2026年3月の公示地価発表後、港区の新築マンション平均価格は1億2,840万円から1億3,600万円へと上昇した。同時に、中古マンション市場では「仲介手数料無料」を謳う業者の広告が増加している。3億円を超える高額物件を対象にする買主にとって、無料の仕組みとその収益源を正確に理解することは、価格交渉の前提となる。

宅地建物取引業法が定める上限と2024年改正の影響

仲介手数料の法的根拠は宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）である。上限計算式は物件価格400万円超の場合、売買価格×3％＋6万円（税別）＋消費税となる。2024年7月1日の法改正により、800万円以下の物件については上限が一律30万円（税抜）＋消費税に引き下げられた。これまでの累進計算方式からの変更である。

3億円の物件を購入する場合、法定上限は96万円（税別）に相当する。消費税10%を含めると105万6,000円が最大支払額となる。業者がこの金額を「無料」にする場合、代替収入源が存在する。

無料を実現する三つの収益構造

売主からの受領型

売主が不動産会社または建築主の場合、買主側の手数料を無料に設定できる業者が存在する。この構造では、売主が販売促進の一環として買主側の手数料を負担する。2026年5月現在、宝ホーム株式会社は三田ガーデンヒルズ、パークシティ浜田山などで「仲介手数料無料＋現金バック15万円～100万円」を展開している。

ただし、このパターンは物件価格に手数料相当額が上乗せされている可能性を排除できない。買主は、同一物件の他社掲載価格と比較する必要がある。

両手仲介型

売主・買主双方から手数料を受領し、片方を無料または割引にするモデルである。法的には上限の双方受領が認められているが、実務では買主側を無料にすることで「囲い込み」を狙うケースが見られる。特定の買主候補を自社に集約し、売主への交渉力を高める構造だ。

買取再販型

仲介を介さず、業者が売主から物件を買い取って再販する場合、買主に対する仲介手数料は発生しない。しかし、市場価格との乖離、修繕履歴の情報非対称がリスクとなる。このタイプは厳密には仲介取引ではない。

個人売主物件での実態と半額の壁

個人売主の物件では、仲介手数料の完全無料は実質的に困難である。売主が手数料を支扔うインセンティブを持たないため、買主側の負担が生じる。2026年の市場では、個人売主物件に対して「半額」（1.5%＋3万円＋税）を提示する業者が一般的だ。

この違いを認識せずに「無料」を期待した買主が、契約直前に価格再交渉に迫られるケースがある。物件検索の初期段階で売主の属性を確認することは、予算精度に直結する。

無料化に伴うサービス品質の変動

手数料無料化が業者の収益性を圧迫する場合、以下のサービス省略が生じるリスクがある。

• 重要事項調査の簡略化
• 複数物件の現地同行内見の制限
• 契約後のフォロー体制の縮小

特に3億円を超える物件では、法務的デューデリジェンスの精度が資産保全に影響する。2026年、3億円物件の仲介手数料が値引き交渉で動く具体的条件でも言及したように、高額物件では手数料率そのものではなく、付帯サービスの範囲が交渉の焦点となる。

価格への上乗せと確認方法

無料分が物件価格に組み込まれているかどうかを確認する具体的手段がある。同一物件を複数のポータルサイトで比較し、価格差が手数料相当額と一致しないかを検証する。また、売主が不動産会社の場合、直接売主に買主からの手数料有無を確認することも有効だ。

築22年で㎡単価190万円、麻布十番の中古マンションが示す価値の再定義で分析したように、中古物件の適正価格判断には、築年数・管理状況・周辺取引事例の多角的検討が必要である。手数料の有無だけで物件を選ぶことは、総所有コストの観点から誤りとなる。

高級物件市場での業者選定基準

3億円以上の物件を検討する場合、業者選定において以下の点を優先すべきである。

• 取扱い物件の価格帯と実績
• 宅建士の常時配置と内見同行の有無
• 個人売主物件と法人売主物件の両方の取扱実績

Koukyuuでは、港区・渋谷区・千代田区の物件を対象に、個別の収益構造分析を含めた物件評価を行っている。

Koukyuu は麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)はこちらから。