2026年4月1日、貸付用不動産の相続税評価に「5年ルール」が適用された。相続開始前5年以内に取得または新築した物件は、これまでの路線価評価ではなく「通常の取引価格に相当する金額」、すなわち概ね時価の80%で評価される。国税庁が2025年12月の税制改正大綱で確定させたこのルールは、東京の高級不動産市場における相続設計の前提を根本から変えた。

5年ルールの適用範囲と評価額の実質的変化

5年ルールの対象となるのは、相続開始前5年以内に取得した貸付用不動産、および相続開始前5年以内に建築された新築貸付用不動産である。従来、路線価評価は時価の約70〜80%で推移していたが、5年ルール適用時は時価の80%が基準となる。実質的には評価額が10〜15%上昇する計算だ。

具体例で示す。時価10億円の港区タワーマンションを相続開始4年前に取得した場合、従来は路線価評価で約7億円と評価できた。2026年4月以降は時価の80%である8億円で評価され、評価額は1億円増加する。相続税額に換算すると、最高税率55%のケースで5,500万円の増税となる。

このルールは節税目的の有無を問わない。純粋な投資目的で取得した物件であっても、取得後5年以内の相続では時価評価が適用される。相続人が賃貸事業を継続する意思があっても、評価方法は変わらない。

法人化スキームの評価圧縮メカニズムと2027年の二重封鎖

従来、不動産の法人化スキームは三つの圧縮装置に依存していた。第一に路線価評価、第二に法人税等相当額控除、第三に純資産価額方式の併用である。2026年の税制改正はこのうち第一の装置を封鎖し、2027年には第二・第三も見直される見込みだ。

法人税等相当額控除は、不動産を含む資産を法人に出資する際の含み益に対する控除制度である。従来は含み益の約37%が控除されたが、2027年度税制改正での縮小が検討されている。国税庁は2026年4月、非上場株式評価方法の有識者検討会を設置。純資産価額方式と類似業種比準方式の選択可能性に制限を加える方向で議論が進む。

この「二重封鎖」は、不動産相続と事業承継の連動設計に深刻な影響を与える。法人化スキームの評価圧縮効果が薄まれば、自社株承継による事業承継の税負担も増大する。相続税と事業承継税の両面で、資産承継のコストが上昇する構造だ。

事業承継税制の特例措置と2027年問題

法人版事業承継税制の特例措置は2027年12月31日が適用期限である。特例承継計画の提出期限は2026年3月31日までとされていたが、2025年12月の税制改正で2027年9月30日へ1年6カ月延長された。しかし特例措置そのものの延長は見込まれていない。

特例措置適用期限の2027年12月31日は、非上場株式評価方法の見直しと重なる。2027年問題と呼ばれるこの集中は、事業承継設計に緊急性をもたらす。特例措置を利用した自社株承継を検討しているオーナーは、2027年末までに贈与または相続を完了させる必要がある。

一般措置は恒久的に存続するが、要件は特例より厳格である。後継者の役割要件、従業員の継続雇用要件、事業の継続要件など、実務上のハードルが高い。特例措置の期限切れ後は、事業承継の税負担が大幅に増加するケースが多数出ると見られる。

東京高級不動産市場への影響と価格形成の変化

日本不動産研究所の調査によると、東京圏の高級賃貸マンション市場は2024年以降、相続対策需要による「節税物件」購入が減少傾向にある。2026年5年ルールの確定を受け、市場は時価評価リスクを織り込んだ価格形成へ移行している。

具体的な動きを見る。港区の新築高級マンションでは、竣工後5年を経過した物件への需要が相対的に高まっている。2026年5月時点で、麻布台ヒルズのタワーレジデンスや、パークコート麻布十番の築5年以上の住戸に、相続設計を意識した買い手が集まっている。5年ルールの「待機リスク」を回避するため、中古物件のプレミアムが生じている。

一方、新築物件の取得は慎重になっている。2026年4月以降に新築された物件は、取得後5年間は時価評価の対象となる。高齢の資産家にとって、5年の待機は現実的でないケースが多数ある。築年数の選択が、相続税額に数千万円の差を生む状況だ。

実務上の緊急対応ポイントと代替戦略

5年ルールへの対応で重要なのは、取得時期と相続開始時期のシミュレーションである。2026年4月以前に取得した物件は、原則として従来の路線価評価が適用される。ただし、相続開始前5年以内の取得に該当する場合は、5年ルールが遡及適用される。

代替戦略として検討されるのが、小規模宅地等の特例の積極的利用である。貸付用不動産の評価が厳格化されても、事業用宅地や貸付事業用宅地の特例は維持されている。事業承継税制との組み合わせで、総合的な税負担軽減を図る設計が求められる。

また、配偶者控除と小規模宅地特例の組み合わせも有効だ。配偶者に対する相続税額軽減措置を最大限活用し、次世代への承継タイミングを調整する戦略である。詳細は配偶者控除で税額ゼロにするなら、小規模宅地は誰に残すかで解説している。

事業承継との連動設計では、2027年問題への対応が急務である。特例承継計画の提出期限は延長されたが、実際の贈与・相続実行は2027年末までに完了させる必要がある。後継者の準備、株式評価の確定、資金調達の手配など、実務上のリードタイムを考慮すると、2026年中の計画策定が現実的だ。

資金調達構造の見直しと事業性融資の活用

不動産の法人化スキームが制限される中、資金調達構造の見直しも重要になる。個人での不動産取得から、事業性を重視した融資構造への移行が進む。

2026年4月に施行された事業性融資推進法は、中小企業の事業承継に伴う資金調達を支援する制度である。不動産賃貸事業の法人化や、事業用不動産の取得に対する融資審査が円滑化される。詳細は事業性融資推進法と資本性借入金審査、2026年の資金調達構造が変わるで解説している。

資本性借入金の審査基準も変化している。従来の担保重視から、事業計画の収益性重視へのシフトだ。賃貸不動産の収益モデル、テナントの質、賃料の安定性などが、融資条件に直結する。相続設計と並行して、事業計画の見直しが求められる。

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