2026年1月1日時点の公示地価が3月に発表された。港区元麻布の住宅地平均は平米単価322.5万円、対前年比+16.50%の上昇率を記録した。港区全体の住宅地平均上昇率+16.93%にほぼ並ぶ水準だが、エリア内の標準地である港-13地点（元麻布2-3-24）は369万円/㎡で全国12位の高値を維持している。

2026年公示地価の位置づけと標準地の特性

国土交通省が設定する元麻布エリアの標準地は2地点。港-13地点（広尾駅から700m）は369万円/㎡、坪単価1,219.8万円、対前年変動率+16.04%となった。もう一つの港-14地点（六本木駅から650m）は276万円/㎡、坪単価912.4万円、変動率+16.95%だ。両地点の単価差は93万円/㎡に達する。

この差異の背景には、港-13地点が広尾駅側の閑静な住宅街に位置し、一方で港-14地点は六本木駅寄りの商業・住宅混在区域に近いという立地特性がある。標準地の選定基準に基づく用途地域の違いも反映されている。

元麻布エリア全体の平均上昇率+16.50%は、2021年からの5年間で44.7%の累積上昇を意味する。港-13地点の2021年の公示地価は255万円/㎡だった。バブル期の1988年（昭和63年）に記録した過去最高値762万円/㎡には未達だが、上昇基調の継続は明確である。

周辺駅との地価比較とアクセスの重層性

元麻布は六本木駅と広尾駅の双方が利用可能な立地だ。2026年公示地価における港区の駅別平均地価では、六本木駅が434.0万円/㎡（全国21位、変動率+14.85%）、広尾駅が310.3万円/㎡（全国27位、変動率+15.36%）となっている。

このデータから読み取れるのは、元麻布エリアの標準地平均（322.5万円/㎡）が両駅の単純平均を上回るという事実だ。六本木駅側の港-14地点が六本木駅平均を大きく下回る一方で、広尾駅側の港-13地点は広尾駅平均を大きく上回る構造になっている。

この重層性は、元麻布が単一の駅エリアではなく、南麻布・西麻布・白金との境界に位置する独自の住宅地市場を形成していることを示唆する。実際、鑑定評価の同一需給圏設定は「港区3A地区（麻布・赤坂・青山）中心、周辺区の高級住宅地域を含む」としており、駅単位の分析では捉えきれない範囲で価格形成が行われている。

鑑定評価が示す市場特性と需要層

国土交通省の鑑定評価額決定理由要旨によると、元麻布エリアの市場特性は以下のように整理される。

需要者層は国内外の住宅取得目的富裕層が中心であり、投資・開発目的の不動産業者も参入している。価格帯は標準地規模の土地で5億～10億円前後、土地建物総額で10億円前後以上という位置づけだ。

最も重要な記述は「供給過少を反映し取引価格の上昇が続いている」という点である。この供給過少は、元麻布エリアが既に高密度化した住宅地であること、新規分譲用地の供給が極めて限定的であること、既存住宅の取り壊し・再開発に法的・社会的ハードルが高いこと、の複合的要因による。

2026年1月には「(仮称)元麻布新校舎計画」の建築計画が公開された。教育施設の新設は住宅地の質的向上を示す指標の一つだが、同時に残存する未利用地の希少性を再認識させる材料ともなる。

マンション相場との連動と乖離

元麻布の土地市場とマンション市場の関係性には注意が必要だ。2025年の元麻布エリアの中古マンション平均成約価格は1億8,189万円（前年比+34.4%）となり、港区平均約1億3,100万円を大きく上回った。

この上昇率は公示地価の+16.50%を大きく超える。マンション価格は土地価格に建物価値と利回り期待を加味した証券的な側面を持つため、資産インフレの局面では土地価格よりも急峻な変動を示す傾向がある。

ただし、2026年5月時点の成約動向を見ると、上昇ペースに鈍化の兆候が認められる。SUEETSの掲載情報によると、元麻布の中古マンションは2億8,800万円（専有面積82.14㎡）など、坪単価換算で1,000万円を超える案件が複数確認される一方で、価格交渉の余地が生じているケースも増えている。

土地取引とマンション取引の乖離が拡大する局面では、土地の実需取得に対する相対的優位性が生じる。これは法人による資産保有スキームの検討において重要なパラメータとなる。

今後の見通しと購入検討の実務的ポイント

2026年の公示地価発表後、元麻布エリアの市場は継続的な上昇基調を維持しつつも、取引の実質化が進む段階にある。鑑定評価に記載された「供給過少」という構造的要因は中長期的に変わらない。

購入検討において留意すべき点は、まず標準地との位置関係だ。港-13地点と港-14地点の93万円/㎡の単価差は、実務上の路線価・相続税評価額の算定にも影響する。同じ元麻布でも、広尾駅側と六本木駅側で評価額の水準が異なることを理解しておく必要がある。

次に、建築基準法上の制約だ。元麻布の多くの区域は第一種低層住居専用地域に指定されており、建蔽率・容積率・高さ制限が厳格に設定されている。標準地規模の土地で5億～10億円の価格帯を想定した場合、建築可能な延べ面積とその完成後の資産価値を試算することが不可欠だ。

また、Koukyuuが取り扱うシティタワー麻布十番や西麻布の物件など、隣接エリアの優良マンション資産との比較検討も、ポートフォリオ全体のバランスを見る上で有効だ。

最後に、売主の属性と売却動機の確認だ。元麻布の土地取引では、相続発生による売却、事業承継に伴う資産整理、海外転勤に伴う住居売却など、多様なケースが混在する。各ケースにおけるデューデリジェンスの重点項目は異なる。

Koukyuuは麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)はこちらから。