2026年1月28日、国税庁は令和6年分の国外財産調書の提出状況を公表した。総提出件数は14,544件（前年比1,301件増）、総財産額は8兆1,945億円（前年比1兆7,048億円増）に達した。このうち東京国税局のシェアは提出件数で63.7%、財産額で80.6%を占める。港区・渋谷区・千代田区を中心とした東京の高級不動産所有者にとって、国外への資金移動は以前にも増して規制の対象となっている。

不動産担保融資の資金使途と審査の実務

日本の金融機関が不動産担保融資を実行する際、資金使途の確認は必須のプロセスだ。海外投資を目的とする場合、この確認はさらに厳格化する。金融庁のマネーロンダリング防止（AML）指針に基づき、融資実行後の送金においても資金使途を裏付ける書類が求められる。

具体的に必要となる書類は以下の通りだ。不動産の概要情報、売買契約書、決済清算書、送金先のSWIFTコード確認書。契約書記載の送金先と実際の送金先が一致しない場合、審査は停止する。高額送金（3,000万円以上）の場合は日本銀行への報告書提出義務が生じ、審査期間は数週間に及ぶこともある。

この実務的閾値について、資金使途証明が審査を分ける、不動産担保ローンの実務的閾値で詳しく解説している。融資申請段階で送金先情報を整備しておくことが、スケジュール遅延を防ぐ鍵となる。

国外財産調書制度と税務コンプライアンス

国外財産調書制度は、居住者（非永住者を除く）が5,000万円を超える国外財産を保有する場合、翌年6月30日までに税務署へ提出する義務を定めたものだ。平成26年1月に施行され、2026年現在も厳格に運用されている。

令和6年分の提出状況を項目別に見ると、建物が5,397億円、土地が1,686億円となっている。不動産が国外財産の主要な形態であることは明らかだ。提出義務の有無にかかわらず、国外財産の取得資金が国内の不動産担保融資に由来する場合、資金経路の透明性が税務調査の重点項目となる。

過少申告加算税や無申告加算税のリスクを回避するため、融資実行時点から国外財産調書の提出準備を並行して進めることが望ましい。特に複数の金融機関から融資を組む場合、各融資の使途と実際の資金流れの整合性を文書化しておく必要がある。

外為法による届出義務と非居住者規制

外国為替及び外国貿易法（外為法）は、非居住者の日本国内不動産取得に関して届出義務を課している。非居住者・外国法人が日本の不動産を取得した場合、取得後20日以内に日本銀行を経由して財務大臣へ報告書を提出しなければならない。

2024年4月からは相続登記義務化が施行され、外国人オーナー死亡時の放置物件防止が図られている。さらに2026年には国籍登録義務化が施行され、不動産登記時に所有者の国籍登録が義務付けられた。これにより、非居住者の不動産保有の透明性が向上し、外為法との連携も強化されている。

居住者が不動産担保融資で調達した資金を海外に送金し、非居住者への貸付や海外法人への出資を行う場合、外為法の観点からも資金使途の証明が求められる。届出義務の対象となる投資かどうかを事前に確認することが、コンプライアンス上不可欠だ。

AML対応強化と2026年の金融機関対応

金融庁の指導により、マネーロンダリング防止（AML）の観点から海外送金の審査は継続的に厳格化している。2026年現在、都市銀行・信託銀行・地方銀行を問わず、高額送金に対する強化審査が標準化されている。

実務上のポイントは三つある。第一に、送金用途を裏付ける書類の事前準備。第二に、契約書と送金先・送金元の一致確認。第三に、中継銀行（コレスポンデント・バンク）のSWIFTコードや送金先情報の事前確認だ。いずれも欠けると送金は保留され、海外の決済期限を逸脱するリスクが生じる。

2026年、融資審査が7.2ポイント厳格化した。資産保全を選ぶ人の判断基準では、融資審査の厳格化が資産保全戦略に与える影響を分析している。海外送金規制の強化は、この審査厳格化の延長線上にある。

富裕層の資金調達と送金における実務戦略

東京の高級不動産市場において、3億円以上の物件を担保にした融資による海外投資は増加傾向にある。しかし、規制の強化は資金調達から送金完了までのリードタイムを大幅に延長している。

実務的な対応として、以下の四つが挙げられる。資金証明の徹底、時間的余裕の確保、中継銀行の事前確認、税務コンプライアンスの完全な適合だ。特に時間管理については、融資実行から送金完了まで4〜6週間を見込むべきだ。海外の不動産購入や投資案件の決済期限は、このスケジュールに合わせて設定する必要がある。

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