首都圏新築分譲マンションの中央値が6,500万円超（不動産経済研究所・2025年調査）に達した今、6,000万円という価格帯は東京における標準的な新築マンション購入の基準線に位置する。にもかかわらず、この価格帯の固定資産税について正確な数字を把握しているオーナーは意外に少ない。軽減措置の適用期間中と終了後では年間税負担が10万円近く変わり、タワーマンションの階層補正や2024年から施行された相続税評価の区分所有補正まで考慮すると、保有コスト構造は一層複雑になる。本稿では、6,000万円マンションを東京23区内に取得した場合の固定資産税・都市計画税の実額を、2026年4月時点の現行制度に基づいて試算する。

固定資産税の計算方法：土地と建物を分けて考える

固定資産税の計算において、まず理解すべきは「購入価格＝課税標準額」ではないという事実だ。税額の算定基礎となるのは市町村が独自に決定する「固定資産税評価額」であり、購入価格とは別の数値になる。

基本的な計算式は次の通りだ。

固定資産税額＝課税標準額×1.4% 都市計画税額＝課税標準額×0.3%（東京23区は上限税率0.3%を適用）

根拠法令は固定資産税が地方税法第343条・第350条、都市計画税が地方税法第702条だ。賦課期日は毎年1月1日。その日時点の所有者に対して、当該年度の税金が課される。

土地評価額の算出

マンションの土地持分に対する固定資産税評価額は、公示価格の概ね70%水準で設定される。6,000万円の物件で土地持分が2,100万円相当の場合、固定資産税評価額は以下のように推計できる。

• 土地評価額：2,100万円×70%＝1,470万円

ここに住宅用地の特例が適用される。マンションの各区分所有者の持分面積は通常200㎡を下回るため、ほぼ全戸が「小規模住宅用地」の扱いを受ける。この場合、固定資産税の課税標準は評価額の1/6、都市計画税の課税標準は評価額の1/3に圧縮される。

• 固定資産税の課税標準（土地）：1,470万円÷6＝245万円
• 都市計画税の課税標準（土地）：1,470万円÷3＝490万円

建物評価額の算出

建物の固定資産税評価額は、再建築費を基準に経年減点補正率を乗じて算出する。新築時点では建築費の概ね60%程度が評価額の目安とされる。

• 建物評価額（新築時）：3,900万円×60%＝2,340万円

建物評価額は毎年の評価替えで逓減していく。非木造マンションの場合、経年減点補正率は築8年時点で0.7866となる。軽減措置終了後（8年目以降）の建物評価額は2,340万円×0.7866＝約1,841万円となる。

マンションの固定資産税はいくら？2026年の平均額・計算方法・価格帯別シミュレーションでは、より広い価格帯にわたる比較を掲載している。

新築マンション軽減措置の仕組みと2026年の適用条件

新築マンションを取得した場合、建物分の固定資産税に対して一定期間の軽減措置が適用される。根拠は地方税法附則第15条の6だ。

軽減措置の内容

| 区分 | 軽減内容 | 軽減期間 |

|——|———-|———-|

| 一般新築マンション（3階建以上耐火構造） | 建物分税額の1/2 | 5年間 |

| 認定長期優良住宅マンション | 建物分税額の1/2 | 7年間 |

2026年4月時点における適用期限は「2026年3月31日までに新築された住宅」とされており、該当期間内に新築されたマンションであれば現行の軽減措置が適用される。軽減の対象となる床面積は120㎡相当分までに限られる。専有面積が120㎡を超える物件では、超過部分に対応する税額は通常課税となる点に注意が必要だ。

床面積の要件は50㎡以上280㎡以下。軽減措置は土地部分には適用されない。都市計画税についても建物分の軽減措置は設けられておらず、建物の都市計画税は購入当初から通常課税となる。この点は見落とされやすい。

