都心3区の2026年3月成約価格は1億3829万円

千代田区・中央区・港区の都心3区における中古マンション成約価格は、2026年3月時点で1億3829万円を記録した。前年同月比で13.3％の上昇、前月比では3.6％の上昇となる。東京都の中古マンション価格推移に関する最新調査によれば、この価格帯は2025年後半から継続する横ばい基調の延長線上にある。

都心3区の成約価格は2025年10月以降、1億3000万円台を維持している。売り出し価格は2億円を超える水準まで上昇しており、売主の希望と買主の実勢価格の乖離は約7000万円に達している。

都心3区の在庫件数は前年比44.9％増加した。約1300件が1年間で積み上がり、売り手市場から買い手市場への移行を示唆する数字となっている。値下げ率も2025年10-12月期の5.77％から、2026年1-3月期には6.24％へ上昇した。成約までの平均日数は延びており、価格調整の圧力が強まっている。

千代田区の中古マンション価格は1億4200万円前後で推移

千代田区の中古マンション成約価格は2026年2月時点で1億4200万円前後を推移している。番町・麹町エリアでは70㎡換算で1億5000万円を超える成約事例が複数確認されている。神田・秋葉原周辺は9000万円台にとどまり、区内でも地域差が顕著である。

千代田区の在庫増加率は都心3区の中でも高い水準にある。大手町・丸の内エリアでの新築供給がほぼ終了したことで、築浅物件の中古市場への流入が増加している。売主は強気の価格設定を維持しているものの、成約までの期間は2025年と比較して1.5倍に延びている。

中央区は銀座・京橋エリアが高値を牽引

中央区は銀座・京橋エリアが高値を牽引し、70㎡換算で1億2000万円から1億3000万円の成約が中心となる。晴海・勝どきの湾岸エリアは8000万円から9000万円の価格帯が主流で、都心3区の中では相対的に手が届きやすい水準を維持している。中央区全体の中古マンション価格は、エリアによって4000万円から5000万円の幅がある。

日本橋・八重洲エリアでは複数の大規模再開発が進行中である。竣工は2027年以降となるため、2026年の新築供給は限定的である。この供給不足が中古物件への需要を下支えしている。

港区は麻布・青山・白金台で1億5000万円超の成約が続く

港区は麻布・青山・白金台といった伝統的な高級住宅地で1億5000万円を超える成約が続く。六本木ヒルズレジデンスや麻布台ヒルズレジデンスといった大規模再開発物件では、100㎡超の住戸が3億円から5億円で取引されている。港区全体の平均成約価格は1億4500万円前後で推移しており、都心3区の中で最も高い水準を保っている。

港区の在庫増加率は中央区よりも低い。虎ノ門・麻布台エリアでの供給が一巡したことで、新規物件の流入が減少している。富裕層の実需が強く、値下げ率は都心3区の平均を下回る5.8％にとどまる。

城西エリアは前年比15％超の上昇を記録

2026年に入り、渋谷区・目黒区を中心とする城西エリアの価格上昇が顕著となった。ダイヤモンド不動産研究所の分析によれば、城西エリアの中古マンション成約価格は前年比で15％を超える上昇を記録している。代官山・恵比寿・中目黒といった人気エリアでは、70㎡換算で1億円を超える成約が常態化した。

城西エリアの供給は限定的である。大規模な再開発プロジェクトが少なく、新築供給戸数は都心3区の3分の1以下にとどまる。富裕層の住み替え需要が価格を押し上げており、在庫件数は前年比で10％程度の増加にとどまっている。

城南エリアも品川区・目黒区で9000万円から1億1000万円の成約が集中

城南エリアも同様の動きを見せている。品川区の御殿山・高輪、目黒区の自由が丘・柿の木坂では、ファミリー向け物件の成約価格が9000万円から1億1000万円の範囲に集中している。都心3区と比較すると絶対額では依然として低いものの、上昇率では都心3区を上回る局面が続いている。

都心3区の成約価格が横ばいで推移する背景には、供給過多と価格調整の圧力がある。城西・城南エリアは供給が限定的であり、富裕層の住み替え需要が価格を押し上げている。都心3区の在庫増加と城西・城南の供給不足という対照的な構図が、2026年の東京都心部不動産市場を特徴づけている。

