Koukyuu所属の宅地建物取引士が監修
港区・渋谷区・千代田区の高級物件取引に携わる国家資格保有者が、最新の不動産関連法・税制・市況データに照らして本記事を検証しています。宅地建物取引士は、日本国内のすべての不動産取引において法令上の重要事項説明を担う国家資格（合格率約15%）です。
資産保全とは何か
資産保全とは、インフレ・税制変更・市場変動・相続といったリスクから資産の実質価値を守り、次世代へ継承可能な状態に維持することを指す。単なる「損をしない」という消極的な概念ではなく、資産の購買力・流動性・課税効率を総合的に管理する積極的な設計行為である。
資産運用との違いは目的にある。資産運用がリターンの最大化を主眼とするのに対し、資産保全は価値の毀損防止を優先する。高所得の経営者・開業医・外資系幹部が都心不動産を選ぶ理由の多くは、利回り追求ではなくこの保全機能にある。
2026年4月時点では、令和8年度税制改正大綱の施行（2027年1月1日）を控え、不動産を活用した資産保全の設計が根本から見直しを迫られている。
2026年、資産保全の前提条件が変わった
2025年12月19日に決定した令和8年度税制改正大綱は、不動産を活用した資産保全の設計に直接的な影響を与える内容を複数含む。施行は2027年1月1日以後の相続・贈与からとなるが、準備に要する時間を考えれば、2026年4月の現時点で戦略を見直すことが必要だ。
大綱が問題視したのは、評価額と時価の乖離を利用した相続税圧縮の手法である。国税庁が示した具体事例では、21億円で取得した賃貸マンションが相続時の評価額4.2億円に圧縮されていた。この乖離率は約80%に達する。同様に、3,000万円で購入した不動産小口化商品が評価額480万円になったケースも確認されている。改正大綱はこうした事例を受け、貸付用不動産については「相続・贈与前5年以内に取得したものは取得価額の約80%で評価する」という新ルールを設けた。不動産小口化商品については取得時期を問わず時価評価に変更される。
資産保全の手段として不動産を選ぶ経営者・投資家にとって、この改正は「入口の節税設計」を根本から見直す契機となる。
なぜ今も東京都心の不動産が資産運用の中核に置かれるのか
2026年の不動産投資トレンドを分析したLIFULLのレポートは、都心・好立地の物件が「利回り追求の投資対象」としてではなく、「資産の保全を目的としたマネーの受け皿」として選ばれ続けると指摘している。この傾向は2026年に入っても変わっていない。港区の新築マンション平均価格は2026年3月時点で1億2,840万円に達しており、東京23区全体での「1億円超え」はすでに常態化している。こうした価格水準は、株式や現金と比較したときの不動産固有の特性、すなわち物理的希少性・インフレ連動性・担保価値の安定性によって支えられている。
港区・渋谷区・千代田区の一等地に限定すれば、賃貸物件の表面利回りは2026年4月時点で港区区分マンションが3.8〜4.2%、千代田区が3.5〜4.0%で推移している。利回り水準だけを見れば高くはないが、資産価値の安定性と流動性を加味した「総合収益」の観点では、他の資産クラスに対して十分な競争力を持つ。
資産規模別の現実的な選択肢
資産5000万円で何年暮らせるか
資産5,000万円を保全しながら生活費に充当する場合、年間支出の水準によって結論が大きく変わる。総務省の2025年家計調査に基づけば、60歳以上の二人世帯の平均月間支出は約26万円（年間約312万円）である。この水準であれば、5,000万円は単純計算で約16年分に相当する。
ただし、この試算はインフレ・医療費増加・税負担を考慮していない。年率2%のインフレが継続する場合、実質的な購買力は10年で約18%低下する。資産5,000万円を現金のまま保有し続けることは、資産保全の観点では最もリスクの高い選択肢の一つである。
5,000万円規模での現実的な資産運用の方法としては、都心区分マンション1戸の取得（3,000〜4,000万円）と流動性資産の組み合わせが検討対象となる。賃料収入を生活費の一部に充当しながら、資産の実質価値を維持する設計が基本となる。単純な「何年分」という試算よりも、資産が収益を生みながら目減りしない構造を作ることが、5,000万円規模での資産保全の本質的な問いである。