6000万円マンションの固定資産税はいくら？実額シミュレーション

以下の前提条件に基づいて、実際の税額を試算する。

前提条件

| 項目 | 数値 |

|——|——|

| 所在地 | 東京23区内 |

| 購入価格 | 6,000万円 |

| うち土地持分相当 | 2,100万円 |

| うち建物 | 3,900万円 |

| 専有面積 | 60㎡ |

| 建物構造 | 鉄筋コンクリート造（非木造） |

| 認定長期優良住宅 | あり（軽減7年間） |

固定資産税の試算

軽減適用中（購入1年目〜7年目）

| 対象 | 課税標準 | 税率 | 税額 |

|——|———-|——|——|

| 土地 | 1,470万円÷6＝245万円 | 1.4% | 約3.4万円 |

| 建物（1/2軽減後） | 2,340万円÷2＝1,170万円 | 1.4% | 約16.4万円 |

| 合計 | | | 約19.8万円 |

軽減終了後（8年目以降）

| 対象 | 課税標準 | 税率 | 税額 |

|——|———-|——|——|

| 土地 | 245万円 | 1.4% | 約3.4万円 |

| 建物（補正率0.7866適用） | 約1,841万円 | 1.4% | 約25.8万円 |

| 合計 | | | 約29.2万円 |

都市計画税の試算（東京23区・税率0.3%）

軽減適用中

| 対象 | 課税標準 | 税率 | 税額 |

|——|———-|——|——|

| 土地 | 1,470万円÷3＝490万円 | 0.3% | 約1.5万円 |

| 建物 | 2,340万円 | 0.3% | 約7.0万円 |

| 合計 | | | 約8.5万円 |

軽減終了後

| 対象 | 課税標準 | 税率 | 税額 |

|——|———-|——|——|

| 土地 | 490万円 | 0.3% | 約1.5万円 |

| 建物（補正率0.7866適用） | 約1,841万円 | 0.3% | 約5.5万円 |

| 合計 | | | 約7.0万円 |

固定資産税＋都市計画税の年間合計

| 時期 | 固定資産税 | 都市計画税 | 年間合計 |

|——|———–|———–|————-|

| 購入当初〜7年目 | 約19.8万円 | 約8.5万円 | 約28〜29万円 |

| 8年目以降 | 約29.2万円 | 約7.0万円 | 約36〜37万円 |

月換算すると、軽減措置適用中で月約2.4万円、終了後で月約3.1万円となる。住宅ローンの月額返済に加えて管理費・修繕積立金が発生するマンション保有において、固定資産税・都市計画税は無視できない固定費だ。

価格帯別の固定資産税比較：5000万・6000万・7000万

同条件（東京23区・認定長期優良住宅・軽減7年間）で購入価格を変えた場合の年間税額目安を示す。固定資産税と都市計画税を合算した実負担額は以下の通りだ。

| 購入価格 | 軽減適用中（年間） | 軽減終了後（年間） |

|———-|——————|——————|

| 5,000万円 | 約23〜24万円 | 約30〜31万円 |

| 6,000万円 | 約28〜29万円 | 約36〜37万円 |

| 7,000万円 | 約33〜34万円 | 約42〜43万円 |

5,000万円のマンションの固定資産税は、軽減適用中で年間約23〜24万円、軽減終了後で約30〜31万円が目安となる。土地持分を1,750万円・建物を3,250万円として同様の計算を適用した場合の数値だ。月換算では軽減適用中で約2.0万円、終了後で約2.6万円となる。 7,000万円のマンションの固定資産税は、軽減終了後の年間税額が42〜43万円水準に達する。土地持分2,450万円・建物4,550万円の構成で試算した場合、建物評価額の絶対値が大きいため、軽減終了後の税負担増が6,000万円物件より顕著になる。月換算では軽減終了後で約3.5万円規模となり、住居関連の固定費に占める税金の比重が高まる。

価格が上がるほど税負担の絶対額は増加するが、購入価格に対する税額の比率（実効税率）は概ね0.5〜0.6%程度で一定する傾向がある。この比率を念頭に置くと、購入検討段階での税負担の概算が容易になる。

高級マンションの固定資産税｜1億円・8000万・3000万の実額シミュレーション【2026年】では、より高額帯の物件についての詳細試算を掲載している。

タワーマンションと高層階補正：見落とされがちな税負担の加算

2017年度税制改正（地方税法附則第15条の9）により、2018年1月1日以後に新築されたタワーマンションには「階層別専有床面積補正率」が適用されている。同一マンション内でも高層階になるほど固定資産税・都市計画税が高くなる仕組みだ。

具体的には、1階を基準（100）として1階上がるごとに約0.26%（10/39）が加算される。40階建てマンションの40階に居住する場合、1階と比較して税額は約10%割高になる計算となる。

6,000万円という購入価格が同じであっても、低層階の物件と高層階の物件では固定資産税が年間数万円単位で異なる。20階の住戸と40階の住戸では、同じ価格帯でも税額差が5〜10%程度生じるケースがある。この補正はあくまで建物分の固定資産税・都市計画税に適用されるものであり、土地持分の課税標準には影響しない。物件ごとの正確な税額は市区町村の固定資産税課に確認するか、固定資産税評価証明書を取得して確認するのが確実だ。

