2026年4月、税務署は港区六本木のタワーマンション相続案件で、親から子への譲渡価格を時価の65%と認定し、差額相当の贈与税を追徴課税した。売買契約書には「親子間の特別関係を考慮した価格」と記載されていたが、近隣の実勢取引データと照合した結果、税務署はみなし贈与の適用を決定した。このケースは、単なる節税失敗に留まらない。重加算税が科され、場合によっては35%の追徴に至る可能性がある。

親族間不動産売買におけるみなし贈与のリスクは、2026年現在、ますます厳格な審査の対象となっている。本稿は、相続税法第9条に基づく実務的な判断基準と、高級不動産を対象とした証拠保全の方法を検証する。

みなし贈与の法的構造と「80%」の実務的意味

相続税法第9条は、形式上贈与契約がなくとも、実質的に経済的利益が無償で移転した場合に贈与とみなすことを規定している。不動産取引において、税務署が最も重視するのは「時価との比較」である。

実務上、時価の80%を下回る取引はみなし贈与に該当しやすいとされる。例えば、時価2億円の麻布台ヒルズレジデンスを1億5,000万円で親から子へ譲渡した場合、差額5,000万円が贈与とみなされる可能性がある。ただし、この80%は法的基準ではない。取引の実態、証拠の充実性、個別の事情によって判断される。

税務署の審査は以下の三点に集中する。

第一に、対価の支払実態である。売代金の振込記録、資金の出所、ローン返済の流れを確認する。現金授受や口座間の複雑な資金循環は疑念を招く。

第二に、譲渡価格の設定根拠である。不動産鑑定書、近隣取引事例、路線価との対比を求められる。根拠のない価格設定は、みなし贈与の認定材料となる。

第三に、譲渡の動機と経緯である。相続対策としての一連の行動、他の相続人との関係、譲渡時期の特殊性を審査する。

2026年4月現在、税務署はAIを活用した取引データの横断分析を強化している。同一エリアでの複数の親族間売買が検知されると、自動的にリスクフラグが立つケースもある。

証拠保全の具体的手法と高級不動産の特殊性

みなし贈与を回避するためには、証拠の完備が最重要である。特に3億円を超える高級不動産では、証拠の質と量が税務調査の結果を左右する。

不動産鑑定書の取得は必須ではないが、推奨される。時価の根拠として最有力な証拠となる。2026年の鑑定料相場は、3億円物件で80万円から150万円程度。対価とする。 近隣取引事例の収集も不可欠である。同じマンション、同じエリアの直近6ヶ月以内の成約事例を3件以上確保する。レインズの登記データ、SUUMOの掲載終了物件、専門誌の取引報告を組み合わせる。 売買契約書の条文にも注意が必要である。「親子間の特別関係」といった曖昧な表現は避け、価格設定の具体的根拠を付記する。例：「令和8年3月付不動産鑑定書における時価2億1,500万円を基準とし、修繕積立金の未払い残1,500万円を控除した価格」など。 資金の出所と流れは最も厳しく審査される。譲受者の収入証明、預貯金の残高履歴、贈与・相続による資金取得の有無を開示する準備が必要。譲渡者側も、譲渡所得の申告、居住用特例の適用有無、譲渡後の居住予定を明確にする。

高級不動産特有の複雑性も考慮する。タワーマンションの場合、階差による価格変動、眺望・方位のプレミアム、専有面積の端数処理が争点となる。戸建ての場合、敷地の形状、建築基準法の制限、再建築可能性が評価に影響する。

2026年現在の非課税制度と併用戦略

みなし贈与のリスクを回避しつつ、贈与税負担を最小化する制度が複数存在する。2026年4月時点での主要な制度を整理する。

暦年贈与は最も基本的な制度。毎年110万円まで基礎控除が適用される。20年間継続すれば、2,200万円まで非課税で資産移転が可能。ただし、相続開始前7年以内の贈与は相続財産に加算される（令和6年1月1日から段階的に拡大）。 相続時精算課税は、60歳以上の直系尊属から18歳以上の子・孫への贈与に適用される。累積2,500万円まで非課税。令和6年1月1日から、基礎控除110万円が相続財産への加算対象から除外されたため、実質的な非課税枠が拡大した。 住宅取得等資金贈与は、直系尊属からの住宅購入資金に適用される。省エネ住宅（ZEH水準：断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上）の場合1,000万円、一般住宅の場合500万円まで非課税。2026年12月31日まで延長されている。 配偶者控除（おしどり贈与）は、婚姻20年以上の夫婦間で、居住用不動産の譲渡に適用される。2,000万円まで非課税。基礎控除110万円と合算し、最大2,110万円の非課税枠を確保できる。

