Koukyuu所属の宅地建物取引士が監修
港区・渋谷区・千代田区の高級物件取引に携わる国家資格保有者が、最新の不動産関連法・税制・市況データに照らして本記事を検証しています。宅地建物取引士は、日本国内のすべての不動産取引において法令上の重要事項説明を担う国家資格（合格率約15%）です。
2026年4月、重要事項説明を取り巻く制度環境が一変した
2026年4月1日、改正不動産登記法（令和3年法律第24号）が施行された。所有権登記名義人は、住所・氏名の変更が生じた日から2年以内に変更登記を申請する義務を負い、正当な理由なく怠った場合は5万円以下の過料の対象となる。この義務化は、宅建士が重要事項説明書を作成・説明する際の実務に直接影響する。売主・買主の双方に対して登記変更義務の存在を説明する場面が増え、35条書面の記載内容をめぐる確認作業が従来より厚くなっている。
令和8年度税制改正による住宅ローン控除の2030年12月31日までの延長、省エネ基準適合義務の段階的強化、相続税評価の見直しと、不動産取引の前提条件が重なるように変わった。宅建士が担う重要事項説明書の役割は、単なる法定手続きの枠を超え、買主の資産判断を左右する情報開示の核心に位置づけられている。
宅建業法第35条が定める書面の構造と記載事項の解説
宅地建物取引業法第35条は、宅建業者が売買・交換・賃貸の契約成立前に、宅建士をして買主（借主）に対して重要事項を説明させることを義務づけている。説明は口頭にとどまらず、宅建士が記名した書面、すなわち重要事項説明書を交付したうえで行う。
35条書面の記載事項は大きく以下の区分に整理される。
物件に関する事項
- 登記簿に記録された権利関係（所有権・抵当権・地上権等）
- 都市計画法・建築基準法に基づく用途地域・建ぺい率・容積率
- 石綿（アスベスト）使用調査の記録の有無
- 耐震診断の内容（昭和56年5月31日以前に着工された建物）
- 住宅性能評価書の取得状況
取引条件に関する事項
- 代金・交換差金以外に授受される金銭の額と目的
- 契約の解除に関する事項
- 損害賠償額の予定・違約金に関する事項
- 手付金等の保全措置の概要
- 契約不適合責任の履行に関する措置
2026年時点の実務では、登記義務化の説明に加え、省エネ性能（BELS評価・適合証明）の有無の記載が実質的に求められる場面が増えている。2028年1月1日以降に建築確認を受ける住宅は一定の省エネ基準を満たさないと住宅ローン控除の対象外となるため、宅建士は現時点の取引においても対象物件の省エネ適合状況を35条書面に準じた形で説明する必要がある。
不動産業界の三大タブーとして実務家の間で共有されているのは、心理的瑕疵の不告知・境界未確定の隠蔽・用途規制違反の黙認である。いずれも重要事項説明書への記載義務または告知義務と直結しており、宅建士がこれらを意図的に省略した場合は宅建業法違反および損害賠償責任の対象となる。2026年時点では、これらに加えて相続税評価リスクの不説明が新たな紛争類型として浮上している。
重要事項説明書の解説と注意点：2026年の売買・賃貸チェックポイント完全整理では、賃貸・売買それぞれの場面における記載事項の差異と2026年改正対応の確認手順を詳しく整理している。重要事項説明は宅建士なら誰でもよいか。資格・宅建士証・IT重説の要件
説明者の資格要件と宅建士証の提示
重要事項説明を行えるのは、国家資格を持つ宅地建物取引士に限られる。専任の宅建士である必要はなく、当該宅建業者に所属する宅建士であれば説明を担当できる。ただし、説明時には宅地建物取引士証の提示が義務づけられており、買主から請求がなくても提示しなければならない。宅建士証の提示を怠った場合は10万円以下の過料の対象となる。
重要事項説明書への記名は宅建士が行う。押印については、2021年のデジタル改革関連法整備以降、宅建業法上の書面への押印義務が廃止されており、2026年現在、重要事項説明書への押印は法的に不要である。実務慣行として押印を求める売主・金融機関が存在するため、個別取引の条件確認は欠かせない。
相手方が宅建業者である場合、重要事項説明書の作成・交付（宅建士の記名を含む）は必要だが、宅建士による口頭説明および宅建士証の提示は不要とされている。
宅建士と簿記2級の難易度を比較すると、合格率・学習範囲・試験形式のいずれの観点でも宅建士の方が難易度は高い。宅建士試験の合格率は例年15〜17%前後であるのに対し、簿記2級は試験回によって異なるが概ね20〜30%の水準で推移している。学習時間の目安は宅建士が300〜400時間、簿記2級が150〜250時間とされており、法律知識・税務・不動産実務を横断する宅建士の出題範囲の広さが難易度の差を生んでいる。
IT重説の最新要件（2026年度対応）
2026年度の宅建業法改正では、IT重説（テレビ会議等を用いた重要事項説明）の要件が整理された。売買・交換・賃貸のいずれの取引でもIT重説が認められており、以下の条件が必要となる。
港区・渋谷区・千代田区における3億円超の取引においても、IT重説の活用事例は増えている。複数の権利関係が錯綜する物件や相続絡みの案件では、対面説明の方が情報共有の密度が高く、実務上の選択は宅建士の判断による。
3億円超の高額取引で宅建士が確認すべき35条の重点ポイント
相続税評価見直しと取引判断への影響
