したデータでは、2025年の東京23区新築マンション中央値は1億1,380万円に達した。前年比＋27.3％の大幅な上昇だ。平均値は1億3,613万円であり、超高額物件が平均を押し上げている構図が読み取れる。

高級住宅地における間取りの読み方として、専有面積の数字だけでなく以下の点を確認することが実務上の知識として重要となる。

壁芯と内法の差を確認する

広告表示の専有面積（壁芯）と登記簿面積（内法）の差は、通常2㎡から5㎡程度生じる。200㎡規模の大型住戸では、この差が資産評価や固定資産税の計算に影響する。契約前の重要事項説明で必ず両方の数値を確認したい。

バルコニーと共用廊下は専有面積に含まれない

間取り図に記載されているバルコニー面積は、原則として専有面積の外数である。実際の生活空間として使える面積は、専有面積からさらに絞り込んで考える必要がある。

容積率と建蔽率の把握

戸建て住宅の購入においては、土地面積だけでなく容積率と建蔽率が建物の延床面積の上限を決める。港区の高級住宅地では容積率200％から300％が多く、南麻布や元麻布の低層住宅地では容積率100％から150％に制限される地域もある。1㎡あたりの地価が高い地域ほど、容積率の差が建設可能な住宅の価値に大きく影響する。

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面積単価の計算と投資判断への応用

不動産の価格を面積で割った「1㎡あたり単価」の計算は、異なる物件を横断的に比較する際の基本的な手法だ。

計算式の基本

1㎡あたり単価（万円/㎡）＝ 物件価格（万円）÷ 専有面積（㎡）

例として、港区南麻布に所在する専有面積180㎡の住戸が15億円で売り出されているとすれば、1㎡あたり単価は15億円÷180㎡＝約833万円/㎡となる。これを坪単価に換算すると、833万円×3.30579＝約2,754万円/坪だ。

マンションの1㎡あたり単価を公示地価と直接比較することはできない。公示地価は更地の標準価格であり、建物の価値を含まない。マンション価格には建物の建設コスト、共用施設の維持費、管理組合の財務状況、眺望・階数プレミアムなど複数の要素が加算される。同一エリアの公示地価を参照する意義は、地価の上昇トレンドを把握し、将来の資産価値の方向性を判断する材料とすることにある。

東京タワーマンション相場2026年4月｜23区の価格二極化と購入判断の基準では、面積単価の観点から23区内のタワーマンション市場を詳細に分析している。

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高級住宅の間取り選択と面積の実際

東京の高級住宅市場では、専有面積200㎡以上の大型住戸が一定の需要を保っている。麻布台ヒルズや六本木ヒルズ周辺の超高層レジデンスでは、300㎡を超えるペントハウス住戸も流通する。面積と間取りの関係を具体的に示すと、以下の目安が参考になる。

| 専有面積 | 坪数換算 | 想定間取り（高級住宅の場合） |

|———|———|—————————|

| 100㎡ | 約30.3坪 | 3LDK（ゆとりある設計） |

| 150㎡ | 約45.4坪 | 4LDK |

| 200㎡ | 約60.5坪 | 4LDK〜5LDK |

| 300㎡ | 約90.8坪 | 大型5LDK・ペントハウス |

面積の解釈において見落とされがちな点として、天井高がある。同じ100㎡の住戸でも、天井高2.4mと3.0mでは空間の質が大きく異なる。高級住宅では天井高2.8m以上が一般的であり、一部のペントハウスでは4mを超えるケースもある。面積の数字に加えて天井高を確認することで、居住空間の実態をより正確に把握できる。

広尾ガーデンフォレストのような大型邸宅系レジデンスでは、実測図と間取り図の両方が提供されることがある。広尾ガーデンフォレスト内観 2026年4月時点の実測図と室内設計の全容では、実際の室内寸法と設計の詳細を確認できる。

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