東京の住宅市場は、「都心一強」という日本の専門家たちが繰り返し用いる言葉とともに2026年を迎えました。東京の中心部は、他の追随を許さない独歩高の様相を呈しています。

2025年を通じて、首都圏全域の不動産価格は急激に二極化しました。郊外市場は軟化し、周辺エリアでの購入申し込みは減少しました。一方で23区内は堅調に推移し、超高級エリアでは価格上昇が加速しました。不動産経済研究所によると、2025年の東京23区の新築マンション平均価格は1億3,613万円に達し、首都圏全体の供給戸数は21,962戸と過去最低を記録しました。いわゆる「億ション」と呼ばれる1億円以上の物件は5,669戸に達し、前年から2,000戸以上増加しました。2025年に販売された最高額物件は、港区と新宿区の両方で25億円に達しています。

中古市場も同様の状況を示しています。東京カンテイの報告によると、2025年11月の23区内の中古マンション（70㎡換算）の平均売り出し価格は1億1,485万円に達し、19ヶ月連続の上昇を記録しました。都心3区（千代田区、港区、渋谷区）では、新築の坪単価は現在900万円を超え、平均取引価格は約2億円となっています。千代田区の築10年のマンションでも依然として坪単価900万円以上を維持しており、都心の一等地が極めて高い一貫性を持って資産価値を保持していることが裏付けられました。

供給の引き締まりは今後も継続

首都圏の新築供給戸数は、記録が残る1973年以来の最低水準となりました。都心部での用地取得競争は極めて激化しており、建設コストも高止まりしています。同研究所は、2026年の供給戸数は約23,000戸と4.7%の微増を予測していますが、依然として歴史的な水準を大きく下回っています。

この希少性は相乗効果をもたらします。市場に出る新築物件が少なくなれば、個々の物件のプレミアム価値は高まります。新築価格が上昇すれば、中古市場もそれに追随します。その結果、真に卓越した住宅の在庫が極めて少ない人気区において、自己強化的なサイクルが生まれています。

流入し続ける国際資本

JLLの報告によると、2025年第1四半期の日本への不動産投資額は初めて2兆円を超え、前年同期比で23%増加しました。東京の不動産投資額は110億ドルに達し、ニューヨークの73億ドルを大きく引き離して世界第1位となりました。特に海外からの投資は、前年同期比で3.7倍に急増しています。

国土交通省のデータによると、2025年上半期の東京23区における新築マンション購入者の3.5%を海外バイヤーが占めました。都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区）では、その割合は7.5%に達しています。2024年から2025年の大半を通じて1ドル150円前後で推移した円安により、東京の不動産は世界の主要都市と比較して著しく割安に映っています。日本不動産研究所の国際不動産価格指数でも、東京の住宅価格は香港やロンドンの1平方メートルあたりのコストの半分以下であることが確認されています。

DWSは、東京を15年ぶりに世界で最も魅力的な不動産市場として特定しました。相対的に低い借入コスト（米国が6〜7%であるのに対し、日本は1〜2%）、インフレに伴う継続的な賃料上昇、そしてドル建て購入者にとっての通貨安メリットが重なり、好条件が収束しています。

金利は上昇傾向にあるが、その歩みは緩やか

日本銀行は段階的な正常化を開始しており、アナリストは2026年も緩やかな上昇が続くと予想しています。さくら事務所の年末の見通しでは、高市政権の財政姿勢が金利上昇に対する一定の抑制力となる可能性が指摘されています。さらに重要なのは、金融機関間の競争により優遇金利の幅が拡大しており、実質的な借入金利は政策金利ほど急激には上昇していないという点です。

3億円以上のセグメントの購入者にとって、金利感応度は構造的に異なります。このレベルの購入は、多額の自己資金を伴うか、一般市場では利用できない条件のプライベート・バンキングを通じた融資で行われることが多いためです。金利環境は重要ではありますが、他のどの価格帯よりもその影響は限定的です。

不動産資産に対する長期的な視点

長期的な経済研究によると、土地を含む不動産資産は、長期にわたり平均して年率約6〜7%の実質リターンをもたらしてきました。

東京のプライム住宅市場は、過去10年間でそのベンチマークを大幅に上回るパフォーマンスを示しています。マンションの不動産価格指数は2024年後半に207.2（2010年を100とする）に達し、14年間で価値が倍増したことを示しています。千代田区の主要駅に近い物件では、10年以内に再販価値が当初の購入価格の3倍近くに達した例も見られます。

これらの数字は、成熟した都市中心部における供給の制約、国内外からの持続的な需要、そして東京の伝統ある高級住宅街に対する根強い人気という、特定の条件を反映しています。

2026年の展望

今後1年を形作るいくつかの動向があります。健美家や東京カンテイのアナリストは、都心の一部エリアで在庫が積み上がり始める兆候を指摘しており、三田ガーデンヒルズのような注目物件の一部住戸で価格調整が見られるとの報告もあります。このパターンが広がれば、選別眼のある買い手にとっては、12ヶ月前には存在しなかった機会が訪れるかもしれません。

2026年の税制改正では、中古住宅の住宅ローン控除限度額の拡大や床面積要件の緩和が見込まれており、これにより中古市場へのシフトが加速すると予想されます。新築価格が高所得世帯の許容範囲を超えつつある中、このシフトはすでに進行しています。市場関係者によると、都心マンションを購入するための世帯年収の閾値は、現在2,000万〜3,000万円となっています。

最高層の住宅を取得する層にとって、その計算は依然として有利なままです。アジア太平洋地域における不動産資本の主要な目的地としての東京の地位は揺るぎないものです。麻布、虎ノ門、渋谷、そして湾岸エリアでは都市再開発が続いています。そして、麻布の公館街の静寂、広尾の並木道に守られた慎ましさ、白金の世代を超えた気品といった、東京の最高級住宅街が持つ根本的な性質は、市場のサイクルに左右されることはありません。

これらの数字は、その街が自らについて常に確信していたことを裏付けているに過ぎません。