港区タワマン家賃相場の最新動向：2026年4月時点

港区のタワーマンション賃貸市場は、2026年4月現在、東京23区の中でも最高水準の家賃を維持している。2月時点のデータによると、港区全体の賃貸マンション平均家賃は1K・1LDK帯で23.5万円、2LDK帯で58.9万円、3LDK以上で87.8万円に達する。タワマンに限定すると、この平均値はさらに上昇し、特に竣工5年以内の新築物件では平米単価が大きく跳ね上がる。2020年から2025年にかけて港区マンションの平均成約価格は約50%上昇（8,695万円から1億3,036万円へ）し、2025年の前年比上昇率は15.0%に達した。これは東京23区平均の6.8%を大幅に上回る伸びである。

港区タワマンの家賃相場を理解する上で重要なのは、売買平米単価との連動性だ。購入価格が高騰すれば、投資家による賃貸供給も限定され、家賃水準も上昇する。2026年1月から2月の港区マンション成約データでは平均平米単価が224万円（坪単価740万円）に達し、東京23区平均の136万円と比較して約1.65倍の水準を維持している。この構造が、港区タワマンの賃貸家賃を他の区域と大きく隔てている。

間取り別・階層別の家賃目安

1LDK・単身向けの相場

港区タワマンの1LDK物件（50〜65㎡帯）の家賃相場は、低層階（5階以下）で25万〜35万円、中層階（10〜20階）で30万〜45万円、高層階（30階以上）で40万〜55万円が目安である。同じ物件内でも階層による家賃差は顕著で、低層階と高層階では月額10万〜15万円の開きが生じることも珍しくない。

六本木ヒルズレジデンスのような最高級タワマンでは、1LDK（60㎡程度）の募集賃料が低層階で約35万〜40万円、準高層（21〜30階）で約45万〜55万円、最上層（43階付近）で60万〜70万円に設定される傾向にある。虎ノ門ヒルズやパークコート赤坂ザ・タワーといった準一流物件でも、同じ間取りで層別に15万〜20万円の差が生じるのが通例だ。

2LDK・二人暮らし向けの相場

2LDK（65〜80㎡帯）は、港区タワマン賃貸市場の中核を占める間取りである。低層階で40万〜50万円、中層階で50万〜65万円、高層階で65万〜80万円が一般的な相場帯だ。2026年3月時点の募集データでは、湾岸エリア（港区南部）の新築タワマンが25万〜38万円という比較的抑制された水準を示す一方、六本木・赤坂・麻布といった中央部では50万〜70万円台が常態化している。

元麻布ヒルズ フォレストタワーの2LDK（75㎡程度）は、中層階で約55万〜65万円、高層階で約70万〜85万円で募集されることが多い。同じく準高級物件のワールドシティタワーズ A棟では、同じ間取りで40万〜55万円程度とやや抑制された水準を保っている。

3LDK・ファミリー向けの相場

3LDK以上（85〜110㎡帯）の家賃相場は、低層階で70万〜85万円、中層階で85万〜105万円、高層階で105万〜130万円に及ぶ。港区全体の3LDK平均家賃が87.8万円であることを考えると、タワマンのファミリー向け物件は平均を大きく上回る水準に位置している。

六本木ヒルズレジデンスの3LDK（100㎡）は、準高層で約80万〜95万円、高層階で約100万〜125万円で設定されることが多い。最上階やペントハウス級の物件では150万円を超える募集例も散見される。

主要タワマン5物件の平米単価ランキングと賃料水準

2026年版【港区タワマン相場】独自データで読み解く5物件に基づく売買平米単価データは、賃貸相場の基礎指標として機能する。売買価格が高いほど、その物件の賃貸供給は限定され、家賃も上昇する傾向にあるためだ。 第1位：六本木ヒルズレジデンス（平均平米単価688万円）

港区タワマン市場の最頂点に位置する六本木ヒルズレジデンスは、売買平米単価で688万円に達する。70㎡換算での売買価格は約4億8,160万円となる。賃貸家賃は1LDK（60㎡）で低層階35万〜40万円、高層階55万〜70万円、2LDK（75㎡）で低層階50万〜60万円、高層階70万〜90万円が目安である。階層別プレミアムは顕著で、同じ間取りでも高層階は低層階比で月額15万〜25万円上乗せされる。

**第2位：パークコート赤坂ザ・タワー（平均平米単価622万円）

赤坂の主要タワマンであるパークコート赤坂ザ・タワーは、平米単価622万円を記録している。70㎡換算で4億3,533万円の売買相場を示す。賃貸家賃は1LDKで30万〜50万円、2LDKで45万〜70万円の幅を持つ。六本木ヒルズレジデンスより若干抑制されるものの、依然として港区内では最高水準の家賃帯を維持している。

**第3位：元麻布ヒルズ フォレストタワー（平均平米単価441万円）

元麻布に位置するフォレストタワーは、平米単価441万円で、70㎡換算3億836万円の売買相場を示す。賃貸家賃は1LDKで25万〜45万円、2LDKで45万〜65万円が相場である。同じ麻布エリア内でも、西麻布や元麻布といった奥地に立地する物件は、六本木や赤坂の物件より若干抑制された家賃水準を保つ傾向にある。

**第4位：東京ツインパークス L棟（平均平米単価343万円）

港南地区に立地する東京ツインパークス L棟は、平米単価343万円で、70㎡換算2億4,024万円の売買相場である。賃貸家賃は1LDKで20万〜35万円、2LDKで35万〜55万円程度に設定されることが多い。港区内では比較的家賃が抑制されたタワマンとして、単身者や若年ファミリーから需要を集めている。

