令和8年地価公示（国土交通省、2026年3月公表）は、全用途平均で5年連続の上昇を記録した。住宅地・商業地・工業地のすべてがプラスに転じた年は、バブル崩壊後の日本では例外的な局面である。この数字が示すのは、インフレという大きな潮流のなかで、東京都心の不動産が資産保全の手段として機能し続けているという事実だ。

インフレと不動産価格の連動：2026年の実数値

総務省統計局が発表した東京都区部の消費者物価指数（2026年2月時点）は、総合指数で前年同月比プラス1.7%を記録した。なかでも家賃指数は同プラス2.9%と、総合指数を大きく上回るペースで上昇している。家賃は賃貸契約の更新サイクルに縛られた遅行指標であり、CPI全体の上昇局面では実態よりも数字が抑制されやすい。言い換えれば、統計上の2.9%は現実の賃料上昇圧力の下限に近い。

投資用収益物件の価格にも同じ圧力が及んでいる。健美家のマンスリーレポートによれば、投資用区分マンションを含む収益物件の全種別が直近12年の最高値を更新した。築20年以上の区分マンション平均価格は3年間で約1.6倍（1,151万円から1,869万円）に達した。価格上昇は新築・好立地に限らず、既存ストック全体に波及している。

キャップレートの動きも見逃せない。INVASEのマンスリーレポート（2026年2月）によれば、キャップレートは10か月連続で低下している。キャップレートの低下は不動産価格の上昇を意味し、この傾向は住宅系REITの分配金利回りにも反映されている。収益物件の価格が上昇するなかで、利回りを圧縮してでも資産を保有しようとする投資家行動が、この数字の背景にある。

インフレヘッジとしての不動産が機能する構造的理由

不動産がインフレヘッジとして機能する根拠は、資産の実物性にある。株式や債券は名目価値で評価されるが、土地と建物は物理的な実体を持ち、インフレによる貨幣価値の希薄化から切り離されやすい。国土交通省の不動産価格指数（住宅）のマンション指数は、2020年基準を大幅に上回る水準を維持している。

賃料改定の法的根拠も重要な要素だ。借地借家法第32条は、経済事情の変動（インフレを含む）を理由とした家賃増減請求を認めている。インフレが続く局面では、貸主側がこの条項を活用して賃料を引き上げる余地が生まれる。健美家の2025年10月意識調査では、「所有物件の賃料を上げた」と回答した投資家が全体の24.3%に達した。賃料の上昇は保有不動産のNOIを押し上げ、資産価値の維持・向上に直結する。

2025年の不動産売買市場は、金融危機後初めて年間取引総額5兆円を超えた（日経不動産マーケット情報）。都内新築オフィスビル43棟の内定率が90%に達したことも、実物資産への資金流入が続いていることを裏付ける。2026年の東京高級不動産市場の詳細な統計分析も参照されたい。

金利上昇局面における保有コストの現実

日本銀行の金融政策正常化は2026年4月時点も継続している。10年国債利回りは2026年1月に前月比約0.145%上昇した。変動金利の上昇は住宅ローン保有者のキャッシュフローに直接影響し、3,000万円のローンで金利が1%上昇した場合、月返済額は約2万円増加する計算になる。

ただし、この影響は借入比率と物件の収益性によって大きく異なる。自己資金比率の高い富裕層にとって、金利上昇は保有コストの増加よりも、資産価値の維持という観点から評価されるべき問題だ。インフレ局面では名目金利が上昇しても、実質金利（名目金利からインフレ率を差し引いた値）が抑制される場面が生じる。現在の東京都区部CPI上昇率（プラス1.7%）と住宅ローン金利の水準を照らし合わせると、実質的な借入コストは名目数字ほど高くない。

修繕費・建設コストの上昇も保有コストの文脈で見落とせない。国土交通省のマンション大規模修繕工事実態調査によれば、2020年以降の修繕工事費は平均で年3〜4%上昇している。この数字は、築年数の浅い物件への需要を支える構造的な要因でもある。省エネ性能の低い築古物件は、改正建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律、平成27年法律第53号）の施行に伴い、資産価値の毀損リスクが高まる。ZEH基準適合物件は賃料プレミアムの獲得とNOI向上が見込めるため、取得判断の基準として省エネ性能の位置づけが変わりつつある。

富裕層向けの資金戦略については、住宅ローンと2026年4月の金利上昇に対する具体的な選択肢で詳しく論じている。

富裕層の投資行動が示すトレンド

健美家が2025年12月25日に公表した2026年不動産投資トレンド予測によれば、年収3,000万円以上の高所得層の23.6%が「都心部の資産価値重視（インカムよりキャピタル狙い）にシフトした」と回答している。インカムゲインよりキャピタルゲインを優先する動きは、インフレヘッジとしての不動産評価が高まっていることの表れだ。

同調査では、投資用不動産が買い時と判断する理由として「価格がもっと上がるから」が50.7%を占めた。また、自宅としてマンションを所有する層の70.4%が「投資目線で自宅を考えている」と回答した。居住用不動産と投資用不動産の境界が薄れ、自宅そのものを資産保全の手段として捉える認識が広がっている。

LIFULLの2026年不動産投資トレンド予測でも同様の傾向が確認されており、「高利回り」よりも「値崩れしにくさ」を優先する投資家行動が顕著になっている。

相続対策と資産保全における不動産の位置づけ

相続税評価額と市場価格の乖離は、不動産が相続対策として機能する根本的な理由だ。マンションの相続税評価額は、固定資産税評価額と路線価を基礎に算出されるため、市場価格を大幅に下回るケースが多い。この乖離は、現金や有価証券を不動産に転換することで相続税の課税対象額を圧縮できることを意味する。

2026年3月に閣議決定された新「住生活基本計画」（住生活基本法、平成18年法律第61号第15条に基づく）は、既存住宅流通の活性化とマンション管理適正化を柱の一つとしている。管理組合の機能が適切に維持された物件は、資産価値の長期安定性が高い。取得時の重要事項説明における管理状況の精査は、相続対策目的の取得においても欠かせない確認事項だ。

港区・渋谷区・千代田区の格式ある住宅地における物件取得を検討するクライアントに対し、Koukyuu は初回相談の段階から物件の管理状況・修繕積立金の充足率・賃料改定の余地を含めた資産保全の観点で情報を整理している。取扱下限3億円という基準は、資産保全の文脈で実質的な意味を持つ物件のみを対象とするための線引きでもある。

2026年以降を見据えた取得判断の基準

令和8年地価公示の5年連続上昇という事実は、東京都心の不動産価格が単年の投機的な動きによるものでなく、構造的な需給と実物資産への資金流入によって支えられていることを示している。インフレが継続する局面では、賃料の上昇余地・省エネ性能・管理状況・立地の希少性という4つの要素が、物件の中長期的な資産価値を決定する。

価格水準だけを見て取得を判断するのは、この局面では不十分だ。賃料改定の実績、修繕積立金の積み立て状況、ZEH基準への対応可否、そして相続税評価額と市場価格の乖離幅。これらを定量的に把握したうえで取得判断を下すことが、インフレヘッジとしての不動産投資を機能させる前提条件となる。都心不動産投資の利回り相場と資産保全の実測データでは、2026年4月時点の具体的な数値をもとにこの判断基準を詳述している。

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Koukyuu は表参道・青山・元麻布をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)はこちらから。