2026年4月に東京都心の新築分譲マンション平均価格が坪単価1,100万円を突破した。同月、港区の築10年未満の中古タワーマンションでは、引渡し後に雨漏りが発覚した事例が複数報告された。買主が修補請求を検討する際、適用される法的枠組みは物件の新築・中古の別、さらに売主が宅建業者か個人かで根本的に異なる。

2020年民法改正後の制度構造

2020年4月1日の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと統一された。しかし不動産取引の現場では、品確法・宅建業法・民法の三層構造が重層的に適用されるため、期間の判断は単純化されていない。

現行法の核心は以下の通りである。

• 契約不適合責任（民法）：種類・品質・数量のいずれかについて契約内容と合致しない場合の責任
• 通知義務：買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知（民法第566条第3項）
• 権利行使期間：通知後、知った時から5年または引渡しから10年の消滅時効

改正前は「知った時から1年以内に権利行使」が必要だったが、現行法では1年以内の通知で権利が保全され、実際の請求は猶予期間内で可能となった。この変更は高額不動産取引における買主の防御範囲を实质的に拡大している。

新築住宅：品確法による10年強制規定

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）は、新築住宅の売主に対し、構造耐力上主要な部分および雨水浸入防止部分について引渡しから10年間の契約不適合責任を課す。2026年時点でも、この10年間の短縮は当事者の特約であっても無効であり、買主保護のための強行規定である。

さらに住宅瑕疵担保履行法により、新築住宅を販売する宅建業者・建設業者は、保険加入または供託による資力確保措置が義務付けられている。売主が倒産しても買主は保険金または供託金から修補費用を受け取れる仕組みだ。

2026年3月時点で、港区の新築分譲マンション「パークコート麻布台ヒルズ」「虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー」など、単価5億円を超える物件でもこの10年保証が標準適用される。高額物件であっても、品確法の適用に変わりはない。

ただし、リノベーション済み中古物件や大規模修繕後の物件については注意が必要である。改修部分の保証期間は個別の請負契約に依存し、品確法10年の対象外となるケースがある。リノベーション業者が請負契約で2年間の保証を付した場合、それ以上の期間は民法上の契約不適合責任に委ねられる。

中古住宅：売主属性で期間が分岐する

中古住宅の場合、売主が宅建業者か個人かで責任期間が決定的に異なる。

売主	適用法令	責任期間
宅建業者	宅建業法第40条	引渡しから最低2年間（それ以下の特約は無効）
個人売主	民法（特約優先）	自由設定可能（免責・短縮特約が有効）

宅建業法第40条は、宅建業者が自ら売主となる場合、民法の規定より買主に不利な特約を禁止する。「2年未満」の期間設定は無効だが、「2年以上」の設定は可能である。

2026年の東京市場では、宅建業者売主の中古物件に「3年保証」を付すケースが増えている。これは競争上の差別化策であり、法的最低基準を上回る自主的な対応である。

一方、個人売主の場合、一般的に「現況有姿引渡し＋免責特約」が標準的だ。ただし、売主が不適合を知りながら告知しなかった場合は、免責特約が無効となる（民法第572条）。この「悪意の隠蔽」に関する判例は、近年の高額不動産訴訟で頻繁に争点となる。

融資特約の承認期限が2026年に45日を超える理由については別途、住宅ローン審査の厳格化とタイムラインの調整が必要である。

通知義務と免責特約の実務的落とし穴

民法第566条第3項の「1年以内の通知」は、買主の防御において最も緊張感を要するポイントである。不適合を「知った」時点が争点になりうるため、内覧時の記録・引渡し時の検査報告書の整備が重要となる。

2026年の実務では、以下の点に留意すべきである。

インスペクション（建物状況調査）の実施状況

国土交通省は2021年以降、既存住宅売買瑕疵保険制度を拡充している。検査済み物件は契約不適合責任の判断において、買主の「知った時点」の認定に影響を与える。インスペクション報告書で不適合が指摘されていれば、それを「知った」時点とされる可能性が高い。

免責特約の有効・無効の境界

個人売主との取引で「現況有姿・免責」の特約を結ぶ場合、以下の条項は無効となるリスクがある。

• 売主が知りながら告知しなかった不適合に関する免責
• 重大な不適合（契約の目的を達成できない程度）に関する免責
• 賃貸人としての責任（賃貸住宅の場合）

高額不動産取引では、特約条項の法的有効性を事前に検証することが、事後の紛争回避に直結する。

物件購入の決済当日、3億円を超える取引で何が起きるかについては、決済時の手付金処理と瑕疵担保期間の関係にも言及している。

高級不動産における特別な留意事項

3億円を超える物件の取引では、瑕疵担保期間の問題が単純な修補請求を超えた次元で発生する。

相続税評価額との連動

瑕疵による減額が認められた場合、その減額額は相続税評価額の算定基礎に影響を与える可能性がある。2026年の路線価公示では、港区・渋谷区・千代田区の上昇率が全国平均を大きく上回っている。瑕疵発覚後の評価額修正は、相続税申告済みのケースでは更正の請求を要する。

法人スキームでの取り扱い

法人が中古物件を取得する場合、契約不適合責任に基づく修補費用は法人税上の損金処理が可能となる。ただし、取得時点で瑕疵が存在したことが客観的に証明できない場合、資本的支出とされるリスクがある。瑕疵の発覚タイミングと通知の適法性が、税務処理に波及する。

リノベーション物件の「新築」性

骨格工事を伴う大規模リノベーション後、品確法上の「新築」に該当するかは個別判断となる。構造耐力上主要な部分の改修があれば10年保証の対象になりうるが、外装・内装の変更にとどまる場合は対象外となる。リノベーション業者からの保証書の内容確認が不可欠である。

Koukyuuは、麻布・広尾・白金・港区・渋谷区・千代田区など、東京の格式ある住宅地での高額不動産取得において、契約不適合責任の期間判断を含む法的リスクの評価を支援している。

2026年の実務対応：チェックリスト

瑕疵担保期間に関するリスクを最小化するため、以下を確認すべきである。

新築物件の場合

• 品確法10年保証の適用確認（構造耐力上主要な部分・雨水浸入防止部分）
• 住宅瑕疵担保履行法に基づく保険・供託の確認
• リノベーション部分の別途保証内容の確認

中古物件の場合

• 売主属性（宅建業者／個人）の確認
• 宅建業者売主：2年以上の責任期間の明示確認
• 個人売主：免責特約の範囲と無効事由の確認
• インスペクション報告書の有無と内容確認

全物件共通

• 引渡し日からの通知義務期間（1年）の管理
• 内覧時・引渡し時の不適合記録の整備
• 賃貸中物件の賃貸人責任との関係確認

2026年4月の住所変更登記義務化が、高額不動産売買の特約条項を書き換えていることも、契約締結時の条項検討に影響を与えている。

Koukyuuは麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)はこちらより。