Koukyuu所属の宅地建物取引士が監修
港区・渋谷区・千代田区の高級物件取引に携わる国家資格保有者が、最新の不動産関連法・税制・市況データに照らして本記事を検証しています。宅地建物取引士は、日本国内のすべての不動産取引において法令上の重要事項説明を担う国家資格（合格率約15%）です。
2026年3月公表の国土交通省公示地価において、代官山駅周辺の平均地価は371万6,666円/㎡に達した。前年比+12.74%で2年連続の二桁成長、東急東横線沿線平均232万0,523円/㎡を大きく上回る水準だ。
代官山はどんな街か
東京都渋谷区代官山町は面積0.10㎢、人口1,966人の小さな街区だ。北側に渋谷、東側に恵比寿、南側に中目黒と接し、代官山駅から渋谷駅まで東急東横線で1駅約3分という立地が都心アクセスと住宅地としての静けさを両立させている。
住みたい街ランキングでは例年上位に名前が挙がる街で、単身世帯831・世帯数1,378という構成が示すとおり、高所得の単身・DINKS層が中心的な居住者層だ。旧山手通り沿いに緑地が点在し、代官山公園（渋谷区猿楽町）が徒歩圏内にある。中目黒エリアの目黒川沿い緑道も徒歩10分圏内に入り、都市部でありながら公園や緑環境を日常的に使えるエリア構成が居住者の満足度を支えている。
朝食環境も充実している。代官山T-SITEや猿楽町周辺のカフェが7時台から営業しており、平日・休日を問わず質の高い朝食を取れる。なぜ代官山が朝の時間を大切にする層に選ばれるかは、この街を歩けば体感できる。町中華については代官山町内の選択肢は限られるが、周辺の恵比寿・中目黒エリアに徒歩圏内で複数存在し、価格帯は1,000円前後から利用できる。
2026年の地価水準
恵比寿西2丁目（駅徒歩約2分）は390万円/㎡・前年比+11.75%、猿楽町15番地（駅徒歩約6分）は200万円/㎡・前年比+15.61%。隣接する恵比寿駅圏の平均322万4,000円/㎡（+13.62%）を代官山町は上回る。2020年の226万5,000円/㎡から2026年の371万6,666円/㎡へ、6年間で約64%上昇した。
中古マンション相場
LIFULL HOME’S住まいインデックスによれば、築10年・70㎡の査定価格は1億3,575万円で直近3年の上昇率は+15.31%。築10年・40㎡が7,705万円、100㎡が1億9,451万円、120㎡が2億3,370万円。築3年（70㎡）1億4,196万円に対して築20年（70㎡）は1億2,688万円と、築年数による価格差は約1,500万円にとどまる。
2026年4月時点の流通物件は、代官山アドレス ザ・タワー（駅徒歩1分・120.2㎡）5億9,800万円、代官山アドレス（駅徒歩1分・73.84㎡）2億8,990万円、スカーラ代官山（駅徒歩5分・92.95㎡）1億8,800万円から1億9,000万円。ウエリス代官山猿楽町テラス（4億9,800万円・2LDK+2S）のように猿楽町エリアでも5億円前後の新規分譲が成立しており、価格帯の底上げが続いている。
賃貸・投資利回り
賃貸相場は築10年・70㎡で月額38万円、100㎡で月額53万円。直近3年の賃料上昇率は+9.43%で、東京都全体の+13.86%をやや下回る。売買価格の上昇ペースが賃料を上回るため表面利回りは圧縮傾向にあり、代官山アドレス ザ・タワー（5億9,800万円）を月額60万円で試算すると年間720万円・表面利回り約1.2%となる。地価上昇率+12.74%を加味したトータルリターンで評価するのが、代官山町における資産保全型保有の正しい見方だ。
物件取得の実務的視点
代官山町の流通物件は絶対数が少なく、良質な物件はREINS登録前に動くケースが多い。仲介会社との関係性と情報網の質が取得の成否を左右する。旧山手通り沿いの歴史的地割りや周辺エリアとの境界部分の用途地域について精通した宅建士の関与が不可欠だ。
Koukyuu は取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーとして、代官山町を含む渋谷区・港区の住宅取得を検討するクライアントに対し、初回相談から引渡しまで有資格の宅建士本人が一貫して対応する。個別のご相談はこちら。
