2026年4月発表の公示地価において、渋谷区の住宅地最高値が恵比寿西2-20-7で1㎡あたり390万円に達した。前年比11.7%の上昇率は、都心3区の高級住宅地全体においても突出した数値である。同地点は代官山エリアの中心部に位置し、山手通りから北側に入った閑静な住宅街の一角を占める。

渋谷区東西の住宅地格差、令和8年の実態

東京都財務局の令和8年地価公示によると、渋谷区の住宅地評価額TOP5は以下の通りに確定している。

順位	住居表示	価格（円/㎡）	前年比
1位	恵比寿西2-20-7	390万	+11.7%
2位	神宮前4-15-6	319万	+16.0%
3位	松濤1-13-7	264万	+13.8%
4位	南平台19-18	233万	+9.4%
5位	渋谷4-2-23	230万	+11.7%

神宮前4-15-6の16.0%上昇は、表参道商圏の拡大と原宿エリアの再開発完了が背景にある。一方、松濤1-13-7の264万円は、恵比寿西と126万円の差をつけている。この格差は、東西エリアの地盤条件、開発規制、歴史的供給量の違いを反映している。

松濤・神山町エリアは武蔵野台地の強固な地盤上に位置する。代官山・恵比寿西は同じく高台であるが、恵比寿西の特定地点が最高値を記録した要因には、個別の取引事例の影響も含まれる。2024年から2026年にかけて渋谷区の住宅地は累積で約24%上昇し、2年連続で10%以上の上昇率を維持している。

東京の高級住宅街2026年：三大エリアの現在地と富裕層の選定基準では、港区・渋谷区・千代田区の動向を横断的に分析している。

松濤ブランドの資産価値と流通市場の実勢

松濤は日本を代表する高級住宅街として、資産価値の「堅牢性」が指摘される。公示地価264万円/㎡の地点においても、実際の取引価格は坪単侍500万円台後半から600万円台に達するケースが散見される。この乖離は、松濤の物件が原則として非公開取引で完結する市場構造を示している。

松濤の特徴は以下の三点に集約される。第一に、敷地面積100坪以上の一戸建てが主体であり、分譲マンション供給が事実上存在しない。第二に、武蔵野台地の地盤により、1981年以前の建築物でも耐震性能に一定の信頼が置ける。第三に、東京都心部でありながら、自動車交通の流入が制限された静寂性が維持されている。

2026年現在、松濤エリアの新築戸建ては坪単侍650万円を超えるケースが複数確認されている。これは公示地価の2.5倍に相当する。買主層は経営者・投資家・開業医に限定され、資金源は個人資産または法人スキームが基本となる。

神宮前・富ヶ谷エリア：再開発とレジデンスの新供給

神宮前4-15-6の319万円/㎡は、表参道駅から北青山通りを挟んだ位置を示す。同エリアは2024年から2026年にかけて、高級賃貸レジデンスの供給が急増している。

2024年12月竣工の「THE SYLA SHIBUYA-TOMIGAYA」は、富ヶ谷エリアにおける超富裕層向けレジデンスの一例である。渋谷駅から約1.5km、代々木公園・明治神宮に近接する立地で、全7邸というエクスクルーシブな規模を持つ。同物件の竣工は、富ヶ谷エリアが「松濤・神山町」の代替候補として認識される契機となった。

神宮前エリアの16.0%上昇率は、渋谷駅周辺の大規模再開発完了による波及効果が大きい。2026年現在、渋谷サクラステージを核とした駅直結開発が完了し、歩行者ネットワークの再編が周辺住宅地の利便性を向上させている。渋谷区桜丘町14-6（渋谷サクラステージ近傍）は、住宅地として29.0%の上昇率を記録し、全国上昇率トップとなった。

マンション広尾台の坪単価が公示地価を大きく上回る、渋谷区東の新築価格形成では、渋谷区東部の新築価格と公示地価の関係を詳述している。

年収2000万円超の居住選択と渋谷区の位置づけ

株式会社Modern Standardが2026年4月20日に発表した「住みたい街ランキング2026」によると、年収2000万円超の高所得層が「港区・赤坂」と「渋谷区・神宮前」を支持する傾向が明確化している。同調査は、富裕層の居住地選択において、商業施設の質と住宅街の静寂性の両立が重視されることを示している。

渋谷区の優位性は、駅周辺の「動」と住宅街の「静」の距離感にある。港区の六本木・赤坂エリアと比較した場合、渋谷区の高級住宅街は主要駅から400m〜800mの地点に位置し、適度な離隔を確保している。この距離感は、自動車による移動を前提とする富裕層にとって、利便性とプライバシーの最適解となる。

また、渋谷区は代官山・恵比寿の飲食商圏、表参道のファッション商圏、神宮前の文化商圏が隣接する多様性を持つ。単一のライフスタイルに固定されない柔軟性は、経営者層・外資系幹部層の需要と契合する。

坪単侍の実勢と公示地価の乖離、投資判断の留意点

渋谷区の高級住宅街において、公示地価と実勢価格の乖離は顕著である。恵比寿西の390万円/㎡（約1289万円/坪）は、新築レジデンスの販売価格形成には直接反映されにくい。実際の新築分譲マンションの坪単侍は、代官山エリアで400万円台後半から500万円台、松濤周辺の低層レジデンスでは600万円台に達する。

この乖離の背景には、容積率規制と景観条例による供給制約がある。渋谷区の第一種住居地域においては、建ぺい率60%・容積率200%が基本となる。松濤・神山町のような低層住宅街では、さらに日影規制・斜線制限が加わり、実質容積率は150%程度に低下する。供給コストの上昇が、公示地価を大きく上回る販売価格を形成している。

投資判断においては、公示地価の上昇率だけでなく、個別物件の「再建築可能性」を検証することが重要である。1981年以前の建築物は、現行の耐震基準との整合性を確認する必要がある。また、渋谷区の景観条例は、特定地域で建築物の高さ・色彩・形状に制限を加えており、改修・建替えの際のコスト増要因となる。

渋谷区高級住宅街の2026年、買主が確認すべき三つの事実

第一に、恵比寿西の390万円/㎡は特定地点の記録であり、エリア全体の水準を示すものではない。代官山エリアの平均的な住宅地価格は、同地点の60〜70%程度に留まる。

第二に、松濤の「坪単侍600万円台」は非公開取引の事例に基づく推定値であり、一般市場での再現性は限定的である。同エリアの物件は、仲介会社のネットワークと買主の資格審査を経て、限定的な買主層に提示される。

第三に、渋谷駅周辺の再開発完了は、周辺住宅地の資産価値を押し上げる一方で、新たな供給増加による「希少性の相対化」リスクも内包している。2026年以降、渋谷Upper West Projectなどの大規模レジデンス供給が計画されており、中古市場への影響を注視する必要がある。

Koukyuuは、3億円以上の取扱下限を設け、麻布・広尾・白金・渋谷区・千代田区の格式ある住宅地を対象としたプライベート・バイヤーズエージェンシーである。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当する体制を採用している。個別のご相談)は専用フォームより受け付けている。