2026年4月、東京都主税局は令和8年度の固定資産税評価額を公開した。3年ぶりの評価替えであり、港区や渋谷区など都心部の地価上昇が反映されている。4500万円級の新築マンションを購入予定の買主にとって、税額の試算は資産計画の前提となる。

評価額の計算根拠と実勢価格との関係

固定資産税評価額は、実勢価格の約70%を目安に算定される。国税庁「財産評価基準書」に基づき、4500万円のマンションであれば評価額は約3150万円となる。ただし土地と建物の配分比率は物件により大きく異つ。マンションの場合、建物比率が高い傾向にある。

土地評価額は路線価方式で計算される。2026年の路線価は前年比平均3.5%上昇。特に麻布台周辺や渋谷駅周辺の上昇率は5%を超えるエリアが目立つ。これが評価額に直結する。

建物評価額は再調達価格に基づき、築年数による減価補正が適用される。新築時は評価額が最も高く、以降毎年減価していく。4500万円マンションの建物部分の新築時評価額は、おおむね1890万円前後と見込まれる。

小規模住宅用地特例と課税標準の算出

土地部分に適用される小規模住宅用地特例は、課税負担を大幅に軽減する。200㎡以下の住宅用地については、固定資産税は評価額の1/6、都市計画税は1/3に軽減される。

4500万円マンションの土地持分割合を30%と仮定すると、土地評価額は約1350万円。小規模住宅用地特例適用後の課税標準は225万円となる。建物評価額1890万円と合算した課税標準額は2115万円。

この計算において、マンションの専有面積が重要となる。70㎡の住戸であれば、土地持分割合は小規模住宅用地特例の範囲に収まりやすい。100㎡を超える大型住戸では、土地持分割合が増え特例の適用限界に近づくケースがある。

税額シミュレーション：新築時から減額措置終了後まで

2026年度の標準的税率は、固定資産税が1.4%、都市計画税が0.3%である。東京23区を想定し、4500万円新築マンションの年額税負担を算出する。

新築時（減額措置適用前）

• 土地：225万円×1.4%＝3.1万円
• 建物：1890万円×1.4%＝26.5万円
• 固定資産税計：約29.6万円
• 都市計画税：約4万円
• 合計年額：約33.6万円

新築マンション減額措置適用時

新築マンションの建物部分には、3年間固定資産税が1/2になる減額措置が適用される。長期優良住宅認定を受ければ5年間延長される。

• 建物固定資産税：26.5万円×1/2＝13.2万円
• 土地固定資産税：3.1万円（変化なし）
• 固定資産税計：約16.3万円
• 都市計画税：約4万円
• 合計年額：約20.3万円

減額措置終了後は年額33万円台へ戻る。13万円の年間差は、住宅ローン減税との兼ね合いで検討すべき額となる。

長期優良住宅認定と住宅ローン減税の連動

2026年度税制改正により、住宅ローン減税は2028年末まで延長された。新築住宅の借入限度額は一般住宅3000万円、長期優良住宅・低炭素住宅3500万円、ZEH等4500万円となっている。

長期優良住宅認定は、固定資産税減額措置の5年延長と住宅ローン減税の高枠適用の両方をもたらす。4500万円マンションの場合、認定取得で税負担のピークを5年間先送りできる。認定基準は断熱性能・耐久年数・バリアフリー性など。2026年4月現在、新築マンションの多くは設計段階で認定を取得している。

ただし認定取得には建築コストの増加が伴う場合がある。税負担軽減の効果と初期投資のトレードオフを数値で検証する必要がある。

階層別課税とタワーマンションの税額格差

2017年度税制改正で導入された階層別専有床面積補正率は、タワーマンションの高層階ほど税額が高くなる仕組みである。1階を100とし、1階上がるごとに約0.26%の補正を加算する。40階の住戸であれば補正率は約110となり、評価額が10%増加する。

4500万円級のタワーマンションでは、低層階と高層階で年額2〜3万円の税額差が生じる。同一フロアプランでも階層により固定資産税が変動するため、購入検討時にシミュレーションが必要となる。

この補正率は建物全体のバランスを調整するものであり、単純な高層階ペナルティではない。低層階の評価額を相対的に抑え、高層階の眺望・採光価値を評価額に反映させる設計である。

2026年評価替えの影響と今後の見通し

令和8年度（2026年度）の評価替えは、コロナ禍後の地価回復を本格的に反映したものである。東京都心3区の上昇率は全国平均を大きく上回る。

評価替え後の固定資産税額は、2026年度分から適用される。新築マンションを2026年4月以降に取得する場合、既に新評価額が適用されている。中古マンションの場合、前所有者の評価額が引き継がれるため、購入直後の税負担は新築時より低いケースが多い。

今後3年間の地価動向は、国際的な金利環境と東京のオフィス需給に依存する。2026年4月時点で、都心部の住宅地価格は前年比3〜7%の上昇圏にある。次回の評価替えは令和11年度（2029年度）となる。

固定資産税は毎年1月1日現在の所有者に課される。年末の決済タイミングで、いつの評価額が適用されるかを確認しておく。減額措置の適用期限や認定取得の有無は、税負担の10年先まで影響する。

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