2026年4月時点、東京都港区の地価公示価格は1平方メートルあたり平均約370万円前後で推移しており、南青山・元麻布・白金台といった住宅地では個別地点が500万円を超える水準に達している。こうした高額不動産を保有する資産家が相続を迎えたとき、遺留分の計算で評価額をどの数字に置くかは、請求額の差が数千万円単位になる問題である。2019年7月1日施行の民法改正により、遺留分制度は「現物返還」から「金銭支払いの一本化」へと転換した。その結果、「不動産をいくらで評価するか」が紛争の主戦場になっている。

遺留分計算の基本構造：民法1043条が定める算定基礎財産

遺留分侵害額を算出する起点は、民法第1043条が定める「算定基礎財産」の確定にある。計算式は以下のとおりである。

算定基礎財産 ＝ 相続開始時の財産総額 ＋ 一定の生前贈与 − 債務総額

加算対象となる生前贈与には二種類ある。相続人への贈与は相続開始前10年以内の特別受益該当分、第三者への贈与は相続開始前1年以内のもの、または双方が遺留分侵害を知りながら行った贈与である。

遺留分割合は民法第1042条が規定する。直系尊属のみが相続人となる場合は算定基礎財産の3分の1、それ以外の場合は2分の1が法定遺留分の上限となる。たとえば配偶者と子2人が相続人であれば、基礎財産全体の2分の1が遺留分総体であり、各相続人の法定相続分に応じて按分される。

不動産が遺産の大部分を占める案件では、この算定基礎財産の中に含まれる不動産の評価額が、侵害額の多寡を直接左右する。評価の前提をどこに置くかを誤ると、計算結果そのものが根拠を失う。

評価の原則は「相続開始時の時価」：路線価・固定資産税評価額との違い

遺留分算定における不動産評価の法的原則は、最高裁昭和51年3月18日判決以来、「相続開始時の時価（実勢価格）」とされている。路線価や固定資産税評価額はいずれも課税目的で設定された指標であり、遺留分算定の基準として直接使用することは原則として認められない。

各評価方法の位置づけを整理すると次のようになる。

| 評価方法 | 時価との関係 | 主な用途 |

|—|—|—|

| 実勢価格（時価） | 100% | 遺留分算定の原則基準 |

| 地価公示・基準地価 | ほぼ実勢価格 | 参考指標 |

| 路線価（国税庁） | 約80% | 相続税・贈与税計算 |

| 固定資産税評価額 | 約70% | 固定資産税計算 |

| 不動産鑑定評価額 | 最も精緻 | 調停・訴訟の証拠資料 |

遺留分手続における不動産の評価方法を詳細に解説した資料でも指摘されているとおり、路線価は時価の約80%水準とされており、高額不動産では評価差が数千万円に及ぶことがある。たとえば時価10億円の土地を路線価ベースで評価すれば8億円となり、遺留分算定基礎財産が2億円圧縮される計算になる。子2人が相続人で遺留分総体が2分の1であれば、各自の遺留分は5,000万円の差が生じる。

当事者間で評価額の合意が得られない場合、実務上の標準対応は不動産鑑定士による鑑定評価書の取得である。鑑定費用は物件の規模・複雑性によって数十万円から100万円を超えるケースもあるが、調停・訴訟において裁判所が最重視する証拠資料となる。複数の査定書を取得した上で鑑定評価を行う二段構えが、港区・渋谷区・千代田区の高額案件では事実上の標準となっている。

相続税計算との関係でよく混同されるのが「小規模宅地等の特例」である。この特例は相続税の課税価格を最大80%減額する制度であり、遺留分算定の時価とは別概念である。相続税申告で特例を適用した土地であっても、遺留分算定では時価で評価することが原則となる。

2026年税制改正が遺留分計算に与える影響

2026年4月以降、相続開始前5年以内に取得・新築した貸付用不動産については、路線価評価に代わり取得価額（時価）ベースの評価が適用される措置が講じられた。令和6年度税制改正大綱に基づく対応であり、節税目的の直前購入不動産に対する課税強化の一環である。

