住宅金融支援機構「リ・バース60」の2025年10〜12月期実績は、申請戸数344戸（前年同期比0.6％増）、実績戸数295戸（同24.4％減）、実績金額42.1億円（同35.1％減）と減少傾向にある。借入申込者の平均年収396万円、年金受給者61.0％という構造は、従来の中堅層向け商品としての位置づけを反映している。こうした中、2026年に入って富裕層がリバースモーゲージに注目する背景には、証券資産との組み合わせによる「協調戦略」の可能性がある。

富裕層がリバースモーゲージを活用する具体的メリット

第一生命経済研究所の分析（2026年1月）により、リバースモーゲージはハウスリッチ・キャッシュプア層向けの資金調達手段を超え、証券資産で老後資金を準備している層への協調戦略として機能する可能性が示された。具体的には、市場低迷時に証券資産の取り崩しを避け、リバースモーゲージで生活資金を確保することで資金枯渇リスクを低下させる手法である。

ただし日本では現金・預金比率が高く、リスク資産保有が少ないため、この戦略の必要性は米国ほど高くないとの指摘もある。富裕層にとっての実質的なメリットは、資産ポートフォリオの時間的分散にあり、市場変動に左右されない資金源を確保する点にある。

2025年時点のリバースモーゲージ融資残高は2,205億円。利用率が米国並みの3.5％に達する普及シナリオでは、2050年に6兆6,672億円まで拡大する試算が示されている。これは住宅ローン市場の1.8％程度にとどまり、富裕層特化型商品の展開余地が残されていることを意味する。

リ・バース60と民間商品の違いと富裕層向け選択基準

住宅金融支援機構「リ・バース60」と民間金融機関のノンリコース型商品には、富裕層にとって決定的な差異がある。

リ・バース60の資金使途は住宅関連資金に限定され、生活資金・生前贈与資金には充当不可である。対して民間商品では資金使途の制限が緩やかなケースがあり、資産運用の自由度が高い。

金利水準も重要な選択基準となる。リ・バース60の変動金利は3％前後で、住宅ローン（0.7〜0.8％）と比較して高い。この金利差は資産効率を重視する富裕層にとって不利な条件となる。

ただし2025年1月に導入された全期間固定金利タイプは、金利上昇リスクを回避できる点で資産運用を重視する層にとって重要な選択肢となりうる。2025年7〜9月期には実績戸数が66.7％増の15戸、実績金額が2.2倍の2.0億円と増加しており、固定金利型への需要の高まりを示している。

民間金融機関のデータでは、マンション担保契約が増加し、全体の約3割を占めるようになった。これは資産価値の高い都市部マンションを保有する層への対応を示唆している。

証券資産との組み合わせによる資金枯渇リスクの回避策

リバースモーゲージの富裕層向け活用において核心となるのは、証券資産とのタイミング戦略である。株式市場が大幅下落した際に、証券資産を損失確定させて生活資金を確保するのではなく、リバースモーゲージを活用して一時的な資金需要を賄う。この戦略により、証券資産の回復を待つ時間的余裕を確保できる。

具体的な運用イメージは以下の通りである。平時は証券資産からの取り崩しで生活費を賄い、市場が30％以上下落した局面でリバースモーゲージに切り替える。市場回復後、証券資産の取り崩しを再開し、リバースモーゲージは一括返済または継続の判断を行う。

この戦略の前提となるのは、担保となる不動産の資産価値が相対的に安定していることである。港区・渋谷区・千代田区の都心部優良物件は、この点で有利な条件を満たす。

リバースモーゲージの2026年実態：富裕層に届かない制度設計と東京高級不動産の評価格差 では、実際の担保評価における格差を詳述している。

担保評価の仕組みと高級マンション・一戸建ての条件

リバースモーゲージの担保評価において、日本の特徴的な制約が存在する。土地評価が中心となり、建物の資産性が相対的に低く見積もられる傾向がある。このため、都心部の高級マンションでも築年数・専有面積で条件が課される実態がある。

具体的には、築25年を超えるマンションは評価額が大幅に低下し、融資限度額に影響を与える。専有面積30坪未満の物件は、評価対象から除外されるケースもある。これは大規模修繕の実施状況や管理組合の財政状態も加味されることを意味する。

