2026年5月現在、東京都心3区の不動産相続案件で最も頻出する論点の一つが、民法903条に規定する特別受益の持ち戻しと、2023年4月1日に施行された「10年ルール」との関係である。相続開始前10年以内の生前贈与のみが原則として持ち戻し対象となるこの改正は、港区・渋谷区・千代田区における高額不動産の世代間移転に具体的な影響を与えている。

特別受益の持ち戻しと10年ルールの制度設計

特別受益の持ち戻しとは、被相続人から生前贈与または遺贈を受けた相続人が他の相続人と比較して多くの財産を得ている場合に、その価額を相続財産に合算して具体的相続分を算定する制度である（民法903条1項）。改正前は贈与時期にかかわらずすべての生前贈与が対象だったが、令和5年（2023年）の民法改正により、相続開始の時から10年を経過した贈与については持ち戻し対象から除外される期間制限が導入された。

この10年ルールの導入背景には、相続人間の紛争長期化と法的安定性の確保がある。特に不動産相続において、20年・30年前の贈与を巡って相続人間で争いが生じ、遺産分割調停・審判が長期化するケースが多発していた。2026年現在、相続開始前10年以上前の居住用不動産贈与については、被相続人が明示的に持ち戻し対象とする意思表示をしていない限り、原則として持ち戻し対象外となる。

ただし、10年ルールには重要な例外が存在する。被相続人が生前に「10年を超える贈与も持ち戻し対象とする」旨の意思表示をしていた場合、期間制限にかかわらず持ち戻しが可能となる。この意思表示は贈与時または相続開始前に行われることが多く、遺言書での記載、贈与契約書での合意、あるいは家族間の覚書などが実務上の証拠となる。

おしどり贈与制度と居住用不動産の特例

2019年7月1日に施行された改正民法により創設された「おしどり贈与」制度は、婚姻期間20年以上の夫婦間における居住用不動産の生前贈与について、特別受益の持ち戻しが原則として行われない特例である（民法903条4項）。この制度は、港区・渋谷区・千代田区の高級住宅地における居住用不動産の配偶者間贈与に頻繁に適用される。

おしどり贈与の適用要件は以下の4つに集約される。第一に婚姻期間が20年以上であること。第二に居住用建物またはその敷地の贈与であること。第三に贈与税申告時に配偶者控除の特例適用を選択すること。第四に受贈後も居住を継続する見込みがあること。これらの要件を満たすと、被相続人に持ち戻し免除の意思があったものとして推定され、他の相続人が「免除意思がなかったこと」を証明しなければ持ち戻しを主張できなくなる。

2026年現在、港区のタワーマンションや低層高級住宅、渋谷区の松濤・代官山エリア、千代田区の番町・麹町エリアにおいて、3億円以上の居住用不動産を配偶者に贈与するケースでおしどり贈与の活用が進んでいる。特に相続税の小規模宅地特例との組み合わせを検討する際、贈与時点での配偶者控除（1,100万円または2,100万円）と相続時の小規模宅地特例（評価額80%減または50%減）の両方を活かすスキームが注目されている。

持ち戻し免除の意思表示と実務上の証拠方法

被相続人は、特別受益を相続財産に持ち戻さない意思を表示することができる（民法903条3項）。この持ち戻し免除の意思表示は、生前贈与の場合と遺贈の場合で方式要件が異なる。生前贈与については特に方式が定められていないが、遺贈の場合は遺言と同様の方式（自筆証書遺言・公正証書遺言・秘密証書遺言のいずれか）が求められる判例がある。

2026年の相続実務において、持ち戻し免除の意思表示が争われるケースで裁判所が重視するのは、意思表示の「明確性」と「特定性」である。「長男には多く財産を与えたい」というような抽象的な記載では不十分で、「長男への平成30年の不動産贈与については相続財産に持ち戻さない」といった具体的な特定が求められる。

また、複数の相続人に対する贈与が存在する場合、それぞれの贈与について個別に持ち戻し免除の意思表示があったかどうかが審査される。一部の贈与についてのみ免除意思があった場合、他の贈与については10年ルールの適用を受けることになる。不動産相続においては、贈与契約書の特約条項、家族会議の議事録、税理士・弁護士への相談記録などが、意思表示の証拠として提出されることが多い。

