2026年5月、港区麻布狸穴町の築11年物件「ディームス麻布狸穴町」に新たな募集が出た。5階、25.05㎡の1K、賃料16.0万円。同物件の賃料帯は2024年から2026年にかけて14.0万円台後半から16.0万円台で推移している。この数字は、港区の高級賃貸市場における中堅物件の現在位置を示している。

物件の基本構造と管理体制

ディームス麻布狸穴町は2014年2月竣工、地上6階建、総戸数81戸、鉄筋コンクリート造。設計・施工は北野建設、建物管理は三菱地所コミュニティが担当している。旧称はパークハビオ麻布狸穴町。2019年のブランド統合により現在の名称となった。

建物の構造上の特徴は内廊下設計にある。外廊下に比べてプライバシー性が高く、住戸への視線が遮られる。セキュリティ面ではオートロック、TVモニター付インターホン、24時間セキュリティ管理、ダブルロック、ディンプルキーを採用している。

設備仕様としては宅配ボックス、浴室乾燥機、床暖房、インターネット無料が標準装備となっている。ペット飼育については相談可とされており、港区の高級賃貸においては依然として希少な条件である。

複数駅を使える立地の実用性

物件の所在地は港区麻布狸穴町51-1。最寄り駅は東京メトロ南北線の「麻布十番駅」と「六本木一丁目駅」のいずれも徒歩7分。さらに東京メトロ日比谷線「神谷町駅」が徒歩10分、都営大江戸線「六本木駅」が徒歩11分に位置する。

この立地は単一駅への近さよりも、複数路線への選択肢の豊かさが価値となるタイプである。南北線利用者にとっては麻布十番と六本木一丁目の両方が使える点に利便性がある。日比谷線や大江戸線への接続も徒歩圏内にあり、出勤ルートの柔軟性が確保される。

周辺環境については、物件正面に狸穴公園が隣接する。緑地へのアクセスは徒歩1分。商業施設としては六本木ヒルズ・東京ミッドタウンが徒歩15分圏内にあり、日用品から高級店舗までの選択肢が確保されている。大使館街の隣接により、夜間の治安環境も良好である。

2026年の賃料相場と初期費用

住まいインデックス2026年3月調査によると、ディームス麻布狸穴町の賃料相場は以下の通りである。

1K（25.05㎡）：14.0万円〜16.0万円

階層差：1階14.0万円台、高層階15.0万円〜16.0万円

坪単価：約16,600円〜19,700円

この坪単価は港区の新築高級賃貸（25〜30万円/坪）と中古分譲マンションの賃貸化物件（12〜15万円/坪）の中間に位置する。築11年を経てもなお、築浅物件との明確な差別化を維持している。

初期費用についてはDOOR賃貸2026年4月掲載事例を参照すると、敷金1ヶ月、礼金1ヶ月が基本となっている。保証料は22,000円（2年）、鍵交換代は24,200円が発生する。礼金なしのキャンペーンが不定期で実施されることもある。

契約形態は定期借家契約が基本である。2年ごとの更新となり、居住継続の確約はない。こうした契約条件も賃料水準に反映されている側面がある。

ペット飼育可という条件の希少性

港区の高級賃貸マンションにおいて、ペット飼育が明確に「相談可」とされている物件は限られている。ディームス麻布狸穴町はこの条件を明示しており、犬・猫の飼育意向者にとって選択肢が広がる。

ただし、実際の入居審査においてはペットの種類・頭数・大きさにより個別判断が行われる。飼育可と記載されていても、必ずしも希望の条件で審査が通るわけではない。事前の確認が必要である。

この条件設定は、物件のターゲット層を明確にしている。単身のビジネスパーソンに加え、パートナーとペットを伴う居住者も想定した運用となっている。こうした住人構成の多様性は、コミュニティの成熟にも寄与している。

周辺物件との比較軸

ディームス麻布狸穴町と同エリアで比較対象となる物件としては、パークコート麻布十番 三田ガーデン棟が挙げられる。こちらは分譲高級マンションの賃貸化物件で、賃料帯は25㎡で20万円台後半から30万円台。築年数の差とブランド力の差が賃料に反映されている。

逆に、同賃料帯の競合としては六本木周辺の築10年前後のデザイナーズマンションが該当する。こちらは物件の個性や内装デザインで差別化を図るタイプが多く、ディームス麻布狸穴町のような大手デベロッパー系の安定運用重視型とは性格が異なる。

購入検討者にとっての参考指標として、周辺の中古マンション売買価格がある。麻布狸穴町周辺の築10年前後の小型マンション（25㎡前後）の実勢価格は坪300万円前後。賃料16万円/月を単純計算すると、表面利回りは約6.4%となる。ただし、管理費・修繕積立金・空室リスクを考慮すると、純利回りは4%前後に収束する計算となる。

賃貸選択の判断材料としての築年数

2014年竣工という築年数は、賃貸市場において「中堅物件」に分類される。新築時の設備仕様が最新ではない一方、修繕履歴が蓄積されており、建物の問題点が顕在化しているかどうかが把握しやすい時期でもある。

特に鉄筋コンクリート造の小規模マンション（6階建・81戸）は、大規模修繕のタイミングや費用負担が比較的見通しやすい。建物の維持管理状況は、賃料の妥当性を判断する上で重要な要素となる。

三菱地所コミュニティによる管理体制は、こうした観点から一定の信頼性を持つ。管理会社の変更履歴が少ないことも、運用の安定性を示唆している。

ディームス麻布狸穴町の現在の賃料水準は、物件の物理的条件、立地条件、管理品質、周辺競合のバランスにおいて、市場の自然淘汰を経て形成された値付けと言える。16.0万円という数字は、港区の高級賃貸における「使える物件」の基準線を示している。

Koukyuu は麻布・広尾・白金をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談)より。