赤坂駅周辺の中古マンション相場が過去3年間で172.5%上昇している

港区赤坂の不動産市場は、2026年4月時点で劇的な変化の途上にある。中古マンションの価格推移は、単なる相場変動ではなく、東京都心における資産価値の再評価を象徴している。

SUUMO掲載データによれば、赤坂駅周辺の中古マンション中央値は、直近3年間で172.5%の上昇を記録した。2024年10月の前年比は141.0%、2025年10月の前年比は193.2%と、加速度的な値上がりが続いている。

専有面積別の価格帯を見ると、40平方メートル未満は中央値4,280万円、40〜60平方メートルは9,480万円、60〜80平方メートルは24,890万円である。100平方メートルを超える物件は中央値52,400万円に達し、価格帯の幅は31,300万円から70,300万円と広がっている。この多層的な価格構造は、赤坂エリアが投資家層から居住者層まで、多様な購買層に支持されていることを示唆している。

赤坂の主要マンション物件と坪単価の実態

赤坂駅周辺の具体的な物件価格を観察すれば、市場の構図がより鮮明になる。

赤坂タワーレジデンス Top of the Hill は2008年築の物件であるが、2LDK 76.72平方メートルで4億5,900万円の価格がついている。坪単価に換算すると、約1,980万円に達する。同じ建物の2LDK+S 120.51平方メートルユニットは12億円の価格帯である。

プラウド赤坂（2015年築）の2LDK 82.09平方メートルは4億6,800万円。チュリス赤坂（1983年築）の3LDK 182.42平方メートルは5億1,000万円である。築年数が異なる物件でも、赤坂という立地が価格を大きく支えていることは明白だ。

赤坂駅から徒歩圏内の物件と駅から離れた物件では、価格差が顕著に表れる。駅徒歩5分以内の中古マンションは、同じ専有面積でも駅から遠い物件より20〜30%高く評価される傾向にある。

首都圏新築マンション市場における赤坂の位置づけ

赤坂の中古市場を理解するには、首都圏全体の新築マンション市場との関係を把握する必要がある。

不動産経済研究所の調査によれば、2025年の首都圏新築マンション平均価格は9,182万円（前年比+17.2%）である。東京23区に限定すると、平均価格は1億3,613万円に跳ね上がり、前年比で21.8%の上昇を記録した。3年連続で1億円を超える水準が続いている。

2026年の首都圏新築マンション供給戸数は約23,000戸と予測されており、これは過去50年で最低水準である。供給の絞り込みが価格の下支え要因となっている。

リクルートの購入者動向調査では、2025年の平均購入価格は7,324万円（調査開始2001年以来の最高値）に達した。東京23区の平均購入価格は9,598万円で、初めて9,000万円を超えた。購入者の世帯平均総年収は1,213万円であり、世帯年収1,200万円以上の層が全体の32.7%を占めている。

こうした背景から、赤坂の中古マンション市場における価格形成は、新築市場の高騰と連動している。赤坂駅周辺で3億円以上の物件を検討する層は、新築物件との比較検討を経て中古市場に向かうことが多い。

赤坂二・六丁目再開発がもたらす不動産価値の変動

赤坂エリアの将来価値を左右する最大の要因は、赤坂二・六丁目地区開発計画（Akasaka Entertainment City）である。

TBS と三菱地所が事業主体となり、地上40階・高さ約210メートルの東棟を中心とした大規模複合施設が進行中である。2026年2月時点で、東棟の骨組みが完成段階に到達している。竣工予定は2028年である。

この再開発により、赤坂エリアの交通利便性、商業施設、居住環境は大きく変わる。特に、再開発至近の既存マンションは、新築施設の完成に伴う周辺環境の向上から、価値再評価の可能性を秘めている。SUUMO掲載物件の説明文に「赤坂二・六丁目再開発至近」と記載されているケースが増えており、売主側もこの要因を価格形成に組み込み始めている。

同時に、積水ハウスと日本生命による赤坂二丁目計画も進行中である。地上28階・高さ約150メートルの複合ビルが、溜池山王駅・国会議事堂前駅直結で2026年度内の竣工を予定している。この二つの大型プロジェクトが相次いで完成することで、赤坂の都市機能は質的に変容する。

再開発による価値変動は、既存物件の所有者にとって二面性を持つ。利便性向上による資産価値の上昇が期待される一方で、新築供給増加による競争激化も避けられない。赤坂駅周辺で3億円以上の物件を取得する際には、こうした中期的な市場変動を見据えた判断が求められる。