この改正の実務的な含意は大きい。従来、相続直前に高額不動産を購入し路線価評価の乖離を活用する手法は、相続税の圧縮策として広く用いられてきた。2026年4月以降、対象物件については相続税評価と遺留分算定の双方で時価に近い評価が適用される場面が増える。評価の乖離を前提とした相続設計は、根本的な見直しを迫られる局面に入っている。

不動産小口化商品（任意組合型）についても時価評価が原則化される方向にあり、複雑な持分構造を持つ資産の遺留分計算は、専門家の関与なしに完結させることが一層困難になっている。不動産の相続税評価額の計算方法と2026年度税制改正による5年ルールの詳細については、別稿で具体的な計算例とともに整理している。

遺留分侵害額請求の時効と実務上の期限管理

2026年版の遺留分侵害額請求に関する時効・条件・注意点が整理しているとおり、請求権の時効は民法第1048条が定める二重の期限で管理される。「相続開始および遺留分侵害を知った日から1年」または「相続開始から10年」のいずれか早い方が消滅時効となる。

実務上、問題になりやすいのは「遺留分侵害を知った日」の認定である。遺言書の存在を知った日、特定の贈与の事実を知った日、いずれを起算点とするかで1年の期限が変わる。高額不動産案件では、相続開始後に被相続人の取引履歴や登記簿を精査する過程で、相続開始前10年以内の贈与が後から判明するケースも少なくない。

時効が迫っている局面では、内容証明郵便による請求権の行使が先行し、その後に評価額の交渉・調停・訴訟へと移行するパターンが一般的である。評価額の争いが長期化しても、相続開始から10年という絶対的な上限は動かない。

生前対策としての遺留分への備え：贈与加算と不動産の扱い

遺留分問題は相続発生後の争いとして語られることが多いが、生前の資産設計段階で対処できる余地は相当ある。

相続人への生前贈与は相続開始前10年以内のものが算定基礎財産に加算される。10年を超えた贈与は原則として算入対象外となるため、長期的な贈与計画は遺留分対策として機能しうる。ただし贈与税・相続税との調整が必要であり、不動産の生前贈与にかかる税金と費用の2026年時点での整理も合わせて参照されたい。

遺留分の放棄は相続開始前でも家庭裁判所の許可を得て行うことができる（民法第1049条）。相続人全員の合意が前提となる遺産分割協議とは異なり、個別の相続人が単独で申立てを行える手続きである。事業承継を目的として特定の相続人に不動産を集中させる設計では、他の相続人からの遺留分放棄取得が実務上の選択肢となる。

港区・渋谷区・千代田区の高額不動産を複数保有する資産家の場合、物件ごとの評価額の確認と、相続人構成に基づく遺留分試算を定期的に行うことが、紛争予防の基本である。Koukyuu では、こうした相続設計の前提となる物件評価の把握について、プライベートな相談窓口として機能している。

調停・訴訟における不動産評価の争い方

遺留分侵害額請求が調停・訴訟に至った場合、不動産評価をめぐる主な争点は三点に集約される。第一に、相続開始時点の時価をどの証拠で立証するか。第二に、建物の減価償却・修繕状況をどう反映させるか。第三に、複数の不動産が存在する場合の評価時点の統一である。

裁判所は当事者双方が提出した査定書・鑑定書を比較検討した上で、独自に鑑定を命じることもある。裁判所鑑定の費用は通常10万円から数十万円であり、費用負担の割合は事前に協議しておくことが推奨される。

高額不動産案件では、評価額の差が1億円を超えることも珍しくない。弁護士費用・鑑定費用・調停期間中の機会損失を総合すると、当事者間の早期合意が経済合理性の観点から優位に立つケースが多い。そのためにも、相続開始直後の段階で複数社の査定と鑑定評価の取得を並行して進めることが、交渉力を確保する上で有効である。

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Koukyuu は表参道・青山・元麻布をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)はこちらから。