東京都主税局は2026年1月30日、令和7年度も「小規模非住宅用地に対する固定資産税・都市計画税の減免措置」を継続すると正式に発表した。平成14年度から毎年度延長を繰り返してきた時限措置であり、23区内に非住宅用地を保有する個人・中小法人にとって保有コストに直結する制度だ。

小規模非住宅用地の減免制度｜基本要件

根拠は東京都都税条例第134条第1項第4号および同施行規則第31条第2項・第188条の30。適用には所有者要件と土地要件の双方を満たす必要がある。

所有者要件： 個人、資本金・出資金1億円以下の法人、または資本・出資を有しない法人（保険業法の相互会社を除く）。資本金1億円超の法人は対象外。 土地要件： 令和7年1月1日時点で宅地認定されている一画地の非住宅用地面積が400㎡以下。減免対象は200㎡まで、減免割合は対象部分の固定資産税・都市計画税の2割。

固定資産税の税率は原則1.4%、都市計画税は最高0.3%。両税合算の実効負担は課税標準額の最大1.7%に達する。港区・渋谷区・千代田区では土地分の課税標準額だけで数千万円規模になる不動産も存在し、2割減免の実額は年間で数十万円単位の差になりうる。

非住宅用地は住宅用地と比べていくら高くなるか

住宅用地には地方税法第349条の3の2に基づく特例があり、小規模住宅用地（200㎡以下）は課税標準が6分の1、一般住宅用地（200㎡超）は3分の1に軽減される。非住宅用地にはこの特例が適用されないため、同じ面積・同じ路線価水準の土地でも課税標準は住宅用地の3〜6倍になる。税率1.7%で計算すると、課税標準の差がそのまま税額差に直結し、年間の税負担は住宅用地と比較して数倍規模になるケースがある。本減免制度はその負担を部分的に緩和する位置づけだ。

マンションの固定資産税軽減措置｜半額制度と住宅用地特例

マンションに関して「固定資産税が半額になる制度」と検索されることがあるが、正確には二つの制度を区別する必要がある。

新築住宅の建物減額（半額措置）： 新築マンションの建物部分は、床面積要件（50㎡以上280㎡以下）を満たす場合、新築後5年間（長期優良住宅は7年間）、固定資産税の建物分が2分の1に減額される。建物に対する時限的な軽減措置であり、土地には適用されない。 住宅用地特例（土地の軽減措置）： マンション敷地の住宅用途に対応する部分は、課税標準が6分の1または3分の1に恒久的に軽減される。半額ではなく6分の1または3分の1であり、建物の半額措置とは別制度だ。居住用マンションの区分所有者が受ける主な軽減措置はこちらに該当する。 小規模非住宅用地の減免（本制度）： 複合用途マンションで商業テナント・店舗・駐車場等の非住宅専有部分を持つ区分所有者の敷地持分に適用される。住宅用地特例の対象外となる部分が対象であり、2割減免。純粋な居住用マンションの区分所有者には本制度は関係しない。

マンション敷地への適用｜持分按分ルール

令和2年3月31日付通達（31主資計第636号）は、区分所有建物の共用土地について以下の面積判定ルールを定めている。

• 全部が非住宅用地の場合： 共用土地の面積を納税義務者の持分で按分した面積が400㎡以下
• 住宅用地と非住宅用地が混在する場合： 非住宅用地の面積を持分割合で按分した面積が400㎡以下

同一の納税義務者が2以上の専有部分を保有している場合は、1専有部分ごとに按分した面積で個別に判断する。資格要件は各共用土地納税義務者ごとに判断されるため、同一マンション内でも適用の可否が区分所有者によって異なる。

申請手続きと確認方法

• 新規申請者： 令和7年9月までに東京都主税局から「固定資産税の減免手続きのご案内」が送付される。電子申請も受け付けている
• 令和6年度に減免を受けた者： 新たな申請は不要。自動継続
• 納税通知書発送： 令和7年6月2日（月）予定
• 確認方法： 課税明細書の摘要欄に「非住宅用地減免」と表示される

新規に非住宅用途の専有部分を取得した場合、または法人名義から個人名義に変更した場合は、申請の要否を東京都主税局に直接確認する。申請漏れは減免の失効に直結する。

富裕層・資産管理法人が留意すべき論点

資産管理法人の資本金が1億円を超えている場合、本減免は一切受けられない。法人設立時の資本金設定や増資の判断が不動産の保有コストに影響を及ぼす点は見落とされやすい。

制度の継続性についても触れておく。本減免は平成14年度から毎年度延長を繰り返してきた時限措置であり、令和8年度以降の継続は2026年4月22日時点で正式発表がなされていない。不動産取得後の保有コスト試算には、減免が終了した場合の税負担も織り込んでおくことが現実的な対応だ。

実務チェックリスト

地目の確認： 宅地として認定されているか

用途の確認： 非住宅用地として課税されているか

面積の確認： 持分按分後の非住宅用地面積が400㎡以下か

所有者の確認： 個人または資本金1億円以下の法人か

申請状況の確認： 令和6年度に減免を受けていれば自動継続。新規は令和7年9月までに申請

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