2026年3月の日本賃貸住宅管理協会調査によると、全国の月次家賃滞納率は1.2%に留まる。だがこの数字は滞納が2ヶ月以上継続した「実質的損失リスク」0.3%を含まない。港区・渋谷区の高額物件では、滞納1件あたりの月額が30万円を超えるケースが少なくなく、6ヶ月の放置で180万円の損失が確定する。初期対応の遅れが、後の法的対応コストを指数関数的に増加させる構造がある。

滞納翌日から2週間。電話と督促状の使い分け

支払期日翌日の電話確認は、多くのオーナーが躊躇する。法的義務ではないが、2026年の実務では「支払意思の有無を確認する記録」が後の裁判で重要な証拠となる。録音ではなく、メモに日時・通話内容・相手の発言を記載し、相手方にメールで確認を取る形が推奨される。

1〜2週間経過で送る督促状は、内容証明郵便と普通郵便の使い分けが鍵だ。1ヶ月未満の滞納では普通郵便で足りる。内容証明は郵便局が「いつ・誰が・誰に・何を送ったか」を公的に証明する制度で、2026年の官製はがき代は片道440円、往復で880円。高額だが、民法147条に基づく消滅時効の中断効果がある。家賃債権の時効は支払請求できる時から5年だが、内容証明を発送するとその時点で時効進行が停止し、再計算される。

港区の物件管理で実績を持つKoukyuuでは、この初期2週間の対応を有資格の宅建士が直接担当する。電話の掛け方、督促状の文言、証拠保全の方法まで、個別の物件状況に応じて判断する。

内容証明郵便の戦略的タイミング。催告と時効中断

滞納が1ヶ月を超えた段階で、内容証明郵便による「催告」が有効となる。催告とは、民法541条に規定される「相当の期限を定めて履行を求める」行為だ。期限は通常14日〜30日とされる。期限を過ぎても支払いがない場合、契約解除の要件が整う。

内容証明の効力は二重にある。第一に時効中断。2020年4月1日以降に発生した賃料債権の消滅時効は、権利行使可能時から5年だ。途中で内容証明を発送すると、その時点で時効がリセットされる。第二に心理的效果。「内容証明」という印字が入った封筒は、入居者に事態の重大性を認識させる。2026年の実務では、この封筒を見て初めて支払いに動くケースが4割に達するというデータもある。

催告状に含めるべき要素は、滞納額の内訳、支払期限、振込先、そして期限経過後の法的措置の予告だ。解除予告までの期間や、明渡訴訟提起の可能性を具体的に示すことで、交渉の余地を残しつつ圧力をかけるバランスが求められる。

保証会社への請求と2025年10月施行の代理納付制度

滞納が2ヶ月に達すると、保証会社への請求が現実となる。従来は保証会社ごとに請求手続き・免責期間が異なり、30日〜60日の待ちが一般的だった。2025年10月に施行された住宅セーフティネット法改正により、保証会社の認定制度が導入され、代理納付が原則として全社に義務付けられた。

新制度のポイントは二つだ。第一に、認定保証会社は滞納発生時のオーナーへの情報開示義務を負う。第二に、代理納付の期限が明確化した。従来は保証会社の裁量に委ねられていた納付時期が、令和8年現在では滞納確認後「遅滞なく」という基準で統一される方向にある。実務上は、保証会社への滞納報告から代位弁済まで2〜3ヶ月を見込むのが妥当だ。

保証会社への請求は、入居者への直接請求と並行して行う。民法465条の2に基づく代位弁済により、保証会社はオーナーに支払った家賃について、入居者に対する求償権を取得する。オーナーが受けた弁済は、入居者への請求から差し引かれる。

契約解除の要件と手順。催告から解除通知まで

契約解除は、単なる滞納ではできない。民法541条の「催告」を経て、相当の期限が経過した後に初めて可能となる。実務上の目安は3ヶ月以上の滞納だが、これは判例による「信頼関係破壊」の基準であり、契約書に「1日の遅滞で解除」と記載されていても、裁判では無効とされるケースが多い。