令和8年度税制改正大綱（2025年12月19日決定）に基づき、2027年1月1日以後の相続から、相続開始前5年以内に取得した賃貸用マンションは路線価等による評価から「通常の取引価額（時価）」評価へ変更される。大和総研の2026年3月27日付レポートによれば、簡便法として「取得価額を基に地価変動等を考慮した価額の100分の80」も認容されるが、従来の節税効果は大幅に縮小する。
不動産小口化商品（不動産特定共同事業契約・信託受益権）も取得時期にかかわらず時価評価となる。富裕層が相続対策として高額マンションを取得する場合、宅建士は重要事項説明書に記載される物件概要だけでなく、この評価変更リスクを取引の前提情報として明示することが実務上求められる。
宅建士が重説時に確認すべき相続税関連のポイントは以下の通りである。
- 対象物件の取得から相続開始までの想定期間
- 賃貸用途か自己居住用途かの区分
- 不動産小口化商品との組み合わせ保有の有無
- 2027年1月1日以降の相続に該当するかどうかの時系列確認
登録免許税の軽減措置と35条書面への反映
令和8年度税制改正大綱により、土地の売買による所有権移転登記等の税率軽減措置が3年延長された。マンション建替事業等に係る権利変換登記等の免税措置も2年延長されている。宅建士は35条書面の「代金・交換差金以外に授受される金銭」の項目において、登録免許税の軽減適用の可否と税率を正確に記載する必要がある。
医師確保特定区域内の診療所用不動産（2026年4月1日から2028年3月31日）については、所有権移転登記が1000分の10、保存登記が1000分の2の軽減税率が新設された。開業医が診療所兼住居として物件を取得する場合、この軽減措置の適用可否は取得コストに直結するため、宅建士による正確な説明が不可欠である。
高級マンション購入の流れ7段階｜3億円以上の取引で宅建士同席が必須の理由では、初回相談から引渡しまでの各段階で宅建士が担う役割と、高額取引特有のデューデリジェンス項目を具体的に整理している。2026年地価公示と固定資産税縦覧が重説実務に与える影響
令和8年地価公示の概要
国土交通省が2026年3月に公表した令和8年地価公示では、全用途平均で5年連続の上昇が確認された。住宅地・商業地・工業地のすべてがプラスとなり、上昇は地方圏にも波及している。2025年の不動産売買市場は年間取引総額5兆円超を記録し、金融危機後初めてこの水準を超えた。都内新築オフィスビル43棟の内定率は90%に達し、オフィス賃料も上昇局面に入っている。
この地価上昇局面において、宅建士が重要事項説明書に記載する取引価格の妥当性の判断基準は従来より複雑になっている。公示地価・路線価・実勢価格の乖離が大きい地点では、35条書面の記載内容だけでは買主の意思決定に必要な情報が不足する場合がある。宅建士は書面の記載事項を超えた説明義務の範囲について、個別案件ごとに慎重に判断することが求められる。
令和8年度固定資産税の縦覧と取引実務
東京都主税局は2026年4月1日から、令和8年度固定資産税における土地・家屋の価格の縦覧を開始した（地方税法第381条）。買主は取引前に縦覧によって評価額を確認できる状態にある。宅建士は重要事項説明書の「固定資産税等の概算額」欄において、令和8年度の評価額を反映した数値を記載することが実務上の標準となっている。
南青山・元麻布・白金台など地価上昇が顕著なエリアでは、固定資産税評価額と実勢価格の乖離が特に大きい。3億円超の物件では固定資産税の年間負担が数百万円規模に達することもあり、35条書面における概算額の精度が買主の資金計画に直接影響する。
宅建士の関与体制と重説品質の実務的差異
東京の仲介市場では、重要事項説明書の作成・記名は宅建士が行いながら、実際の顧客対応は無資格の営業担当が担うケースが広く見られる。宅建業法上、口頭説明は宅建士が行う義務があるが、内見・条件交渉・デューデリジェンスの段階では宅建士が不在のまま手続きが進行する場面が少なくない。
この構造的な問題は、3億円超の高額取引において特に顕在化する。相続税評価の変更リスク、省エネ基準適合の有無、登記義務化の影響、固定資産税の縦覧結果など、2026年時点で宅建士が説明すべき情報の範囲は従来より広がっている。無資格の営業担当がこれらの情報を正確に伝えることは、制度上も実務上も困難である。
重要事項説明書の品質は、記名する宅建士が取引のどの段階からどの程度深く関与しているかによって大きく異なる。初回相談の段階から宅建士が直接関与することで、物件選定の段階で相続税評価リスクや省エネ適合状況を事前に絞り込める。契約段階だけで宅建士が登場する体制では、この事前絞り込みが機能しない。
不動産デューデリジェンスの実務：2026年税制改正が富裕層の取引判断を変える理由では、令和8年度税制改正が資産保全の観点から高額不動産の取得判断にどう影響するかを詳述している。宅建業法第35条が定める重要事項説明書は、記載事項の網羅性と説明者の専門性が両立して初めて機能する書面である。2026年4月以降の制度環境では、登記義務化・省エネ基準・相続税評価見直し・固定資産税縦覧という複数の変数が同時に動いており、宅建士の関与を契約直前に限定する体制では対応が難しい局面が増えている。
Koukyuu は北青山・西麻布・番町をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談はこちらから。