相続税の7年ルールとの制度比較と実務的整合性

特別受益の持ち戻しにおける民法上の10年ルールと混同されやすいのが、相続税における生前贈与加算の「7年ルール」である。2024年1月1日以降、相続税の課税価格算定においては、被相続人死亡の7年以内に行われた生前贈与が相続財産に加算される（相続税法19条の2）。これは民法上の特別受益持ち戻しとは別制度であり、期間も異なる。

この二つの期間制限の違いが、高額不動産の生前贈与に複雑性をもたらす。例えば、相続開始前8年に3億円の居住用不動産を贈与された相続人の場合、民法上の特別受益持ち戻しは10年ルールにより対象外となる可能性が高いが、相続税上は7年ルールにより課税価格に加算される。この乖離により、相続税負担と実質的な相続分との間に不一致が生じるケースが2026年の相続実務で増加している。

具体的な数値で示すと、相続開始前8年に港区のマンション3億円を贈与された長男と、相続開始時に現金3億円を相続した次男のケースを考える。民法上の持ち戻しがない場合、長男は贈与分を加算されず法定相続分を主張できるが、相続税上は長男の贈与分が課税価格に加算されるため、実質的な税負担は長男が重くなる。こうした税負担と相続分の不一致は、遺産分割協議における重要な論点となる。

遺留分計算における特別受益の扱いと期間制限

遺留分侵害額の計算においても、特別受益の扱いに重要な変更が2019年7月1日に施行されている。遺留分算定の基礎となる「遺産総額」に算入する特別受益は、相続開始前10年間に限定されたのである。これは民法903条の10年ルール（2023年）とは別の改正だが、実務上両制度の期間が整合する形となった。

遺留分については、特別受益の持ち戻し免除の意思表示の効果が及ばない。つまり、被相続人が「特別受益を持ち戻さない」と意思表示していても、遺留分侵害額の計算ではその特別受益が遺産総額に算入される。2026年の相続紛争で多いパターンは、生前に不動産を贈与された相続人が持ち戻し免除を主張する一方、他の相続人が遺留分侵害を主張するケースである。

特に港区・渋谷区・千代田区の高額不動産相続では、遺留分の対象となる「特別関係者」（配偶者・子・直系尊属）の範囲と、特別受益を受けた相続人が一致するケースが多い。贈与を受けた子が遺留分権者である場合、その子自身の遺留分は特別受益額を超えて確保される必要があるが、他の子の遺留分についてはその子の特別受益が算入される。こうした計算の複雑さが、3億円以上の不動産を含む相続で専門家の介入を必要とする理由の一つである。

不動産相続における2026年の実務対策

10年ルールとおしどり贈与制度が並存する2026年現在、不動産相続の計画設計において確認すべきポイントが整理されている。第一に、贈与時期の記録管理である。相続開始前10年を超える贈与については、贈与契約書、登記簿謄本、固定資産税評価額証明書などで贈与時期を明確に証明できる体制が必要となる。

第二に、おしどり贈与の要件充足性の確認である。婚姻期間20年以上の証明（戸籍謄本等）、居住用不動産の要件充足、配偶者控除特例の選択申告、居住継続の見込みの証拠（公用書開始証明等）が、相続開始後の紛争回避に不可欠となる。

第三に、持ち戻し免除意思表示の明確化である。複数の不動産贈与が存在する場合、それぞれの贈与について個別に意思表示を行い、文書で保存することが推奨される。口頭での意思表示は証明困難であり、相続開始後の紛争リスクを高める。

Koukyuu は、麻布・広尾・白金を中心とした東京の格式ある住宅地において、3億円以上の不動産売買を専門とするプライベート・バイヤーズエージェンシーである。相続を背景とした不動産売却や取得に際しては、税理士・弁護士・司法書士との連携体制を持つ専門家を紹介する。不動産相続における特別受益の持ち戻しや10年ルールの適用について、物件取得の段階から将来の相続設計を視野に入れた相談が可能である。

Koukyuu は麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)より。