課税価格5,000万円の不動産を一括贈与した場合、贈与税は約2,049万円になる。同じ財産を相続で移転すれば、法定相続人1人・他財産なしの前提で約160万円に収まる。この差は約13倍だ。それでも、富裕層の相続対策として不動産の生前贈与が有効な局面は確かに存在する。2026年の税制を踏まえたうえで、どのケースで贈与が得になり、どのケースで相続を選ぶべきかを、具体的な数字と手続きの実務から整理する。

不動産の生前贈与にかかる税金と費用の全体像

不動産を贈与する際に発生するコストは贈与税だけではない。登録免許税、不動産取得税、司法書士報酬、そして相続と比較したときの特例適用の可否が、総費用を左右する。「不動産を生前贈与すると税金はいくらかかるか」という問いに答えるには、これらを合算して初めて正確な数字が出る。

贈与税の計算構造

贈与税には暦年課税と相続時精算課税の二制度がある。親から18歳以上の子への贈与には「特例税率」が適用される。課税価格（贈与財産の評価額から基礎控除110万円を差し引いた額）に対して、3,000万円超は45%、4,500万円超は50%、1億円超は55%の税率が適用される。

土地の評価額は路線価方式によって算出され、路線価は公示価格の約80%水準に設定されている。建物は固定資産税評価額で評価され、時価の約70%水準が目安だ。現金をそのまま贈与するより不動産を贈与する方が課税対象額が圧縮される効果があるのは、この評価差による。時価3億円の不動産であれば、路線価・固定資産税評価額ベースでは2億円前後に評価が落ちるケースも珍しくない。

登録免許税と不動産取得税はいくらか

贈与による所有権移転登記にかかる登録免許税は固定資産税評価額の2%だ。相続の場合は0.4%であり、贈与の登録免許税は相続の5倍になる。固定資産税評価額が1億円の不動産であれば、贈与時の登録免許税は200万円、相続なら40万円という差が生じる。

不動産取得税は贈与の受贈者に課される税金であり、相続では原則として課税されない点が大きな違いだ。生前贈与における不動産取得税の費用を整理すると、土地は課税標準額が2027年3月31日まで2分の1に軽減されるため実質税率は1.5%、住宅（建物）は同期限まで特例により3%が適用される。固定資産税評価額1億円の土地であれば不動産取得税は150万円、同評価額の建物であれば300万円が目安だ。

所有権移転登記の手続きは司法書士への依頼が実務上の標準であり、報酬の目安は5万円前後だ。ただし物件の評価額や手続きの複雑さによって変動する。贈与契約書の作成も必須であり、家族間の取引であっても登記原因証明情報として機能する書面を整えておく必要がある。

費用の総額比較：贈与と相続

固定資産税評価額1億円の土地を例に、贈与と相続の費用総額を並べると以下の通りだ。

贈与税・相続税を除いた付随費用だけで、贈与は相続より300万円以上割高になる。この差を贈与のメリットが上回るかどうかが、判断の起点だ。

小規模宅地等の特例が使えない点

相続対策を考えるうえで最も見落とされやすいコスト要因が、小規模宅地等の特例の適用可否だ。被相続人の居住用宅地（330㎡まで）や事業用宅地（400㎡まで）は、相続であれば最大80%の評価減が認められる。しかし生前贈与した土地にはこの特例が適用されない。路線価ベースで2億円の土地であれば、相続なら評価額が4,000万円まで圧縮される可能性があるが、贈与では2億円そのままで課税される。富裕層の相続対策において、この特例の喪失は致命的なコスト増になり得る。

不動産の生前贈与と相続のどちらが得かを判断するには、贈与税・登録免許税・不動産取得税の合計費用と、相続税・小規模宅地等の特例効果・将来の評価上昇リスクを総合的に試算する必要がある。単純な税率比較では判断を誤る。

不動産の相続税評価額の計算方法と2026年度税制改正の詳細も、この文脈で参照する価値がある。

2026年時点の税制：暦年課税と相続時精算課税の現在地

生前贈与に関わる税制は、2024年1月1日を起点とした令和5年度税制改正によって大きく変わった。2026年4月現在、実務で意識すべき論点は二つある。

生前贈与の3年ルールとは何か

「生前贈与の3年ルール」とは、従来の暦年課税における持ち戻し期間を指す。相続開始前3年以内に行われた暦年贈与は、相続税の課税対象に持ち戻されるというルールだ。令和5年度税制改正によってこの期間は段階的に7年まで延長される。2026年4月時点では、2026年12月以前に相続が開始する場合、加算対象はなお「3年以内」で固定されており、改正の影響を直接受けない。加算期間が7年に完全移行するのは2031年1月1日以降の相続からだ。ただし延長分（相続開始前4年から7年の間）については、合計額から100万円を控除した残額のみが加算対象となる緩和措置が設けられている。

