2026年5月12日現在、東京都心部の高級不動産市場は静かな転換期を迎えている。令和8年度税制改正により、2027年1月1日以降の相続・贈与から適用される「5年ルール」が、貸付用不動産の評価方法を根本から変える。従来、路線価方式や倍率方式を用いた相続税評価額の算出は、実勢価格との間に大きな圧縮効果を生んでいた。この構造が、取得時期という一つの条件で大きく変動する。

路線価方式と倍率方式、現行の二軸

相続税・贈与税における不動産評価は、土地の所在地域によって二つの方式に分かれる。路線価が定められた都市部中心部では路線価方式、それ以外の地域では倍率方式が適用される。

路線価方式では、国税庁が公示する路線価（単位：千円/㎡）に各種補正率を乗じ、面積を掛け合わせる。2026年の路線価は、港区の主要幹線道路沿いで1㎡あたり300万円を超える地点も散見される。対照的に、家屋部分は固定資産税評価額の1.0倍で評価され、マンションでは敷地利用権と区分所有権を合算する。

倍率方式では、固定資産税評価額に評価倍率（国税庁が地域ごとに定める1.0〜1.1倍程度）を乗じる。東京都心部では路線価方式が圧倒的だが、田園調布や成城などの低層住宅地でも評価の乖離は顕著だった。

この二つの方式が生み出す「評価圧縮」は、特に高級不動産で効果を発揮する。取得価格3億円の一棟マンションが、相続税評価額では1.2億円程度に収まるケースは珍しくない。圧縮率60%は、税率50%の相続人にとり約9,000万円の節税効果に相当する。

2027年からの「5年ルール」と新評価式

令和8年度税制改正の核心は、相続開始前5年以内に取得・新築した貸付用不動産への新評価方法の導入だ。2027年1月1日以降の相続・贈与から適用される。

新評価式は以下の通り。

取得価額等 × 地価変動率 × 80%

従来の路線価方式や倍率方式は原則として適用されない。貸付事業用宅地の減額、借家権評価減といった圧縮スキームも封印される。先述の3億円取得物件の例で試算すると、新制度下では評価額が約2.4億円に跳ね上がる。税率50%層で単純計算6,000万円の増税となる。

この改正の背景にあるのは、2022年4月の最高裁判決だ。国税当局が勝訴した同判決は、評価額と時価の乖離を「課税上の弊害」と位置づけ、制度の抜本改正に繋がった。貸付用不動産の「5年ルール」が相続税評価を変える、2026年の構造転換において、本改正の技術的な詳細を別途検討している。

不動産小口化商品への時価評価適用

2026年税制改正のもう一つの柱は、不動産小口化商品への時価評価の導入だ。任意組合型、匿名組合型、信託受益権型を問わず、課税時期の通常の取引価額で評価される。

これまで小口化商品は、組合財産としての不動産評価額を基準とし、出資口数で按分する方式が一般的だった。相続税評価額が時価を大幅に下回る構造が、節税ツールとして普及した背景だ。2027年以降、このメカニズムは実質的に機能しなくなる。

特に2018年以降に組成されたファンドで、都心高級物件を組み入れた商品は影響を受けやすい。組合期間中に相続が発生した場合、評価額の跳躍が想定される。既存投資家は組合規約の変更、早期償還条項の発動、あるいは相次ぐ組合解散を迫られる可能性がある。

2026年「駆け込み」取得のリスク構造

税制改正前の2026年中に取得すれば、従来の評価方法が適用される。しかし「駆け込み」には重大なリスクが伴う。

租税回避行為否認の規定（租税法総則6項）は、相続直前の急激な資産移転を対象にし得る。2026年後半、特に第四四半期に3億円を超える不動産を取得し、2027年初頭に相続が発生したケースは、税務調査の標的になりやすい。取得動機、賃貸運営の実態、管理委託の有無が厳格に審査される。

加えて、2026年の都心不動産市場は価格の山を越えつつある。港区の新築マンション平均価格は2026年3月時点で1億2,840万円。前年同月比8.3%の上昇率は、2024年のピーク時（同15.2%）から鈍化している。駆け込み需要が価格を押し上げ、2027年以降の値下げリスクを内包する。

本質的な資産保全を目指すなら、評価方法の変更を「避ける」より「組み込む」設計が求められる。5年を超える長期保有を前提とした購入、あるいは自用地としての利用（貸付用に該当しない）など、新制度下でも評価圧縮を維持する選択肢がある。相続税法第13条の債務控除が、2026年の貸付用不動産評価見直しで複雑化するで、債務控除との組み合わせについて検討している。

港区・渋谷区における乖離縮小の条件

今回の改正が最も効果を発揮するのは、相続税評価額と実勢価格の乖離が最大だった地域だ。港区と減谷区はまさに該当する。

2026年の路線価を基にした試算では、六本木周辺の商業地と実勢価格の乖離率は依然として45〜55%に達する。しかし新制度下では、この乖離は一挙に20%程度に縮小する。評価額が実勢価格に近づくことで、相続税の税基が拡大する。

ただし、乖離の縮小が「悪いこと」だけではない。評価額の上昇は、取得価額としての認識基盤を強化し、将来の譲渡所得計算における取得費の水準を確保する。相続税と譲渡所得税のトータルバランスで最適解は変動する。単年度の税負担だけで判断せず、30年〜50年の資産サイクルで設計することが、3億円以上の不動産購入において不可欠だ。

Koukyuu は、港区・渋谷区・千代田区をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)はこちらより。