2026年公示地価において、港区北青山3丁目33番2の地点は1㎡あたり3,060万円を記録した。表参道駅から徒歩50メートルという立地で、坪単価に換算すると1億115万円を超える。東京23区全体の住宅地平均変動率が+8.99%にとどまる中、青山エリア全体の公示地価平均は前年比+11.43%の812万5,000円/㎡に達している。この数字はバブル最高値とされた1990年の535万円/㎡を約59%上回る水準であり、青山という地名が持つ資産的な重みを端的に示している。

南青山・北青山はどこにあるのか。エリアの基本構造

南青山と北青山は、いずれも東京都港区に属する町名である。東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線が交差する表参道駅を中心に、北側が北青山、南側が南青山として区分される。行政上は港区の管轄だが、渋谷区との区境に近く、代官山や表参道の商業集積とも地続きの生活圏を形成している。

北青山は1丁目から3丁目で構成され、青山通り（国道246号）が東西に貫く。南青山は1丁目から7丁目まで広がり、骨董通りや根津美術館周辺の2丁目・3丁目が高級住宅地として知られる。5丁目以南は低層の戸建て・低層マンションが点在し、静謐な住環境が維持されている。

用途地域は多層的で、青山通り沿いは容積率600〜700%の商業地域、内側の住宅街は第一種・第二種中高層住居専用地域（容積率200〜300%）が指定されている。この混在構造が、商業利便性と住宅としての静寂を同一エリア内で両立させる根拠となっている。

最寄り駅は表参道駅のほか、東京メトロ銀座線の外苑前駅と青山一丁目駅が南北青山の主要アクセス拠点として機能する。青山一丁目駅周辺の2026年公示地価平均は704万3,333円/㎡（坪単価2,328万円）、外苑前駅周辺は585万8,000円/㎡（坪単価1,936万円）で、いずれも前年比12〜13%台の上昇を記録している。

南青山の高級住宅街は何丁目か

南青山の高級住宅街として評価が高いのは、主に2丁目・3丁目・5丁目の三つの街区である。

2丁目と3丁目は表参道駅・外苑前駅への徒歩圏に位置し、低層マンションと戸建てが混在する。骨董通り沿いの住所はブランドとして機能し、アンティーク・アート・インテリアの専門店が連なる通り沿いの物件は、住所そのものが希少性を持つ。根津美術館周辺の3丁目から5丁目にかけては低層の住宅街が形成されており、容積率の制限から高層建築が入りにくい環境が維持されている。

5丁目は再開発の直接的な影響を受けにくい立地にあり、静謐さを第一条件とする層の需要が厚い。この一帯で流通する物件は少なく、取引の多くは公開市場に出る前に成立する。

7丁目は広尾との境界に近く、広尾ガーデンヒルズへのアクセスも良好な立地だ。外国人居住者の比率が高く、インターナショナルスクールへの通学利便性を重視する層の需要が厚い。

エリアマネジメントの担い手・費用・仕組み

南青山・北青山のエリアマネジメントは、誰が、どのような費用負担で運営しているのかを把握することが、居住地選定と資産管理の両面で重要になる。

北青山3丁目地区では、再開発組合が事業主体となり、港区と連携しながら道路・広場・緑地などの公共施設整備を推進している。竣工後は管理組合および商業テナントによる自主的なエリアマネジメント協議体が設立される見通しで、清掃・警備・イベント運営の費用は区分所有者と商業施設が按分して負担する仕組みが想定されている。 南青山側では、青山商店街振興組合と地権者有志による任意の協議体が、骨董通り周辺の景観維持や夜間照明の管理を担っている。費用負担は任意拠出が基本で、参加する地権者・テナントが年間数十万円単位の協賛金を拠出する形態が一般的だ。強制徴収の仕組みを持つBID（Business Improvement District）型の制度は2026年時点で法制化されていないため、参加率と資金規模は地区によって差がある。

エリアマネジメントの費用対効果は地価の維持・上昇に直結する。骨董通り周辺の景観水準が高く保たれていることが、南青山2丁目・3丁目の住宅地価格を支える要因の一つとなっている。物件取得後の管理費・修繕積立金とは別に、エリア全体の維持管理コストの構造を確認しておくことが実務上の課題となる。