10億円をプライベートバンクで運用できるか
10億円規模の資産運用では、プライベートバンクの活用が選択肢に入る。スイス系・英国系の主要プライベートバンクの参入基準は、日本居住者向けには概ね100万米ドル（約1.5億円）以上とされているが、実質的に充実したサービスを受けるには5億円以上が目安となる。10億円であれば、複数のプライベートバンクが対応する水準である。
プライベートバンクが提供するのは、資産運用の助言にとどまらない。相続・信託設計・オルタナティブ投資へのアクセス・税務アドバイザリーを一体で提供するのが特徴である。ただし、手数料体系は透明性に欠ける場合があり、運用パフォーマンスの検証が難しい商品も含まれる。
東京都心の不動産をプライベートバンクのポートフォリオに組み込む方法も存在する。不動産を担保としたローンバック（Lombard Loan）の活用により、物件を売却せずに流動性を確保しながら他の資産クラスへ分散投資することが可能になる。10億円規模では、この組み合わせが資産保全の実効性を高める。
令和8年度改正が封じた手法と残された選択肢
改正大綱の5年ルールが実質的に封鎖したのは、相続直前に高額不動産を取得して評価額を圧縮するという手法である。2027年1月1日以後に相続・贈与が発生した場合、取得から5年以内の貸付用不動産は取得価額の約80%で評価される。評価圧縮の余地は大幅に縮小する。
一方、取得から5年を超えた既存の賃貸不動産については、引き続き路線価評価が適用される。長期保有を前提とした既存資産は、改正の直接的な影響を受けにくい。
不動産小口化商品については、取得時期を問わず時価評価への変更となる。節税目的での活用余地はほぼ消滅したと見てよい。大和総研が2026年3月27日に公表したレポートも、「収益性・事業性を重視した長期保有設計が令和以降の資産保全の軸となる」と結論づけている。
残された選択肢として現実的なのは、以下の三つの方向性である。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 長期保有を前提とした収益物件の取得 | 5年超保有を前提に、賃貸収益が安定して見込める物件を選ぶ。南青山・元麻布・白金台といった需要が継続する地域では、空室リスクが低く、長期的な家賃収入の確保が期待できる。 |
| 資産管理法人を活用した不動産保有 | 個人保有での節税効果が縮小する中、資産管理会社を設立して不動産を法人格で保有する方法が代替戦略として浮上している。役員報酬・退職金・生命保険等を組み合わせた経営設計が可能になる点も、個人保有にはないメリットである。 |
| 生前贈与の再設計 | 教育資金一括贈与制度は2026年3月31日をもって廃止され、1,500万円の非課税枠は終了した。これに伴い、不動産の生前贈与を含む相続対策の全体設計を見直す必要がある。不動産の生前贈与にかかる税金と費用：2026年の相続対策を数字で整理するでは、贈与税・登録免許税・不動産取得税の実額を含めた検討軸を整理している。 |
評判の悪い不動産投資会社を見分ける基準
資産保全を目的とした不動産投資において、仲介・販売会社の選定は物件選定と同等に重要な判断である。評判の悪い不動産投資会社に共通するパターンは明確であり、事前に把握しておくことで回避できる。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 利回りの誇張表示 | 表面利回りのみを強調し、管理費・修繕積立金・空室率を控除した実質利回りを開示しない会社は、情報の非対称性を意図的に利用している。 |
| 立地の曖昧な説明 | 「都心」「駅近」といった表現を多用しながら、具体的な路線・徒歩分数・周辺環境の詳細を提示しない場合、物件の競争力に問題がある可能性が高い。 |
| 節税効果の過大説明 | 2026年時点の税制改正を踏まえず、旧来の評価圧縮スキームを「有効な節税方法」として提案し続ける会社は、法令対応が遅れているか、意図的に誤情報を提供している。2027年施行の改正内容を説明できない担当者は、信頼性の判断材料になる。 |