解除の手順は厳格だ。第一に内容証明郵便で催告。第二に期限経過を確認。第三に内容証明郵便で解除通知。解除の効果は通知が到達した時に生じる。賃貸借契約上の権利義務が終了し、入居者は明渡義務を負う。だが、入居者が退去しない場合、明渡訴訟が必要となる。

解除通知に含めるべきは、解除の事由、解除の日時、明渡期限、賃料相当損害金の請求、そして明渡期限経過後の明渡訴訟提起の予告だ。明渡期限は通常2週間〜1ヶ月とされるが、入居者の事情を考慮して延長することも交渉材料となる。

明渡訴訟の期間・費用と判決後の強制執行

明渡訴訟は、簡易裁判所または地方裁判所に提起する。訴額は賃料相当損害金の総額で算定され、2026年現在、月額30万円の物件で6ヶ月分の請求を加えると訴額は200万円を超え、地方裁判所の管轄となる。提訴から判決・和解までの期間は3〜6ヶ月が目安だ。早ければ3ヶ月で終結するケースもあるが、入居者が反論を提起した場合は長期化する。

費用の内訳は、弁護士着手金10〜20万円、裁判費用2〜10万円、判決確定後の強制執行費用10〜20万円。強制執行には執行官の立会いが必要で、室内への立入り、荷物の搬出・保管、鍵の交換が行われる。執行費用は荷物の量・保管期間によって変動し、長期保管になると数十万円に達することもある。

強制執行の前に、執行官による「催告」が行われる。これは執行官が実際に物件を訪れ、入居者に明渡期限を説明する手続きだ。通常10〜20分で完了し、入居者が応じない場合は「公示書」が室内に貼り付けられる。その後、期限を経て執行官が再訪し、立入り・搬出を実施する。

絶対に避けるべき自力救済とそのリスク

法的対応を待たずに、オーナー自ら鍵を交換したり、荷物を搬出したりすることは、絶対に避けるべきだ。これらは「自力救済」に当たり、不法行為・刑事責任の対象となる。

鍵の無断交換は住居侵入罪・不法行為に該当する。賃貸借契約が存続する間、入居者は占有権を持ち、オーナーは立入ることができない。荷物の無断搬出・処分は窃盗罪・器物損壊罪に問われる。ライフラインの停止も、公用物に対する妨害行為として不法行為となる。ドアへの貼り紙・ビラ掲示は、プライバシー侵害・名誉毀損に該当する。

実際に、鍵を無断で交換したオーナーが、入居者から損害賠償を命じられた判例がある。法的対応の遅れを補おうとして、逆に大きな損害を被る構造になっている。

高額物件特有のリスク構造と対応の違い

港区・渋谷区・千代田区の高額物件では、滞納のパターンが一般物件と異なる。一般物件の滞納原因は失業・転職・病気が中心だが、月額30万円以上の物件では、事業失敗・資金繰り悪化・海外転勤などが多い。入居者の所得レベルが高いため、一見回収可能性が高そうに見えるが、実態は逆だ。

高額物件の入居者は、本人の資産状況が複雑なケースが多い。複数の事業を持つ、海外に資産を持つ、家族信託を利用しているなど、差押え対象の特定に時間を要する。さらに、高額物件の家賃負担が所得に対して大きすぎる入居者は、リース契約時の審査を通過しているものの、実質的な返済能力が限界に近いケースがある。

このような物件では、初期対応の質が全体を決定づける。保証賃料の数字が語らない、サブリース契約の法的構造と2026年の実態で詳述したように、賃料保証付きのサブリース契約でも、保証上限額・保証期間・更新条件の確認が必須だ。Koukyuuが取り扱う物件は取扱下限3億円以上に限定されており、この金額帯での滞納対応は、法的対応の知識だけでなく、資産状況の調査能力・交渉力・早期の保全判断が要求される。

Koukyuuは麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談はこちら)より。