2026年4月1日、登記上の住所と現住所が一致しない名義人に対し、2年以内の変更登記申請が義務化された。未了の場合は過料が科される。この改正は、宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明書、通称35条書面の記載事項にも波及している。売主の住所不一致が決済遅延の原因となるリスクが、これまで以上に現実味を帯びた。

35条書面の法的構造と4領域

宅地建物取引業法第35条は、不動産売買・交換・賃貸借の契約締結前に、宅建士が買主・借主に対して重要事項を書面で説明することを義務付ける。2026年4月時点で、国土交通省が定める記載事項は4領域に分類される。

権利関係には、登記された権利の種類・内容、抵当権・根抵当権の設定状況、差押え・仮差押えの有無が含まれる。2026年2月2日から施行された所有不動産記録証明制度により、法務局の登記官が登記名義人の氏名・住所を基に全国の所有不動産を一括抽出できるようになった。手数料は書面請求で1件1,600円、オンライン請求で1,500円だ。ただし、住所変更登記が未了の物件は抽出対象外となる。この制度は相続案件での活用が進むが、改正後の住所不一致リスクを浮き彫りにしている。 法令上の制限は2026年4月時点で64種類の法令に及ぶ。都市計画法による開発許可、建築基準法の災害危険区域、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律、津波防災地域づくりに関する法律、景観法、航空法の制限表面などが該当する。港区や渋谷区の高級住宅地では、景観条例や航空法の高さ制限が特に重視される。 物件の属性には、飲用水・電気・ガス・排水施設の整備状況、石綿使用調査、耐震診断、建物状況調査（インスペクション）が含まれる。昭和56年5月31日以前の建物については耐震診断の記載が求められる。 取引条件には、手付金等の保全措置、契約解除条件、違約金、ローン特約、危険負担が記載される。高額取引では、手付金の保全措置が特に重要だ。2026年4月時点で、港区の新築マンション平均価格は1億2,840万円に達している。3億円を超える取引では、手付金の預託先・預託期間・預託解除条件の記載に細心の注意が必要となる。

マンション取引の追加記載事項と修繕積立金の実態

区分所有建物、すなわちマンションの取引では、4領域に加えて追加の記載事項が求められる。敷地に関する権利の種類・内容、共用部分・専有部分の利用制限に関する規約、修繕積立金・管理費の月額と滞納額、大規模修繕の実施状況・計画、管理組合・管理会社の存在と登録番号が該当する。

2026年4月時点で、港区の築15年以上の高級マンションでは、修繕積立金が管理費を上回るケースが増加している。月額合計30万円を超える物件も出現している。修繕積立金の滞納総額が高額な場合、将来の一時金徴収リスクが生じる。このリスクは35条書面の記載事項として確認可能だが、実務では管理組合の会議録まで遡って確認する必要がある。

2026年4月の住所変更登記義務化が、高額不動産売買の特約条項を書き換えている

Koukyuuが取り扱う3億円以上の物件では、修繕積立金の滞納状況確認に加えて、管理組合の財政状況を示す資料の取得を標準化している。これは単なる書面確認にとどまらず、管理会社への直接ヒアリングを含む。

電子交付の要件と法的リスク

2022年の改正以降、35条書面の電子交付が正式に認可された。宅建士の押印は不要で、電子署名で対応可能だ。ただし、買主の事前承諾が絶対条件となる。承諾なく電子書面のみを送付することは法律違反となる。

電子交付の要件には、双方向通信の確保、本人確認、回線速度の担保が含まれる。2026年4月時点で、多くの宅建業者がIT重説システムを導入しているが、高額取引では依然として紙の書面を併用するケースが多い。理由は、電子データの改ざんリスクよりも、紙の書面の証拠能力を重視する買主の意向が反映されているためだ。

電子交付を選択する場合、宅建士の記名は電子署名で代替可能だが、記名の省略は許されない。この点は、電子契約全般に共通する原則だ。

2026年の制度変更と実務への影響

2026年は、不動産取引の法制度が複数変更された年だ。4月1日の住所変更登記義務化は、35条書面の記載事項にも影響を与えている。売主の登記上住所と現住所が一致しない場合、変更登記の完了を契約条件とする特約が増えている。

また、東京都は2026年1月5日から不動産番号の活用を開始した。不動産取得税申告等で不動産番号の記載により、登記事項証明書の添付を省略できるようになった。これは手続きの簡素化につながるが、35条書面の記載事項自体は変更されていない。

高額不動産取引では、これらの制度変更が複合的に作用する。例えば、相続による所有権移転後、住所変更登記が未了のまま売却に至るケースでは、不動産の遺産分割協議書作成と住所変更登記の両方が完了していないと、35条書面の記載事項に不備が生じる。決済遅延、場合によっては契約解除に至るリスクがある。

高額取引における35条書面の審査ポイント

3億円以上の不動産取引では、35条書面の審査に以下のポイントが加わる。

権利関係の精査では、抵当権の設定状況に加えて、根抵当権の極度額と現在の債権額の確認が必要だ。根抵当権は最高額を担保するため、実際の債務残高が極度額を大幅に下回っていても、売却時に全額の消滅登記が必要となるケースがある。 法令上の制限では、64種類の法令のうち、物件所在地に該当するものを特定する。港区の臨海部では津波防災地域づくりに関する法律、渋谷区の山手線沿線では景観条例が特に重要だ。 物件の属性では、建物状況調査（インスペクション）の有無を確認する。インスペクションは35条書面への記載が義務付けられているが、実施自体は任意だ。実施済みの場合、その結果を記載する。未実施の場合、その旨を記載する。 取引条件では、手付金の保全措置が最重要だ。3億円の取引で10%の手付金を預託する場合、3,000万円の資金が動く。預託先が司法書士会の手付金保管専用口座であるか、別途の信託銀行への預託が必要かを確認する。

Koukyuuは、これらの審査ポイントを全て有資格の宅建士が担当する。初回相談から引渡しまで、営業担当と宅建士が分離されることはない。

Koukyuuは麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)より。