新築マンション供給は都心3区で前年比20％減少

2026年の新築マンション供給は、都心3区において前年比で約20％減少する見込みである。千代田区では大手町・丸の内エリアでの供給がほぼ終了し、新規プロジェクトは限定的となっている。中央区は日本橋・八重洲エリアで複数の大規模再開発が進行中だが、竣工は2027年以降となる。港区では虎ノ門・麻布台エリアでの供給が一巡し、2026年の新規供給戸数は前年の半分以下となる見通しである。

新築供給の減少は、中古マンション市場における価格形成に影響を与えている。新築価格が高止まりする中で、築5年から10年の比較的新しい中古物件への需要が高まっている。都心3区では築浅物件の成約価格が新築分譲価格の85％から90％で推移しており、価格差の縮小が進んでいる。

東京23区全体の新築マンション平均価格は9800万円

東京23区全体では、2026年1-3月期の新築マンション平均価格が9800万円を記録した。都心3区に限定すると1億6000万円を超える水準となり、実際の成約価格との乖離が拡大している。この乖離が中古市場への需要シフトを加速させている。

新築と中古の価格差は、購入検討層の選択肢を広げている。都心3区では3億円以上の価格帯において、築10年以内の中古物件が新築と同等の設備・仕様を備えているケースが多い。管理状況が良好であれば、中古物件の相対的な割安感は明確である。

令和8年地価公示で東京都区部全域の変動率は13.8％

2026年3月に公表された令和8年地価公示では、東京都区部全域の変動率が13.8％となった。前年の11.8％から上昇幅が拡大している。上昇率が最も高かったのは台東区の19.1％で、文京区が17.8％で続いた。都心3区では千代田区が15.2％、中央区が14.6％、港区が16.3％の上昇率を記録した。

地価公示の上昇率と中古マンション成約価格の上昇率には乖離がある。地価公示が15％前後の上昇を示す一方で、中古マンション成約価格の上昇率は13％台にとどまる。この差は、マンション価格が土地価格だけでなく建物価格や管理状況、築年数といった複合的な要素で決定されることを反映している。

港区の商業地では1㎡あたり1000万円を超える地点が出現

港区の商業地では、六本木・赤坂エリアで1㎡あたり1000万円を超える地点が複数出現した。住宅地でも南青山・元麻布では1㎡あたり500万円を超える評価が標準となっている。地価の上昇は固定資産税評価額の上昇に直結し、保有コストの増加要因となる。都心3区で不動産を保有する富裕層にとって、資産保全と投資効率の両立が重要な課題となっている。

地価公示の上昇は、相続税評価額の上昇にもつながる。都心3区で複数の不動産を保有する富裕層は、相続対策として物件の組み替えや法人化を検討する動きが活発化している。

2026年後半は横ばい基調が継続する公算

2026年後半の都心3区不動産価格は、現在の横ばい基調が継続する公算が大きい。在庫の増加と値下げ率の上昇が示すとおり、売主側の価格調整圧力は強まっている。新築供給の減少と富裕層の実需が下支え要因となり、急激な価格下落は想定しにくい。

金融政策の動向も注視すべき要素である。日本銀行が2025年後半から段階的に進めてきた金利正常化は、2026年も継続する見通しである。住宅ローン金利の上昇は購買力を抑制する要因となるが、都心3区の3億円以上の価格帯では現金購入の比率が高く、金利上昇の影響は限定的である。

城西・城南エリアとの価格差縮小が継続する可能性

城西・城南エリアとの価格差縮小も継続する可能性がある。都心3区の成約価格が横ばいで推移する一方、城西・城南エリアが上昇を続ければ、エリア間の価格差は縮小する。渋谷区・目黒区の一部では、すでに都心3区の平均成約価格に迫る水準まで上昇している。

供給と需要のバランスが価格形成の鍵を握る。都心3区では2026年後半も在庫の増加が続く見込みであり、買主にとっては選択肢が広がる環境が続く。値下げ交渉の余地も拡大しており、適切なデューデリジェンスと交渉戦略が重要となる。

Koukyuuは麻布・広尾・白金台をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談より承ります。