相続税評価と固定資産税評価：2024年改正後の注意点

固定資産税の文脈で見落とされがちなのが、相続税評価額との関係だ。2024年1月1日以後の相続・贈与から適用されている「居住用の区分所有財産の評価に関する通達」（国税庁・2023年9月28日付）は、分譲マンションの相続税評価に大きな変更をもたらした。

従来、分譲マンションの相続税評価額は固定資産税評価額をベースに算出されていたため、市場価格との乖離が大きく、相続税対策として活用されてきた。改正後は「区分所有補正率」が導入され、市場価格と評価額の乖離が大きい物件ほど評価額が引き上げられる。

補正率は築年数・階数・専有面積・敷地持分割合などの要素で変動する。都心の高層・高価格帯マンションほど補正率が高くなる傾向があり、6,000万円超の物件では相続税評価額が従来比で大幅に上昇するケースも出ている。固定資産税評価額自体は改正の直接の対象ではないが、相続税の申告では固定資産税評価額×区分所有補正率という計算式が適用される。

資産家がマンションを相続対策として保有する場合、固定資産税の年間負担だけでなく、将来の相続税評価額も含めた総保有コストの試算が不可欠となる。不動産取得の目的に相続対策が含まれる場合、税理士との連携のもとで区分所有補正率の事前シミュレーションを行うことを強く推奨する。2026年4月時点では、国税庁の財産評価基準書（東京都）に基づく路線価と補正率の組み合わせで評価額を算出する体制が定着している。

固定資産税を踏まえた不動産保有コストの全体像

6,000万円のマンションを東京23区内に取得した場合の年間保有コストを、固定資産税・都市計画税以外の費目も含めて整理する。

年間保有コストの概算（6,000万円・東京23区内）

| 費目 | 年間概算額 |

|——|———-|

| 固定資産税＋都市計画税（軽減適用中） | 約28〜29万円 |

| 固定資産税＋都市計画税（軽減終了後） | 約36〜37万円 |

| 管理費（月2万円の場合） | 約24万円 |

| 修繕積立金（月1.5万円の場合） | 約18万円 |

| 火災・地震保険料 | 約5〜10万円 |

管理費・修繕積立金は物件・管理組合によって大きく異なるが、東京23区内の新築マンションでは合計で月3〜5万円程度が一般的な水準だ。これに固定資産税・都市計画税を加えると、年間の固定費は軽減適用中でも70〜80万円前後に達する。

購入後に後悔しやすいコスト構造の盲点

マンション購入後に後悔する理由として挙げられるものの一つが、保有コストの見積もり不足だ。購入価格・住宅ローン返済額だけに注目し、固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金の合計が購入後の家計に与える影響を過小評価するケースは多い。

6,000万円の物件では、住宅ローン（元利均等・金利1.5%・35年返済の場合）の月額返済が約18.5万円程度となる。これに管理費・修繕積立金の月3〜4万円、固定資産税・都市計画税の月換算2.4万円を加えると、月間の住居関連固定費は24〜25万円規模になる。

軽減措置が終了する8年目以降は固定資産税・都市計画税が月換算で約0.7万円増加する。長期保有を前提とした資金計画では、軽減終了後のコスト増を織り込んでおくことが基本だ。税金の負担増は突然発生するわけではなく、取得時点から8年後に確実に訪れる。購入前の段階で軽減終了後の月次キャッシュフローを試算しておくことが、保有継続か売却かの判断精度を高める。

一戸建てとの税負担比較

同額6,000万円の一戸建てと比較した場合、固定資産税の税負担構造は異なる。戸建ての場合、土地持分がマンションより大きいため土地分の固定資産税が相対的に高くなる。都心の戸建ては土地面積が広く地価も高いため、小規模住宅用地の特例（200㎡以下の部分に1/6軽減）の恩恵を受けられる範囲が限られる物件もある。200㎡を超える部分は一般住宅用地（1/3軽減）の適用となり、税負担が増す。6,000万円台の都心戸建てでは、固定資産税・都市計画税の合計が年間50万円を超えるケースも珍しくない。

マンションと戸建ての税負担を比較する際は、土地面積・建物面積・所在地の路線価を個別に確認した上で試算することが不可欠だ。

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Koukyuu は表参道・青山・麻布台ヒルズ・北青山をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談はこちらから。