2026年2月17日、国民生活センターが「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」を発表した。相談件数の増加を受けたこの警告は、退去時の費用精算が依然として現場で曖昧に行われている実態を示している。国土交通省ガイドラインの公布から28年が経過した今も、賃貸人と賃借人の間で費用負担の境界が揺れている。

ガイドラインの核心：経年劣化と通常損耗の帰属

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（1998年3月策定、2004年2月・2011年8月再改訂）は、退去時費用負担の基準として現在も有効である。

ガイドラインが定める原状回復の定義は明確である。「賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える使用による損耗・毀損を復旧すること」。経年変化や通常損耗は賃料に含まれるものとして賃貸人負担とし、賃借人の責めに帰すべき事由による損傷のみを賃借人負担とする。

この区分を具体例で確認する。

負担者	具体例
賃貸人（経年劣化・通常損耗）	日照による畳・クロス変色、家具置跡によるカーペット凹み、電化製品裏の黒ずみ、耐用年数超過による設備故障
賃借人（故意・過失・善管注意義務違反）	喫煙によるヤニ汚れ・臭い、飲料こぼし放置によるシミ・カビ、引越し作業による壁の穴・傷、日常清掃怠りによる風呂場水垢

2026年の相場感として、クロス張替は1㎡あたり1,000〜2,500円、フローリング補修は傷の程度により数万円から数十万円に及ぶ。これらの費用が誰の負担となるかは、上記の区分に従って判断される。

減価償却ルール：耐用年数と経過年数の計算

ガイドラインは、経過年数が長いほど賃借人負担割合を減少させる減価償却ルールを示している。主要設備・部位の耐用年数は以下の通りである。

• 壁紙（クロス）：6年で残存価値1円
• 流し台：5年
• 冷暖房機器・ガス機器：8年
• 便器・洗面台・ユニットバス：6年
• フローリング全体張替：建物耐用年数（木造22年、RC造47年等）

具体例で考える。賃借人が6年居住した後に退去する場合、クロスの張替費用は原則として賃貸人負担となる。6年で残存価値が1円に定められているため、賃借人に請求できる金額は事実上なくなる。

ただし、実務上重要な点がある。消耗品でないフローリングの部分補修や、クリーニング費用については、経過年数を考慮せず賃借人に請求可能なケースが存在する。また、賃借人の善管注意義務違反が認められる場合、下地や構造部の修繕費まで請求できる。

ここで多くのオーナーが見落とすのが「施工費」の請求権である。減価償却後であっても、賃借人の責めに帰すべき損傷については、材料費のみならず施工にかかる人件費（手間賃）を請求できる。2026年、建設業界の人件費高騰が続く中、この施工費の比重は増大している。

特約の有効性と契約時の注意点

ガイドラインは法的強制力を持たない。契約自由の原則により、双方の合意に基づく特約が優先される。ただし、消費者契約法や民法に反し、賃借人に一方的に不利な特約は無効となる可能性がある。

実務上、有効と認められやすい特約の例を挙げる。

• 退去時ハウスクリーニング費用の賃借人負担（金額の明示が望ましい）
• 鍵交換費用の賃借人負担
• 室内・敷地内喫煙禁止

一方、国民生活センターが2026年2月に警告した典型トラブルとして、「故意過失にかかわらずクロス・床張替100%借主負担」とする特約がある。このような特約は、ガイドラインの基本理念と大きく外れ、紛争の原因となる。

高級賃貸市場においては、初期費用として10万円を超える金額を敷引き・礼金として徴求するケースもある。この場合、退去時の原状回復費用との関係でどこまで賃借人に請求できるかは、契約書の文言と実態に応じて慎重に検討する必要がある。

2026年のトラブル事例と消費税処理

国民生活センターが2025年に受付けた相談事例から、典型的なトラブルを確認する。

• 入居時・退去時両方のエアコンクリーニング費用請求
• 6年居住後のソファ跡を理由とした壁紙張替費請求（経過年数考慮せず）
• 10年居住後のクロス全面張替・畳表替え全額請求（敷引き後の追加請求）

これらの事例に共通するのは、賃貸人側が減価償却ルールを無視したり、敷引き・礼金との関係を無視したりした点である。

消費税処理についても留意が必要である。国税庁の見解により、原状回復工事費用相当額は賃貸人の賃借人に対する役務提供の対価として課税対象となる。保証金等から差し引かれる場合も同様である。オーナーが賃借人から原状回復費用を徴収する際、適切なインボイス発行が求められる。

家賃の5％という数字が、なぜ富裕層オーナーにとって不十分なのかについては、別途検討が必要である。原状回復費用の想定外の発生は、賃貸経営の収益性を大きく圧迫する。

入居時の記録がトラブル回避の鍵

原状回復トラブルを防ぐ最も有効な手段は、入居時の詳細な記録である。写真撮影、確認書の作成、設備の動作確認を徹底する。

特に高級賃貸物件では、インテリアの質感・素材感が通常の賃貸とは異なる。天然木のフローリング、特殊加工のクロス、カスタムメイドのキッチンなどは、修繕費用が一般相場を大きく上回る。このような物件では、入居時の記録をさらに緻密に行う必要がある。

退去時の立会いも可能な限り行う。賃借人とともに現況を確認し、損傷の有無・程度について合意を形成しておく。後日の紛争を未然に防ぐ効果は大きい。

2026年、借主に対する重説が持つ経済的価値の再定義においても、書面による情報提供の重要性が指摘されている。原状回復に関する説明も、重要事項説明書に明記しておくことが望ましい。

高級賃貸市場への示唆

港区・渋谷区・千代田区を中心とした高級賃貸市場では、賃借人の属性が多様化している。外資系幹部、駐在員、国内の経営者・投資家など、居住期間やライフスタイルが異なる。これは原状回復のリスクプロファイルにも影響する。

短期間の居住（1〜2年）では、経年劣化による賃貸人負担が限定的となる一方、引越しの頻度が高く、作業による損傷リスクは増大する。長期居住（5年以上）では、設備の自然故障リスクが高まるが、減価償却により賃借人負担は減少する。

オーナー側は、このような賃借人属性と居住期間を想定した上で、特約の設計・敷引き・礼金の設定を行うべきである。一律の対応ではなく、物件の特性とターゲット層に応じた柔軟な設計が求められる。

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