一戸建ての場合は土地評価が支配的となるが、再建築不可の場合や容積率の制約が厳しい地域では評価額が抑制される。白金台や番町のような低層住宅地では、建築条件の緩やかな土地が相対的に高評価となる傾向がある。

民間金融機関のノンリコース型商品では、これらの制約が緩和されるケースがある。特にマンション担保契約の増加は、評価手法の多様化を示唆している。

固定金利型導入の背景と資産運用重視層への適合性

2025年1月の全期間固定金利型導入は、リバースモーゲージ市場の転換点となった。変動金利型では金利上昇リスクが将来の返済額を不透明にし、資産計画の精度を低下させる。固定金利型はこの不確実性を排除し、長期の資産シミュレーションを可能にする。

固定金利型の金利水準は、変動金利型よりも0.5〜1.0ポイント程度高く設定されることが一般的である。ただし金利上昇局面では、早期に固定金利型を選択した場合のトータルコストが有利となるシナリオが存在する。

資産運用を重視する富裕層にとって、固定金利型の価値はコスト比較だけでなく、資産負債マッチングの精度向上にある。証券資産のポートフォリオと連動させた資金計画が可能となり、リスク管理の観点からも有利な選択肢となる。

アセットバックローン（ABL）完全解説：2026年版・富裕層・経営者層のための資産担保融資戦略 では、別の資金調達手段も検証している。

税制優遇との連携による節税効果と資産価値向上

リバースモーゲージと組み合わせることで有効な税制優遇が存在する。バリアフリー改修・耐震工事・太陽光発電設置等のリフォームには、固定資産税減税・所得税減税・エコ税制等の優遇措置が設けられている。

具体的な節税効果は以下の通りである。バリアフリー改修については、一定の要件を満たす場合、所得税控除（10％または上限25万円）と固定資産税減額（3分の1、2年間）が適用される。耐震改修では、所得税控除（10％または上限25万円）と固定資産税減額（3分の1、5年間）が併用できる。

これらのリフォームをリバースモーゲージで資金調達し、節税効果と資産価値向上を両立させる戦略が可能である。特に築20年以上の物件を保有する場合、改修投資のリターンを税制優遇で補完できる点は実質的なメリットとなる。

ただし資金使途がリ・バース60の場合、住宅関連資金に限定されるため、リフォーム費用としての活用は可能であるが、生活費や贈与資金には充てられない。この制約を回避するには、民間商品の検討が必要となる。

2026年の市場動向と富裕層特化型商品の展望

2026年4月時点で、リバースモーゲージ市場は構造的な転換期にある。リ・バース60の実績減少は、従来のハウスリッチ・キャッシュプア層の取り尽くしと、金利水準の変化を反映している。

一方で民間金融機関の動きは活発化している。マンション担保契約の比率上昇、固定金利型の拡大、資金使途の多様化が進んでいる。これらは富裕層向け商品へのシフトを示唆している。

今後の展望として、以下の展開が想定される。証券資産との連携を重視した商品設計、都心部優良物件を対象とした評価手法の見直し、生前贈与資金への資金使途拡大などである。

ただし現時点でリバースモーゲージの資金を生前贈与に直接充当することは、リ・バース60では不可であり、民間商品でも制約が残る。相続税対策としての活用には、間接的な手法に依存せざるを得ない実態がある。

市場規模の試算から、富裕層特化型商品の展開余地は十分に存在する。2026年時点で2,205億円の融資残高が、2050年に6兆6,672億円に拡大するシナリオは、商品多様化の余地を示している。

ノンリコースローンとは？不動産投資での仕組み・返済期間・メリットとデメリット【2026年版】 では、別の資金調達手法も参照できる。

実務上の留意点と専門家への相談

リバースモーゲージの活用にあたっては、複数の専門家による検討が推奨される。税理士による相続税シミュレーション、司法書士による担保設定の法的手続、宅建士による物件評価と融資条件の確認が必要となる。

特に担保評価額と実勢価格の乖離には注意が必要である。都心部の優良物件でも、評価額が実勢価格の50〜60％にとどまるケースがある。これは融資限度額の計算において重要なインプットとなる。

また、リバースモーゲージは相続財産に組み込まれるため、相続人の負担となる可能性がある。借入残高が物件価値を上回るノンリコース型であっても、相続税評価額への影響は無視できない。

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