パラスト品川の坪単価が2026年4月時点で329万円を記録した。築48年のSRC造マンションがこの水準に達するのは珍しい。同駅周辺の築浅物件と比較しても、価格乖離は縮小している。

物件スペックと現在の価格帯

所在地は品川区北品川3丁目1-1。京急本線北品川駅から徒歩2分、JR品川駅へは徒歩9分の立地である。1979年4月竣工、SRC造地上10階建、総戸数55戸。用途地域は商業地域、建ぺい率80%、容積率500%。

2026年4月の売買相場は以下の通りだ。

専有面積	間取り	売却相場	㎡単価
20.90㎡	1R	914万円	43.7万円/㎡
22.78㎡	1DK	1,027万円	45.1万円/㎡
32.49㎡	2DK	1,698万円	52.3万円/㎡
46.97㎡	2LDK	2,956万円	62.9万円/㎡

参考査定価格帯は1,741万円から4,805万円。LIFULL HOME’Sの2026年4月5日更新データによる。前年同月比で坪単価は40.53%上昇、増額95万円に相当する。

賃貸市場の実勢と利回り構造

賃貸需要は安定している。2026年1-2月には46.97㎡・2LDK・9階の南向き単位が月額18.0万円で成立した。同面積帯で年間賃料216万円、想定利回りは6.2%となる。

一方、20.90㎡の1Rタイプは2026年4月に月額7.5万円。年間90万円、売却相場914万円に対して利回りは9.1%に達する。

年月	賃料	専有面積	間取り	所在階
2026年4月	7.5万円	20.9㎡	1R	5階
2026年1-2月	18.0万円	46.97㎡	2LDK	9階
2025年12月-2026年2月	11.0万円	36.52㎡	1DK	10階

小面積タイプの利回り優位性が顕著だ。ただし、築年数による設備陳化と管理組合の修繕積立金の動向は継続的な監視が必要だ。

品川区の中古マンション市況

品川区の中古マンション価格は直近3年間で19.99%上昇した。LIFULL HOME’Sの2026年5月9日更新データだ。

内訳は以下。

• 3年前→2年前：+1.64%
• 2年前→1年前：+5.80%
• 1年前→今年：+11.58%

東京都平均の19.53%上昇とほぼ同等のペースだ。品川区の人口動態は国立社会保障・人口問題研究所の令和5年推計によると、2020年42.2万人から2035年45.2万人へ、2050年には46.5万人に達する見込み。累計10.2%の増加だ。

人口増加見込みが5%以上の自治体は全国でも限られている。品川区はその一つだ。

購入検討時の技術的ポイント

パラスト品川の購入を検討する際、以下の確認項目が重要だ。

第一に管理組合の財政状況だ。築48年に伴い、大規模修繕の履歴と今後の予定、修繕積立金の水準と滞納率を確認する。

第二にSRC造の耐震性だ。1979年竣工時の旧耐震基準適用物件だが、SRC構造の耐震性能と、過去の耐震診断・補強履歴を確認する。

第三に商業地域の特性だ。容積率500%は周辺の再開発ポテンシャルを示唆する。ただし、商業地域における居住環境の変化リスクも視野に入れる。

高輪ザ・レジデンスなど、品川区の築浅物件と比較検討する際、築年数による価格差と利回り差のトレードオフを数値化して評価する。

過去取引のパターン分析

ナイスマンションライブラリーの過去販売履歴を見ると、2025年6月と4月に9階・2LDK・南向きの単位が連続して取引されている。2023年には6階・2DK・南東向き、8階・1LDK・南向きなどが記録されている。

高層階・南向きの大型タイプが取引の中心だ。小面積タイプの流通は限定的だが、賃貸需要は存在する。

パークコート六本木ヒルトップなどの港区物件と比較した場合、品川区の物件は駅近の利便性と利回りのバランスで差別化される。

結論としての数値

パラスト品川の2026年5月時点の指標を整理する。

• 築年数：48年（1979年4月竣工）
• 坪単価：329万円（前年比+40.53%）
• 賃料利回り：6.2%（大户型）〜9.1%（小户型）
• 品川区人口予測：2050年まで+10.2%

築年数を加味した価格上昇は、エリア全体の地価上昇と賃貸需要の強さを反映している。投資目的であれば、小面積タイプの高利回りと大面積タイプの資産性のバランスを検討する。居住目的であれば、管理組合の財政と建物の物理的状態を優先して調査する。

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