宅地建物取引業法第31条の3は、事務所ごとに業務に従事する者の5人につき1人以上の割合で専任の宅地建物取引士を設置することを義務づけている。1988年（昭和63年）の改正で現行水準に引き上げられて以来、条文の骨格は変わっていない。2026年の東京不動産市場では、この「5人に1人」という数字の意味が、免許取得時の形式的な要件を超えて、取引の質と買主保護の問題として改めて問われている。

「5人に1人」が意味すること：宅建業法第31条の3の構造

宅建士5人に1人とはどういう意味か。 従業者5人に対して専任の宅建士が1人以上勤務していなければ、その事務所で宅建業を営めないという最低基準である。従業者が1人でも5人でも、専任宅建士は1人必要になる。従業者6人で2人、11人で3人が求められる。 宅建士は5人につき1人の事務員が必要か。 逆である。従業者（事務員）5人につき宅建士1人の配置が義務であり、宅建士が事務員を必要とする規定ではない。

実務上の論点は「従業者」の範囲にある。非常勤のパート・アルバイトも従業者数に算入される一方、専任の宅建士には「常勤」かつ「専従」であることが求められる。この非対称性が、小規模な宅建業者において人数計算を複雑にする。

「専任性」の要件は行政解釈でさらに具体化されている。他の法人の代表取締役や常勤役員を兼務している者は原則として専任の宅建士として認められない。同一法人内の他の事務所との兼務も不可であり、都道府県の免許申請窓口では雇用保険の被保険者資格や社会保険の加入状況を確認することで常勤性を実質的に審査している。

宅建業免許の申請と専任宅建士の設置要件

専任の宅建士の設置は免許取得の絶対条件である。知事免許・大臣免許を問わず、この要件は変わらない。申請に必要な書類として、宅地建物取引士証の写し、勤務先を証明する書類（雇用契約書または役員就任承諾書）、常勤性を裏付ける健康保険証や雇用保険被保険者証の写しが求められる。

代表者本人も従業者数に算入されるため、代表者1人だけの会社であっても、その代表者が宅建士資格を持ち専任として登録されていれば法定要件を満たす。代表者が宅建士資格を持たない場合は、別途有資格者を常勤で雇用する必要がある。

支店や営業所を新たに開設する場合も、その拠点ごとに専任宅建士を配置しなければ当該支店での宅建業務は行えない。

専任性の喪失と免許維持リスク

専任の宅建士が退職・死亡・資格失効などの事由で不足した場合、宅建業者は2週間以内に補充の措置を講じなければならない。宅建業法第31条の3第3項に明記されたこの期限を守れなければ業務停止処分の対象になり得る。

東京の不動産市場では2026年現在も人材の流動性が高い。港区・渋谷区・千代田区といった高単価エリアを扱う中規模仲介会社では宅建士資格保有者の採用競争が続いており、突然の退職による専任宅建士の不足が免許維持上のリスクとして顕在化するケースがある。

この問題は名義貸しという別の違反を生む温床にもなる。名義貸しとは、実際には他の事務所に常勤しているか、実態として業務に従事していない宅建士の名前だけを専任者として登録する行為であり、宅建業法第13条が明示的に禁じている。行政の調査では社会保険の加入状況や出勤記録の照合によって名義貸しの疑いが浮上することが多く、違反が確定すれば免許取消しという最も重い行政処分が下される。

宅建業の3大悪事と行政処分の実態

宅建業の3大悪事とは何か。 国土交通省および都道府県が公表する処分事例を通覧すると、業界内で繰り返し登場する不正が3類型に集約される。

第一が名義貸しと専任性の虚偽申告である。実態のない専任宅建士を登録し、法定要件を満たしているように見せかける行為であり、買主が有資格者の関与を前提に取引を進める信頼を根底から損なう。

第二が手付金の流用である。売買契約時に受領した手付金を業者の運転資金や別取引の費用に充当する行為であり、取引が破談になった際に買主への返還が不能になるケースが繰り返し発生している。宅建業法は手付金等の保全措置を義務づけているが、保全を回避するための金額操作が処分事例に頻出する。

第三が重要事項説明の懈怠である。宅建士が記名押印した重要事項説明書を交付せず、または説明を省略・虚偽記載して契約を成立させる行為であり、買主が物件のリスクを認識できないまま多額の資金を投じる結果を招く。

いずれも買主の財産と安全に直結する行為であり、行政の監視対象として優先度が高い。指示処分・業務停止処分・免許取消処分の3段階のうち、悪質性が認められる案件では最初から免許取消しが適用される事例も存在する。

「5人に1人」の形式と買主が受ける実質の差

設置基準は事務所単位での最低ラインを定めたものにすぎない。従業者20人の事務所に専任宅建士が4人いれば法令上は適法だが、そのうちの何人が実際に個々の取引に関与しているかは法律が保証するところではない。

多くの仲介会社では、宅建士資格を持たない営業担当者が顧客対応・物件案内・条件交渉の大半を担い、宅建士は重要事項説明の場面にのみ登場する体制をとっている。この構造は違法ではないが、買主にとって有資格者の関与が実質的に限定されていることを意味する。

3億円を超える取引においては、この差が特に大きくなる。登記上のリスク、既存不適格の確認、建築確認済証・検査済証の状態、土地の境界確定の有無、管理組合の財務健全性。これらを精査する能力は、宅建士資格の保有と実務経験の両方を要する。Koukyuu が初回相談から引渡しまで有資格の宅建士本人を一貫して関与させる体制をとっているのは、この実質的な空白を埋めるためである。

2026年の市場環境と宅建士の需給

宅建に合格できる人は何人に1人か。 宅地建物取引士資格試験の合格率は例年15〜17%前後で推移しており、受験者の6〜7人に1人が合格する計算になる。合格率が20%（5人に1人）に達した年は、2026年4月時点の公式データでは確認されていない。絶対数としての有資格者は増えているが、実務経験を積んだ宅建士の確保は依然として各社の課題であり、有資格者による精緻なデューデリジェンスの価値は高まっている。

東京23区の中古マンション70㎡換算平均価格は2025年時点で1億円を超える水準にある。日本銀行の政策金利引き上げを受けて変動金利が2024年以降1%を超える水準で推移する中、投資用不動産の取得コストは上昇しているが、港区・渋谷区の高額物件への需要は底堅い。取得時の宅建士関与の質は売却時の交渉力にも影響する。不動産出口戦略2026｜5年ルール・税計算・4つの判断基準を完全解説では、保有期間と税負担の関係を具体的な数字で整理している。

---

Koukyuu は港区・渋谷区・千代田区をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談はこちらより承ります。