二つ目の論点は、相続時精算課税への年間110万円の基礎控除の新設だ。2024年1月1日以降の贈与から適用されており、この基礎控除の範囲内で行った贈与は生前贈与加算（7年ルール）の対象外となる。累計2,500万円の特別控除は従来通り維持され、超過分には一律20%の税率が適用される。暦年課税の基礎控除と同額の110万円ではあるが、相続時精算課税を選択した場合の110万円は持ち戻しリスクを回避できる点で実務上の意味が異なる。

暦年課税の基礎控除110万円を活用した少額・長期の贈与戦略は、7年ルールの完全適用が近づくにつれて計画の組み直しが必要になる。2026年中に始めた暦年贈与が7年加算の対象になるのは2033年以降の相続からだ。逆算すれば、今年開始の贈与はまだ比較的有利な時間軸に位置している。

不動産を生前贈与と相続、どちらが得か

不動産を生前贈与と相続のどちらで移転するかという問いに対する答えは、物件の種類・評価額・将来の価格動向・相続人の構成によって異なる。ただし、判断の軸となる比較ポイントは明確だ。

税コストだけを見れば相続の方が有利に映るが、不動産の生前贈与が相続対策として実効性を持つ局面は明確に存在する。

値上がりが見込まれる資産の早期移転

相続時精算課税を選択して不動産を贈与した場合、相続税の計算に持ち戻される評価額は「贈与時点の評価額」で固定される。港区や渋谷区の高額物件のように、今後さらなる価格上昇が見込まれる資産であれば、贈与時の低い評価額で課税を確定できるメリットが生じる。

例えば、贈与時の路線価評価が3億円の土地が、10年後の相続時点で路線価ベース4億円に上昇していた場合、相続時精算課税で贈与していれば3億円で課税が確定する。相続まで待てば4億円に対して課税される。差額1億円に対する相続税率が30%であれば、3,000万円の節税効果が生まれる計算だ。

収益不動産の贈与による相続財産の増加抑制

賃貸マンションや商業ビルなどの収益不動産を生前贈与した場合、贈与後に発生する家賃収入は受贈者に帰属する。贈与者の手元に家賃収入が積み上がり続けると、その分だけ相続財産が増加して相続税の課税対象が膨らむ。収益不動産を早期に移転することで、この「相続財産の自然増加」を抑制できる。年間家賃収入が2,000万円規模の物件であれば、10年間で2億円の相続財産増加を防ぐ効果がある。

配偶者への居住用不動産：おしどり贈与の実務

婚姻期間20年以上の配偶者への居住用不動産の贈与には、最大2,000万円の配偶者控除（おしどり贈与）が適用される。基礎控除110万円と合算すれば2,110万円まで非課税で移転できる。この特例による贈与は生前贈与加算（7年ルール）の対象外だ。

ただし実務上の注意点がある。おしどり贈与を選択しても、登録免許税（2%）と不動産取得税（土地1.5%・建物3%）の費用は発生する。同じ居住用不動産を相続で移転すれば、登録免許税は0.4%で不動産取得税はゼロだ。贈与のメリットが登録免許税・不動産取得税の追加コストを上回るかどうかを、物件の評価額と配偶者の相続税率を踏まえて検討する必要がある。

特別受益と持ち戻し免除

相続人への不動産贈与は、遺産分割の際に特別受益として持ち戻し計算の対象になる可能性がある。被相続人が遺言に「持ち戻し免除の意思表示」を明記しておくことで、この問題を回避できる。複数の相続人がいる場合、生前贈与を受けた相続人と受けていない相続人の間で遺産分割が紛糾するリスクがあり、遺言の整備は贈与の実行と同時に進めるべき実務上の必須事項だ。

不動産を少しずつ贈与する方法と長期戦略

一括贈与の税負担が重い場合、持分を分割して複数年にわたって贈与する方法がある。不動産を少しずつ贈与する方法として実務で用いられるのは主に二つのアプローチだ。

持分贈与の実務

不動産の持分（例：10分の1ずつ）を毎年贈与する方法では、各年の贈与財産の評価額を基礎控除110万円の範囲内に収めることで、贈与税を発生させずに資産移転を進められる可能性がある。ただし、最初から分割贈与の計画が存在していたと認定された場合、税務当局が「定期贈与」として一括課税する可能性がある。毎年の贈与額・持分割合を変化させること、贈与契約書をその都度作成すること、登記を各年に適切に行うことが、定期贈与認定リスクを下げるための実務上の対応だ。

相続時精算課税の110万円基礎控除を活用した積み上げ

2024年以降に新設された相続時精算課税の年間110万円基礎控除は、7年加算の対象外という点で暦年課税の基礎控除より優位性がある。相続時精算課税を一度選択すると暦年課税に戻れないため、どちらを選択するかは長期の資産移転計画全体を見渡したうえで決定する必要がある。特に、贈与者の推定相続財産が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を大きく上回る富裕層においては、相続時精算課税の選択が長期的な節税に寄与するケースがある。

7年ルール完全適用に向けたタイムライン

2026年中に暦年贈与を開始した場合、その贈与が7年加算の対象となるのは2033年以降の相続からだ。2027年以降に相続が発生した場合、加算対象期間は毎年1年ずつ延びていく。具体的には、2027年相続なら加算対象は「2024年以降の贈与」、2028年相続なら「2024〜2025年以降の贈与」という形で段階的に拡大する。7年が完全適用されるのは2031年1月1日以降の相続からであり、それ以前の相続では緩和措置が残る。

