港区麻布十番3丁目の路地に、明治42年創業の店舗が2024年10月に隣ビルへ移転した。炭火焼鳥の「ももたろう 麻布十番」は、麻布十番駅1番出口から徒歩2分の地点で、年中無休・朝6時まで営業を続ける。同店の営業時間は17時から翌6時まで。最終入店は5時である。

この営業形態は、東京23区の高級住宅地において特異だ。麻布十番エリアの2026年公示地価は355万円/m²、前年比16.75%上昇を記録している。坪単価に換算すると1,174万円に達する。ここに住む層の時間的余裕が、深夜の商業を支えている。

創業115年、麻布十番の時間軸

「ももたろう」の創業は1909年（明治42年）。麻布十番の町並みが形成された初期から存在する。2024年10月の移転先は麻布HAUS 1階。床面積は旧店舗より拡大し、個室とカウンターを配置した。

営業時間の設定は、周辺の住居実態を反映している。麻布十番駅周辺の高級賃貸物件は、シングル向けで東京23区最大の割合（5.6%）を占める（LIFULL HOME’S調査、2025年1-6月）。最高賃料は月112万円。対象層は外資系幹部、医師、経営者で、定型的な勤務時間を持たない層が多い。

この人口構造は、23時以降の需要を生む。居酒屋の平均営業時間は23時までが主流だ。麻布十番で朝6時まで開ける店は限られる。

価格帯とメニュー構成

「ももたろう 麻布十番」の平均予算は3,000円から4,000円（宴会時）。焼鳥1本の価格は250円から350円程度。コース料理は4,000円台から用意される。

この価格設定は、エリアの賃料水準と対比すると特徴的だ。麻布十番の1K賃料中央値は2026年4月時点で11.5万円。築浅物件は13万円を超える。同じ港区でも、隣接する六本木の12.5万円、白金高輪の11.0万円と比較すると、ここは高級住宅地の中間に位置づく。

パークコート麻布十番ザ・タワーやザ・ハウス南麻布に居住する層にとって、4,000円台の飲食は日常の範疇にある。「リーズナブル」という評価は、相対的な位置づけを示す。

メニューは鶏肉の部位別に細分化される。もも、むね、皮、手羽先、軟骨、レバー、ハツ、せせりなど20種類以上。炭火焼きによる外側の焦げ目と内側の肉汁のバランスが、老舗の技術として継承されている。

個室とプライバシー

店舗は個室を複数設ける。2名から4名用の完全個室、6名から10名用の半個室が配置される。カウンター席は8席程度。総席数は30席を超える。

この座席構成は、麻布十番の居住者ニーズに対応する。外資系幹部や開業医の接待、プライベートな会食が多いエリアでは、個室の有無が店舗選択の決め手になる。コロナ禍以降、この傾向は強化された。

「ももたろう」の予約は電話とネットで受け付ける。当日予約も可能だが、週末の個室は3日前までの確保が推奨される。深夜帯の需要は予測しにくく、店側の在庫管理は年間を通じて課題となる。

年中無休の経済性

年中無休の運営は、人件費と在庫ロスのトレードオフである。鶏肉の仕入れは毎日行われる。朝6時閉店後、午後の開店に向けた下処理が入る。実質的な休日は存在しない。

この体制が維持できる背景には、エリアの集客力がある。麻布十番駅の1日平均乗降人員は約6万人。これは隣接する六本木駅の約15万人、広尾駅の約3万人と比較すると中間の規模だ。ただし、駅周辺の商業密度は六本木より低く、個別店舗の顧客単価は高い。

2026年4月に販売が開始された「シエリアタワー南麻布」は、麻布十番駅徒歩圏に位置する。価格は3.19億円（80.67m²・2LDK）。対象層は年収4,000万円から5,000万円のトップエグゼクティブ。維持費を含む月間住居費は106万円と試算される。この層の外食頻度と単価は、一般世帯の数倍に達する。

麻布台ヒルズと周辺商業の変容

2023年11月開業の麻布台ヒルズは、エリアの商業構造を変えた。地下鉄日比谷線の新駅「麻布台ヒルズ駅」が設置され、麻布十番駅との距離は約800m。歩行者動線は変化した。

麻布台ヒルズの商業エリアは約150店舗。高級レストランからカジュアルダイニングまで網羅する。ここへの来客は、従来の麻布十番の飲食店とは重複しない層も含む。ただし、深夜の需要は麻布十番側に留まる。麻布台ヒルズの飲食店の多くは23時までの営業だ。

パークコート麻布十番 三田ガーデン棟など、駅近郊の高級物件に居住する層にとって、朝6時まで開く居酒屋はインフラの一部となる。移動時間を最小化し、プライバシーを確保できる選択肢は限られる。

相続税評価額と実勢価格の乖離

麻布十番エリアの不動産には、相続税評価額と実勢価格の大きな乖離が存在する。元麻布の2026年公示地価は322.5万円/m²、坪単価1,066万円だ。これは路線価に近い評価基準で算出される。

しかし、実際の取引価格はこれを上回る。タワーマンションの場合、建物の付加価値が加算される。パークコート麻布十番ザ・タワーの過去の成約事例では、坪単価2,000万円を超えるケースがある。

この乖離は、相続税対策上のメリットを生む。評価額で保有し、実勢価格で賃貸または売却する。居住用の場合は小規模宅地等の特例が適用され、さらに評価額を圧縮できる。

「ももたろう」のような商業施設の存在は、エリアの「居住価値」を支える要素の一つだ。深夜の食事選択肢は、資産価値の構成要素として評価されることもある。特に単身者やデュアルインカム世帯にとって、自炊の代替手段は重要な住環境指標となる。

Koukyuu は麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)はこちらより。