赤坂の賃貸マンション相場と投資利回りの実情

赤坂駅周辺の賃貸市場は、購入市場と同様に堅調な上昇基調を続けている。

SUUMO掲載データによる賃料中央値は、30〜40平方メートルで月額18.1万円、40〜50平方メートルで24.0万円、60〜70平方メートルで39.7万円である。80〜90平方メートルで月額54.0万円、100〜110平方メートルで88.0万円に達する。

2024年10月の前年比は4.0%、2025年10月の前年比は5.5%であり、直近3年間の賃料推移は9.8%の上昇である。購入価格の上昇率（172.5%）と比べると、賃料上昇は相対的に緩やかだが、着実に進行している。

この価格と賃料のギャップは、赤坂における不動産投資の利回り環境に影響する。例えば、赤坂タワーレジデンス Top of the Hill の2LDK 76.72平方メートルで4億5,900万円の物件を取得した場合、類似物件の賃料が月額約35万円と仮定すると、年間利回りは約9.1%である。ただし、この計算には管理費・修繕積立金・固定資産税・所得税が含まれていない。実質利回りは5〜6%程度に落ち着くことが多い。

赤坂駅周辺でマンション購入を検討する層の中には、賃貸出しを前提とした投資家も少なくない。しかし、利回り環境の悪化と相続税対策としての機能を重視する傾向が強まっている。

赤坂でマンション購入する際の資金計画と年収目安

赤坂駅周辺で中古マンションを購入する際の資金計画は、エリアの価格帯から逆算して立案する必要がある。

リクルートの調査では、2025年のマンション購入者の世帯平均総年収は1,213万円である。東京23区の購入者に限定すると、年収1,200万円以上の層が全体の32.7%を占めている。赤坂駅周辺で3億円以上の物件を購入する層の年収は、一般的に1,500万円以上と見積もられる。

平均的なローン借入総額は5,956万円（前年比+285万円）であり、頭金は購入価格の30〜40%を用意する購買層が主流である。赤坂で4億円の物件を購入する場合、頭金1.2〜1.6億円、ローン2.4〜2.8億円という構成が一般的だ。

購入理由の第1位は「資産として有利だと思った」（36.7%）であり、従来の第1位だった「子どもや家族のため」を初めて逆転した。この傾向は、赤坂のような都心一等地での購入判断が、居住目的よりも資産防衛・資産形成の意識に支配されていることを示している。

既婚・共働き世帯の共働き比率は78.2%（調査開始以来最高）に達しており、夫婦双方の年収合算による購入が一般化している。赤坂駅周辺での購入層の多くは、共働き年収1,500万円以上の世帯である。

赤坂の不動産市場における今後の展望と投資判断

2026年から2028年にかけて、赤坂エリアの不動産市場は大きな転機を迎える。赤坂二・六丁目再開発の完成と、それに伴う周辺環境の質的変化が、既存物件の価値評価に直結するからだ。

現在、赤坂駅周辺で3億円以上の中古マンションを取得する判断は、短期的な価格変動よりも、中期的（5〜10年）な資産価値の安定性を重視する層によって支えられている。首都圏全体の新築マンション供給が過去50年で最低水準に向かう中、赤坂のような既成市街地における既存物件の相対的価値は上昇する可能性が高い。

ただし、再開発完成後の新築供給増加が市場に与える影響は、現時点では完全には予測できない。既存物件の価値維持には、建物の耐震性能、管理体制、立地の優位性が重要な判断基準となる。赤坂タワーレジデンス Top of the Hill やプラウド赤坂のような大規模分譲マンションは、管理体制と耐震性能で優位性を持つが、築年数が古い物件との価値差は今後さらに拡大する可能性がある。

赤坂駅周辺でマンション購入を検討する際には、再開発スケジュール、既存建物の耐震補強工事の有無、管理組合の財務状況、周辺商業施設の開発計画を総合的に判断することが不可欠である。Koukyuu は赤坂を含む港区・渋谷区の格式ある住宅地における3億円以上の物件取得について、初回相談から引渡しまで有資格の宅建士が一貫して対応する体制を整えている。

赤坂は東京の資産家層にとって、資産防衛と居住環境の両立を実現できる数少ないエリアである。市場の変動期にこそ、専門家による綿密なデューデリジェンスと、長期的な価値判断が求められる。Koukyuu は麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)はこちらから。