白金の2026年公示地価は253万3,333円/㎡、過去10年で最大の上昇率を記録

2026年3月17日に国土交通省が公表した地価公示により、白金エリアの公示地価平均は253万3,333円/㎡となった。前年の218万6,666円/㎡からの上昇率は15.70%である。坪単価に換算すると837万4,655円/坪となり、港区内でも指折りの高級住宅地として位置づけられている。この上昇率は、過去10年間において最大のものであり、白金エリアの資産価値が急速に高まっていることを示唆している。

白金高輪駅圏（白金1～6丁目、高輪1丁目、三田4～5丁目を含む）に限定すると、公示地価平均は255万6,666円/㎡、前年比+15.85%となっており、駅周辺の需要がより一層強いことが読み取れる。商業地では白金1丁目25番地付近が316万円/㎡に達し、前年比17.04%の上昇を記録している。

過去10年の白金地価推移：コロナ禍からの回復と加速成長

白金エリアの公示地価を10年のスパンで追跡すると、市場の構造的な変化が明確に見える。2016年の142万円/㎡から始まった上昇は、2019年には164万円/㎡、2021年には174万円/㎡に達していた。ただし2021年は前年比マイナス0.49%を記録し、新型コロナウイルスの影響を受けた唯一の年となった。

2022年以降は回復が加速する。2022年は178万円/㎡（前年比+2.36%）、2024年は192万6,666円/㎡（前年比+7.66%）、2025年は218万6,666円/㎡（前年比+13.38%）と、上昇率が段階的に高まった。そして2026年の253万3,333円/㎡は、この加速トレンドの頂点を示している。

特に注目すべきは、2024年から2026年の3年間における累積上昇率である。2024年時点の192万6,666円/㎡から2026年の253万3,333円/㎡への上昇は、累積で31.36%に達する。年平均では約14.3%の上昇率であり、東京の高級住宅地市場全体を上回るペースとなっている。

白金台が東京都住宅地ランキング2位に浮上した理由

2026年の地価公示において、白金台は東京都住宅地の坪単価ランキングで2位に浮上した。坪単価は1,150万円超に達し、1位の赤坂（坪単価2,350万円）に次ぐ位置づけである。この躍進の背景には、複数の要因が重なっている。

第一に、白金台駅周辺における分譲マンション開発の活発化がある。三菱地所レジデンスなどの大手デベロッパーが、低層から中層のレジデンシャルプロジェクトを展開しており、富裕層の個人需要を集めている。国土交通省の鑑定書では、「交通利便性の高い立地条件を備えたマンション開発素地に対しては強い引合いが見込まれる」と明記されている。

第二に、白金台駅の交通利便性の高さである。東京メトロ南北線と都営三田線の両線が乗り入れており、赤坂見附、表参道、六本木一丁目といった都心の主要拠点への直通アクセスが可能である。通勤・通学時間の短縮は、富裕層が物件選定時に重視する要素であり、地価上昇の重要なドライバーとなっている。

第三に、白金台エリア全体における街並みの整備と維持である。第一種低層住居専用地域が広範に指定されており、建物の高さ制限や壁面後退によって、落ち着きのある住環境が保証されている。邸宅とマンションが共存し、庭園や樹木が多く、東京の高級住宅街としての格式が守られている。

港区内における白金の地価水準と近隣エリアとの比較

港区全体の中での白金の位置づけを理解するには、近隣エリアとの地価比較が有効である。2026年の公示地価平均により、主要なエリアを並べると以下のとおりである。

南麻布は379万2,500円/㎡（前年比+15.99%）、元麻布は322万5,000円/㎡（前年比+16.50%）、白金台駅圏は305万円/㎡（前年比+15.57%）、広尾駅圏は310万3,333円/㎡（前年比+15.36%）、麻布十番駅圏は355万円/㎡（前年比+16.75%）である。これらと比較すると、白金の253万3,333円/㎡は港区内では相対的に手頃な水準にある。

ただし、この「手頃さ」は相対的なものであり、東京全体の視点では依然として最上位の高級住宅地である。白金は港区内24位、東京都内107位、全国175位に位置づけられており、全国的に見ても屈指の地価水準を保持している。

興味深いのは、上昇率の均一性である。南麻布（+15.99%）、元麻布（+16.50%）、麻布十番（+16.75%）、六本木一丁目駅圏（+19.00%）といった麻布・六本木系エリアと比べて、白金の+15.70%は若干低めであるが、これは既に高い地価水準に達しているためと解釈できる。上昇率が低いことは、市場が飽和に近づきつつあることを示唆する一方で、価格の安定性が高いことも意味する。

白金・白金台の不動産市場特性と高級住宅街としての評価

白金エリアの不動産市場は、港区内でも独特の特性を有している。住宅地の坪単価実勢レンジは820万円から1,150万円前後であり、この幅の中で多様な物件が流通している。