2026年公示地価の詳細：南青山・北青山の価格水準

2026年公示地価において、青山エリアの地点別最高値は北青山3丁目33番2の3,060万円/㎡（坪単価1億115万円）である。2位は南青山3-17-8の1,520万円/㎡（坪単価5,024万円）、3位は南青山2丁目77番1外の1,490万円/㎡（坪単価4,925万円）と続く。いずれも表参道駅または青山一丁目駅から徒歩数分圏内の地点だ。

住宅地の代表的な地点として、南青山2-4-11の推移が参考になる。2021年に221万円/㎡だったこの地点は、2024年に244万円/㎡、2025年に275万円/㎡、2026年には319万円/㎡（坪単価1,054万円）へと上昇した。5年間の変動率は+44.3%であり、港区全体の住宅地5年変動率+45.8%とほぼ連動している。

周辺駅との比較では、乃木坂駅周辺が539万円/㎡（前年比+13.47%）、六本木駅周辺が434万円/㎡（前年比+14.85%）であり、青山エリアの絶対値の高さと相対的な上昇率の安定性が際立つ。

相続対策の観点では、路線価が公示地価の約80%を目安とする点が重要である。2026年公示地価平均812万5,000円/㎡の80%は約650万円/㎡となり、この水準が相続税評価の参考値として機能する。地価の継続的な上昇局面では、路線価と時価の乖離が相続税負担に直結するため、保有資産の評価替えを定期的に確認する必要がある。港区内の高額不動産を複数保有する場合、港区高級住宅街ガイド2026年版｜麻布・白金・青山の価格相場と居住地選定基準が資産全体の俯瞰に役立つ。

北青山3丁目再開発：2026年6月着工の超高層計画

北青山3丁目地区市街地再開発事業は、旧都営青山北町アパートの跡地を含む青山通り沿道の大規模再開発である。2022年に都市計画決定し、解体工事を経て2026年6月1日に新築工事の着工を迎える。2棟合計で総延べ面積約18万平方メートル、地上38階・高さ180メートルの超高層ビルが計画されており、2029年度の竣工を目指している。

用途は業務・商業・宿泊・住宅の複合構成で、道路や広場などの公共施設整備も含む第一種市街地再開発事業として港区が推進する。竣工後の周辺地価への波及は、麻布台ヒルズ竣工後の元麻布・西麻布エリアの動向と比較して論じられることが多い。

着工前後のタイミングで、青山通りに近い中低層の既存マンションや戸建てへの問い合わせが増加する傾向がある。竣工後に新たな商業・オフィス機能が集積すれば、周辺住宅地の利便性評価が上がり、地価の追加的な押し上げ要因となる可能性が高い。

投資・資産保全の視点：青山エリアの長期的な位置づけ

青山エリアの地価は、バブル崩壊後の2001年に132万6,666円/㎡まで下落した。その後アベノミクス始動の2013年に252万円/㎡へ回復し、コロナ禍直前の2020年には697万9,000円/㎡に達した。2025年の地価総平均853万1,666円/㎡は、2013年比で約3.4倍の水準である。

港区は2026年公示地価において東京23区の住宅地5年変動率ランキングで1位（+45.8%）を記録した。南青山・赤坂エリアの坪単価は1,725万円水準で、港区内でも最高値圏に位置する。23区全体が前年比プラスを維持し、下落区がゼロという状況の中でも、青山エリアの上昇率は突出している。

固定資産税の負担額は路線価に基づく課税標準額から算出されるため、地価上昇局面では毎年の見直しが欠かせない。白金台や元麻布と並んで青山エリアを比較検討する場合は、白金高級住宅街の2026年相場と邸宅物件の選び方も参照に値する。

2026年の居住地選定：南青山・北青山で何を優先するか

南青山・北青山を居住地として選ぶ動機は、大きく三つに集約される。第一に、表参道・外苑前・青山一丁目の各駅への徒歩アクセスによる移動効率。第二に、商業・文化施設の質と密度。第三に、住所の社会的な格式である。

北青山3丁目の再開発完成後（2029年度予定）は、青山通り沿いの街区が大きく変わる。現時点では再開発地区に隣接する既存住宅地が、竣工後の利便性向上を先取りした形で評価されている。2026年6月の着工を境に、周辺の取引価格がどう動くかは注視に値する。

パークコート神宮北参道ザタワーのような表参道・北青山エリアに近接する高層レジデンスは、利便性と眺望を両立させた選択肢として富裕層の注目を集めている。4億9,000万円（2LDK）という価格帯は、このエリアの相場感を把握する上での参照点となる。

Koukyuu は南青山・北青山をはじめとする港区・表参道・青山エリアを対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談はこちらから。