**第5位：ワールドシティタワーズ A棟（平均平米単価202万円）

港南・芝浦地区に立地するワールドシティタワーズ A棟は、平米単価202万円で、70㎡換算1億4,105万円の売買相場を示す。賃貸家賃は1LDKで18万〜30万円、2LDKで30万〜50万円が目安である。港区タワマンの中では最も家賃が抑制されたセグメントに属し、コストパフォーマンス重視の賃借人から選好されている。

エリア別の家賃相場比較

港区内でも立地エリアにより家賃相場に明確な差が生じる。2025年の成約データに基づくエリア別平米単価は以下の通りである。

浜松町・虎ノ門エリア（344万円/㎡）

浜松町再開発とそれに隣接する虎ノ門ヒルズの開業により、このエリアの平米単価は3年間で79%上昇した。虎ノ門ヒルズの1LDK（60㎡）は40万〜55万円、2LDK（75㎡）は60万〜80万円が相場である。再開発による新規供給と国際的な知名度により、外国人駐在員からの需要が高い。

東新橋・汐留エリア（263万円/㎡）

汐留の大型オフィス・商業施設群に近接するこのエリアは、ビジネスパーソンからの需要が強い。1LDKで28万〜42万円、2LDKで45万〜65万円が目安である。

白金エリア（257万円/㎡）

白金・白金台は、港区の中でも格式ある住宅地として認識されている。1LDKで26万〜40万円、2LDKで42万〜62万円が相場である。六本木や赤坂と比べ、やや落ち着いた家賃水準を保つ傾向にある。

六本木エリア（240万円/㎡）

六本木ヒルズレジデンスを筆頭に、複数の高級タワマンが集中するこのエリアは、港区内でも最高水準の家賃を記録している。1LDKで35万〜55万円、2LDKで55万〜85万円が一般的である。

港南・芝浦エリア（177万円/㎡）

湾岸に位置するこのエリアは、港区内でも家賃が最も抑制されたセグメントである。1LDKで18万〜32万円、2LDKで32万〜52万円が相場である。再開発による新規供給が相対的に多く、競争により家賃が抑制されている。

港区タワマン市場の上昇要因と構造的背景

港区タワマン家賃相場の上昇は、単なる需給バランスの変化ではなく、複数の構造的要因に基づいている。

1. 大規模再開発による供給制限

麻布台ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、浜松町再開発といった大型プロジェクトは、竣工から数年経過した現在、新規供給の波が一巡しつつある。今後の新規タワマン供給は限定的になると予想され、既存物件の希少性が高まっている。賃貸物件も同様で、供給が限定されれば家賃上昇圧力は継続するだろう。

2. 円安による海外富裕層の購買意欲

2022年以降の円安進行により、海外からの投資家による港区物件の購入が増加している。特に中国・シンガポール・アラブ首長国連邦の投資家による買い進みが報告されており、これが売買価格を押し上げ、結果として賃貸家賃にも波及している。

3. 大使館密集による国際需要の恒常性

港区には80か所を超える大使館が集中している。駐在員やその家族による賃貸需要は季節変動が小さく、家賃相場の下支え要因となっている。港区白金・芝白金の地価と相場2026年――公示地価+15.7%の構造を読むでも触れられているように、国際的な需要基盤は港区の不動産相場全体を支えている。

4. 富裕層の資産保全ニーズ

相続税対策や資産分散を目的とした富裕層による不動産購入が継続している。タワマンは流動性が高く、売却時の価格変動リスクが低いため、資産保全の手段として選好されている。賃貸運用による安定的なインカムゲインも魅力であり、投資家による購入意欲は衰えていない。

購入と賃貸の価格関係性

港区タワマンの購入価格と賃貸家賃の関係を理解することは、投資判断の基礎となる。一般的に、利回り（年間賃料を購入価格で除した値）は3〜5%程度が目安である。

例えば、六本木ヒルズレジデンスの70㎡物件が4億8,000万円で売却された場合、月額賃料が60万円であれば年間720万円となり、利回りは1.5%である。一方、ワールドシティタワーズ A棟の70㎡物件が1億4,000万円で売却され、月額賃料が25万円であれば年間300万円となり、利回りは2.1%である。

利回りが低い物件ほど、購入価格に対して賃貸家賃が相対的に低い。これは、購入者が将来的な売却益を期待しているか、あるいは自己居住を目的としているケースが多いことを示唆している。一方、利回りが相対的に高い物件は、投資家による購入比率が高く、賃貸運用を前提とした価格形成が行われていることを意味する。

元麻布ヒルズフォレストタワー｜2026年の売買価格・坪単価・賃料を徹底解説では、特定物件の詳細な価格構造が解説されており、購入と賃貸の関係をより詳細に理解する上で参考になる。

今後の見通しと市場動向

2026年4月時点で、港区タワマン家賃相場は高止まりの傾向を示している。新規供給が限定される一方、国際的な需要基盤は堅調であり、短期的な家賃低下は見込みにくい。

ただし、以下の点には注視が必要である。第一に、日本銀行の金利引き上げが継続した場合、不動産投資家の利回り要件が上昇し、購入価格が調整される可能性がある。これが賃貸家賃の伸び率を抑制する可能性もある。第二に、世界経済の不確実性が高まった場合、海外投資家による買い進みが減速する可能性がある。第三に、港区内での供給過剰が生じた場合（例えば、複数の大型プロジェクトが同時期に竣工した場合）、特定エリアの家賃が調整される可能性がある。

現在のところ、これらのリスク要因は限定的であり、港区タワマン家賃相場は当面、現在の水準を維持すると予想される。

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Koukyuu は港区・渋谷区・千代田区をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)はこちらから。