令和8年12月19日、国税庁は2026年度税制改正大綱を発表した。相続開始前5年以内に取得・新築された「貸付用不動産」の評価方法が変更され、従来の路線価評価に代わり「取得価額×地価変動率×80%」という計算式が適用される。これは節税目的の不動産投資に対する構造的な転換点である。

5年ルールの具体的な衝撃

改正前、東京都心の一棟マンションを相続直前に取得した場合、路線価評価により取得価額の40〜60%程度で相続税評価額が確定していた。取得価額3億円の物件が評価額1.2億円で収まるケースは珍しくなかった。

2026年1月1日以降の相続から適用される新制度では、同じ3億円取得の物件が2.4億円で評価される。評価上昇率は100%に達する。節税効果は事実上半減した。

地価変動率は国税庁が每年公示するが、東京都心部では2020年以降、上昇傾向が続いている。2025年の路線価は全国平均で前年比2.7%上昇し、東京23区では3.5%を超える上昇率を記録した。地価変動率が1.0を上回る状況では、80%という係数の重みがさらに増す。

小口化商品の終焉と時価評価への移行

不動産小口化商品、特に任意組合型の投資スキームはこれまで節税ツールとして位置づけられてきた。出資金3,000万円に対し組合持分評価が480万円程度に抑えられるケースもあった。

2026年以降、小口化商品は取得時期にかかわらず時価評価となる。評価圧縮の余地は事実上消失した。これは金融庁と国税庁の連携による規制強化の一環であり、節税目的の組成が困難になった。

代替として検討される法人化スキームにも限界がある。不動産投資法人への組み入れは、譲渡所得の特別控除5,000万円の喪失や、株価評価の複雑化を招く。譲渡所得の特別控除、5,000万円の上限が東京の高額不動産で生む選択の重み で詳述した通り、東京の高額物件ではこの控除の価値が相対的に低下している。

住宅ローン控除の所得壁と床面積要件

2026年度税制改正は投資用不動産のみを対象とするものではない。住宅ローン控除も構造的な変更を迎えている。

控除期間は2030年12月31日まで延長されたが、新たな制限が設けられた。床面積要件が50㎡から40㎡に緩和される一方で、所得1,000万円以下という壁が厳格化された。子育て特例を利用しない場合、この所得要件を満たさなければ40㎡緩和は適用されない。

さらに2028年以降は省エネ基準適合住宅の借入限度額が引き下げられ、災害危険区域内の新築住宅は適用除外となる。5年以上居住した物件の建替えを除き、高リスク区域での新規取得は税務上有利にならない。

固定資産税・不動産取得税の緩和と東京都の例外

令和9年度から固定資産税と不動産取得税の免税点が引き上げられる。固定資産税の家屋に対する免税点は20万円から30万円へ、不動産取得税の新築建物に対する免税点は23万円から66万円へと拡大した。

しかし東京都特別区には例外措置が残る。特定都市再生緊急整備地域では床面積下限50㎡の要件が維持される。広尾や麻布、白金台などの高級住宅地が該当する区域では、40㎡緩和の恩恵を受けられないケースが生じる。

災害危険区域内の新築に対する軽減措置適用除外も、東京の山手線内側エリアに影響を与える。2026年以降、築浅物件の取得は税務コストの観点からより慎重な検討を要する。

長期保有設計へのパラダイム転換

これまでの節税型不動産投資は「相続直前の取得」に依存していた。2026年の税制改正はこの前提を根本から覆した。

現実的な代替戦略は明確である。10年以上前からの長期保有設計だ。すでに5年以上保有している不動産は、改正後も路線価評価が適用される。相続の順番や遺産分割の方法を今から整理しておく価値が高まっている。

課税所得900万円で変わる税率構造と、法人化前に失う長期譲渡所得の20% で分析した通り、個人保有のまま長期譲渡所得の軽減税率を維持するか、法人化による事業所得への切り替えを行うかは、保有期間と譲渡時期の設計に依存する。

収益性重視のポートフォリオ再構築も急務である。タワーマンション節税は2022年の最高裁判決以降、さらに厳格化している。節税効果よりもキャップレートと賃料収益の実質的な検討が投資判断の中心に移行している。

2026年以降の実務対応

具体的な行動として、まず既存ポートフォリオの取得日を確認すべきだ。2019年以前の取得物件は5年ルールの対象外となり、従来通りの評価圧縮が継続する。

次に、これからの取得は事業計画としての整合性を重視する。節税目的の「駆け込み取得」はリスクが増大した。利回り、管理コスト、リーシングリスク、exit時の市場環境を総合的に見極める必要がある。

最後に、相続・贈与のタイミング設計を見直す。生前贈与と相続の組み合わせ、あるいは事業承継型の法人設計など、多様な選択肢が検討される段階に入った。公示地価5年連続上昇の裏で、資産組み替えの5年ルールが富裕層に突きつける選択 で論じた資産組み替えのタイミングも、税制改正の文脈で再評価される。

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