これらの併用戦略が重要である。相続時精算課税と住宅取得等資金贈与を組み合わせれば、省エネ住宅の場合最大3,500万円まで非課税枠を確保できる。この戦略を実行する際は、専門家への相談)が有効である。

ただし、併用には条件がある。相続時精算課税を選択した後は、暦年贈与への復帰が原則として認められない。また、住宅取得等資金贈与を受けた住宅を3年以内に処分した場合、非課税が取り消される。

令和8年度税制改正の動向と今後の対策

令和8年度（2026年度）税制改正大綱は、相続税・贈与税に関する複数の改正を含む。高級不動産の所有者に影響を与える主な点を確認する。

貸付用不動産の評価方法見直しは、令和9年以降の相続・贈与から適用される。取得後5年以内の貸付用不動産について、相続税評価額を引き上げる措置が導入される。従来の路線価による評価と実勢価格との乖離を利用した節税対策が厳しく規制される。

この改正により、相続税対策としての「収益物件早期取得戦略」は効果を大きく失う。2026年中の駆け込み需要が発生しているが、長期的な節税効果は限定的となる。

教育資金の一括贈与非課税措置の廃止は、2026年3月31日をもって終了した。孫への教育資金贈与は、今後は暦年贈与の枠組みで行う必要がある。 事業承継税制の拡充は、個人事業主・中小企業オーナーに関心が高い。事業用資産の贈与税・相続税の納税猶予要件が緩和され、事業承継の円滑化が図られる。ただし、不動産賃貸業が対象となる場合とそうでない場合の区分が微妙で、個別判断が必要である。

2026年4月現在、これらの改正を受けて、富裕層の資産移転戦略は転換期にある。単なる節税目的の不動産取得から、居住・事業・投資の実質的ニーズに基づく保有構造への移行が進む。

高級不動産における実務的リスク管理

みなし贈与のリスクを実務的に管理するためのフレームワークを提示する。これはKoukyuuが3億円以上の取引で採用している検証プロセスの一部である。

Phase 1: 価格適正性の検証

• 複数の不動産鑑定会社から見積もり取得
• レインズデータと実勢価格のクロスチェック
• 近隣類似物件の成約事例調査（直近6ヶ月）

Phase 2: 資金フローの設計

• 譲受者の資金出所の文書化
• ローン審査の事前確認（住宅ローン特約の有無）
• 譲渡者の譲渡所得申告シミュレーション

Phase 3: 契約書・証拠の整備

• 売買契約書の条文精査（みなし贈与リスク条項の排除）
• 重要事項説明書の価格根拠記載
• 関連書類の10年保存体制の確立

Phase 4: 税務申告・事後対応

• 譲渡所得申告の適時性確認
• 贈与税申告の要否判断
• 税務調査対応マニュアルの作成

このプロセスは、単なる税務リスク回避に留まらない。相続争いの予防、他の相続人との関係調整、将来の相続税試算の精度向上にも寄与する。

特に、複数の不動産を保有する世帯では、個別物件ごとの取得価額・評価額・譲渡価額の履歴管理が重要となる。デジタル資産台帳の構築を推奨する。

結論：2026年の資産移転における判断の優先順位

みなし贈与のリスク管理において、最も重要なのは「時価の80%」という数字自体ではない。税務署が実際に審査するのは、価格設定の根拠とその証拠である。

2026年4月現在、以下の優先順位で対策を検討する。

第一に、適正価格の根拠となる証拠を完備する。不動産鑑定書、近隣取引事例、契約書の明記が不可欠。

第二に、非課税制度の併用戦略を設計する。相続時精算課税と住宅取得等資金贈与の組み合わせで、最大3,500万円の非課税枠を確保できる。

第三に、令和8年度税制改正の影響を長期的に評価する。貸付用不動産の評価引き上げにより、従来の節税モデルは再検討が必要。

親族間不動産売買は、相続対策の有力な手段の一つである。しかし、税務リスクを軽視した安易な取引は、重加算税まで科される可能性がある。証拠に基づく適正価格の設定と、専門家による事前検証が、2026年の資産移転における必須条件となった。

Koukyuu は麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)はこちらから。