エリア内には、戦前から続く邸宅地と、1990年代以降に開発された分譲マンション群が共存している。特に白金1～3丁目には、広大な敷地を有する邸宅が点在し、庭園や樹木に囲まれた環境が保全されている。一方、白金4～6丁目や白金台駅周辺には、低層から中層の高級マンションが集積しており、都市型の利便性を求める富裕層の需要を吸収している。

医療・教育環境も充実している。白金台には複数の小中学校が立地し、麻布医院や白金台医院といった診療所が近隣に存在する。商業施設についても、白金高輪駅周辺に飲食店や高級食材店が集中し、日常の買い物に不便がない。

港区内の高級住宅街ランキングにおいて、白金は元麻布・南麻布に次ぐ第2位に位置づけられている。この評価は、地価水準、流通量、街並みの格式、交通利便性のバランスが取れていることを反映している。元麻布・南麻布はより高い地価水準にあるが、流通量が限定的である一方、白金は一定の流通量を確保しながら、高級住宅地としてのブランド価値を維持している。

白金高輪駅前東地区の再開発と今後の地価への影響

白金エリアの地価上昇を理解する上で、進行中の大型再開発プロジェクトは見過ごせない要素である。白金高輪駅前東地区第一種市街地再開発事業は、白金高輪駅周辺における最大規模の都市再生プロジェクトである。

計画によれば、施設建築物は地下3階・地上42階建て、延べ床面積約6万8,000㎡となる。事業協力者は三菱地所レジデンスであり、工期は2029年度着工、2033年度竣工予定とされている。高さは約160mに達し、白金高輪駅の出入口も新たに整備される予定である。

このプロジェクトが完成すれば、白金高輪駅周辺の交通結節点としての機能が大幅に強化される。駅前に約1,200㎡の広場が2か所、約960㎡の児童公園が整備されることにより、商業・居住・交流機能が集約された複合開発地区が形成される。これにより、白金エリア全体の利便性と魅力が向上し、さらなる地価上昇圧力が生まれることが予想される。

白金高輪駅前東地区の再開発が完成する2033年時点では、白金エリアの公示地価が現在の水準からさらに15～20%上昇する可能性も指摘されている。特に駅徒歩3分圏内の物件は、再開発完成後の利便性向上を先読みした購買需要が集中する傾向にある。

相続税路線価から見た白金エリアの資産評価

白金エリアの資産価値を把握する際、相続税評価額の視点は重要である。国税庁が毎年7月に公表する相続税路線価は、公示地価・基準地価の概ね8割程度が目安とされている。2026年公示地価平均253万3,333円/㎡の8割を計算すると、約202万6,666円/㎡が路線価の参考水準となる。

この路線価水準は、相続税の納税額計算、贈与税評価、不動産の時価評価に直結する。富裕層が白金エリアの物件を資産ポートフォリオに組み込む際、相続対策上の効率性を検討する際には、この路線価が基準となる。

白金エリアが相続対策の観点から注目される理由は、地価の安定性と流動性のバランスにある。公示地価が毎年15～16%の上昇率を示す一方で、路線価はより緩やかに上昇するため、相続時の評価額と生前の購入価格との乖離が限定的である。つまり、相続税負担を過度に増加させることなく、資産の保全と増殖を両立できる立地として機能している。

2026年7月に公表予定の「2026年分財産評価基準書」により、白金エリアの正式な路線価が決定される。この公表時点で、前年比での路線価上昇率が注視される。過去の傾向から見て、公示地価の上昇率の60～70%程度が路線価に反映されることが多いため、今回は約10～11%の路線価上昇が予想される。

白金の地価上昇を支える構造的要因と今後の見通し

白金エリアの地価が過去10年間で最大の上昇率を記録している背景には、複数の構造的要因が重なっている。

第一に、東京都心部における富裕層の住宅需要の集中化である。円安が続く中、日本国内の富裕層は海外投資よりも国内資産保有の比率を高めており、東京の一等地への投資が活発化している。白金は南麻布や元麻布と比べて相対的に手頃な価格帯にあるため、新規購入層からの需要が集中している。

第二に、低金利環境の持続である。日本銀行の金融緩和政策により、住宅ローン金利が歴史的な低水準に保たれている。これにより、3億円を超える高額物件の購入が相対的に容易になり、購買層の厚みが増している。

第三に、港区内における用地供給の逼迫である。白金エリアは既に高度に都市化されており、新規開発に適した広大な用地が限定的である。このため、既存物件の相対的価値が上昇し、地価押し上げの圧力が生まれている。

今後の見通しについては、慎重な楽観論が適切である。2026年の+15.70%という上昇率は、過去10年間で最大であるが、同時に持続不可能な水準でもある。2027年以降は、上昇率が一桁台に落ち着く可能性が高い。ただし、白金高輪駅前東地区の再開発完成（2033年予定）に向けて、中期的には地価が堅調に推移することが予想される。

港区白金・芝白金の地価と相場2026年――公示地価+15.7%の構造を読むでは、より詳細な地価分析と相場動向を解説している。白金への投資を検討している富裕層にとって、この記事は必読の内容である。

Koukyuu は麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)より、白金エリアの物件選定についてお気軽にお問い合わせください。