| 手数料構造の不透明性 | 買主から受領する仲介手数料に加え、売主からも報酬を受け取る「両手取引」を開示しない会社は、利益相反の状態にある。 |
| 専任担当者の不在 | 初回面談後に担当者が頻繁に変わる、または資格を持たないスタッフが重要事項説明を行う体制は、取引の安全性に直結するリスクである。 |
| 過去のトラブル事例の非開示 | 行政処分歴・訴訟歴・苦情件数を問われても回答しない会社は、透明性の基準を満たしていない。国土交通省の宅建業者検索システムで処分歴を確認することは、最低限の事前調査として有効である。 |
資産保全を目的とする場合、取引の透明性・担当者の資格・情報開示の水準を事前に確認することが、信頼できる会社を選ぶ実務的な方法となる。
高所得者層が直面するミニマム課税の強化
令和8年度改正大綱には、不動産の譲渡に直接影響する規定がもう一つある。総所得金額等が1.65億円を超える個人に対し、実効税率が30%を下回る場合に追加納付を求める仕組みの強化である。適用開始は2027年以降だが、不動産の長期譲渡所得（通常約20%課税）も判定対象に含まれる。
試算例として、他所得と合算で年間1.5億円の所得がある個人が3億円の譲渡益を得た場合、従来比で約3,000万円弱の追加税負担が生じる可能性がある。経営者・開業医・外資系幹部など、本業の収入が高水準にある層にとって、不動産の売却タイミングと所得の分散設計は、資産運用の収支に直結する問題となった。単年度での大規模な譲渡は、従来以上に慎重な税務シミュレーションを要する。
資産保全型の不動産投資に必要な物件選定の基準
税制の変化を踏まえた上で、資産保全として機能する不動産投資の物件選定には、以下の基準が実務上の軸となる。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 立地の希少性と代替不可能性 | 麻布台ヒルズ・広尾ガーデンヒルズ・パークコート麻布台ヒルズといった物件が高い資産価値を維持するのは、立地の代替不可能性による。北青山・西麻布・六本木ヒルズ周辺の住宅地は、新規供給が構造的に限られており、需要の継続性が高い。土地の希少性は、価格変動に対するバッファとして機能する。 |
| 賃貸需要の継続性 | 外資系企業の日本法人が集積する港区・渋谷区では、高額賃貸の需要が安定している。月額賃料が100万円を超える物件でも、外国人エグゼクティブや国内大企業の社宅需要が下支えする。家賃収入の継続性は、長期保有設計の収益基盤となる。 |
| 管理体制と建物品質 | 2026年のマンション管理適正化法改正に伴い、管理組合の運営体制と修繕積立金の充足度は、物件評価に直接影響する要素となった。管理費の大幅引き上げリスクは、物件選定の段階で管理規約と長期修繕計画を精査することで対処できる。 |
資産管理会社の設立と不動産法人化の実務的な考え方
個人の「入口（評価圧縮）」と「出口（譲渡課税）」双方が締め付けられる中、資産管理会社を通じた不動産保有は、2026年以降の資産保全戦略として現実的な選択肢に浮上している。
法人化の主なメリットは、課税構造の違いにある。法人税率は中小法人で実効税率約23〜34%となるが、役員報酬・退職金・損金算入できる経費の範囲が個人より広い。不動産収入を法人に帰属させることで、個人の総合課税を回避しながら資産を蓄積する設計が可能になる。
一方、法人化には設立コスト・維持コスト・法人税申告の負担が伴う。一般的には、年間の不動産収入が1,000万円を超える水準から、法人化の検討が実務上の意味を持ち始める。
資産管理会社の設計は、相続対策・収益管理・事業承継の三つの目的を同時に満たす必要があるため、税理士・弁護士・宅建士の三者が連携した体制で進めることが望ましい。青色申告特別控除は2027年分より75万円に引き上げられ、事業用資産買換え特例も2029年3月31日まで延長されている。改正の全体像を把握した上で、自己の資産構成に合った方法を選ぶことが、資産保全の実効性を高める。
Koukyuu は表参道・青山・元麻布をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談は随時受け付けています。