この移行期間の構造を理解したうえで、いつから贈与を開始するか、暦年課税と相続時精算課税のどちらを選ぶか、収益不動産と居住用不動産のどちらを先に移転するかを判断することが、2026年の富裕層相続対策の核心だ。

高級マンション購入の流れと実務：2026年の取引相場と登記費用では、取得後の登記コスト構造についても詳しく触れているため、贈与後の費用感を把握するうえで参考になる。

主要な非課税制度と2026年末の期限

2026年に特に注意が必要な非課税制度が二つある。いずれも期限が近く、対応を急ぐ必要がある。

住宅取得等資金の贈与税非課税措置

直系尊属（親・祖父母）から住宅取得のための資金を贈与された場合、省エネ等住宅は1,000万円、一般住宅は500万円まで贈与税が非課税となる。適用期限は2026年12月31日だ。この制度による贈与は生前贈与加算（7年ルール）の対象外であり、相続税への影響を気にせず活用できる。

受贈者側の要件として、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること、贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること（床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は1,000万円以下）などが設けられている。高額所得者の場合、所得要件で適用外となるケースがある点に注意が必要だ。2026年中に住宅を取得する予定がある場合、年内の贈与実行と確定申告の準備を並行して進めることが現実的な対応だ。

教育資金一括贈与の制度終了

祖父母から孫への教育資金一括贈与（非課税上限1,500万円）は、令和8年度税制改正大綱において延長しない方針が示されており、2026年3月末での制度終了が見込まれていた。2026年4月時点で新規の信託契約は受け付けられていない状況だ。既存の契約については引き続き適用されるが、新たにこの制度を活用することはできない。

結婚・子育て資金一括贈与（非課税上限1,000万円）は令和7年度改正で2年延長され、適用期限は2027年3月31日まで延びている。ただしこの制度は、贈与者が死亡した時点で残額が相続財産に加算される点で、教育資金一括贈与と性格が異なる。

必要書類・手続きの流れと相談先の選び方

不動産の生前贈与を実行するにあたって必要な書類と手続きの順序を整理する。

贈与実行に必要な書類

贈与契約書は最低限必要な書面だ。贈与者・受贈者の双方が署名・押印し、贈与する不動産の表示（所在・地番・家屋番号）、贈与の条件（無償か負担付きか）、引渡し日を明記する。公正証書にする義務はないが、紛争予防の観点から公証役場での作成を検討する価値がある。

所有権移転登記に必要な書類は以下の通りだ。

• 贈与契約書（登記原因証明情報として使用）
• 贈与者の印鑑証明書（発行後3ヵ月以内）
• 受贈者の住民票
• 固定資産税評価証明書（登録免許税の計算に使用）
• 権利証（登記識別情報）または本人確認情報

登記申請は法務局に対して行う。司法書士に依頼する場合、必要書類の収集から申請まで一括して委任できる。報酬を含む諸費用の総額は物件の評価額や権利関係の複雑さによって変動するため、事前に複数の司法書士から見積もりを取ることが望ましい。

贈与税の確定申告

贈与税の申告・納付期限は贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日だ。基礎控除110万円を超える贈与を受けた場合、受贈者が税務署に申告する必要がある。相続時精算課税を選択する場合は、最初の贈与を受けた翌年に「相続時精算課税選択届出書」を確定申告と同時に提出する。一度選択すると暦年課税への変更はできないため、選択前に税理士との詳しい検討が必須だ。

住宅取得等資金の非課税特例を適用する場合も確定申告が必要であり、申告書に加えて住宅の登記事項証明書、売買契約書の写し、受贈者の所得証明書などを添付する。

専門家への相談体制

不動産の生前贈与は、税務（贈与税・相続税）、法務（登記・遺言）、不動産取引の三つの専門領域が交差する。税理士・司法書士・不動産仲介業者のそれぞれが関与するが、これらの専門家間の連携が取れていない場合、税務上有利な贈与が登記手続きの不備で無効になるリスクや、贈与後の不動産取引で条件交渉が不利になるケースがある。

特に3億円以上の高額不動産を対象とする場合、取引の全段階で有資格の宅建士が関与する体制が整っているかどうかは、実務上の安全性に直結する。多くの仲介会社では契約締結の場面まで無資格の営業担当が対応するが、Koukyuu は初回相談から引渡しまで宅建士本人が一貫して担当する体制を採用しており、港区・渋谷区・千代田区の高額不動産に関する私的な相談窓口として機能している。

贈与後に受贈者が物件を売却・賃貸・追加取得する際の実務も、当初の贈与計画と整合した形で進める必要がある。贈与の実行と並行して、受贈者側の中長期的な不動産戦略を設計しておくことが、資産保全の観点から重要だ。

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Koukyuu は北青山・西麻布・白金台をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談はこちらから。