2026年3月17日に国土交通省が公表した地価公示で、港区赤坂1丁目の住宅地坪単価は2,350万円に達し、2年連続で全国首位を維持した。東京23区の住宅地平均変動率は+8.99%、都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）の平均変動率は+12.0%と、23区平均を大幅に上回る。坪単価1,000万円超の住宅地標準地点数は前年の13地点から20地点へと増加した。

この数字が示すのは、都心の住宅地需要が一過性の投機ではなく、居住の質と資産保全を両立させたいという実需に支えられているという事実である。本稿では2026年の一次データをもとに都心5区それぞれの住環境特性を比較し、居住地選定における判断軸を整理する。東京で住まない方がいい区、住んで良かった街、リタイア後に住みたい街についても実態に即したデータをもとに言及する。

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都心5区の地価上昇を動かす3つの構造的要因

2026年の地価上昇を単純な需給の逼迫として捉えると、エリア間の格差を見誤る。上昇を牽引しているのは以下の三要因である。

用途規制による供給制限。第一種低層住居専用地域は建蔽率・容積率の上限が低く、新規供給が物理的に抑制される。白金台・元麻布・松濤・番町はいずれもこの用途地域が主体であり、街並みの均質性と希少性が同時に維持される。 駅距離による価格分岐。国交省の鑑定書データを横断すると、徒歩10分以内と10分超では価格上昇率に約15〜20%の差が生じている。都心5区内でも駅遠の低層住宅地は上昇率が鈍く、「都心5区であれば一様に上がる」という認識は2026年時点では通用しない。 再開発の波及効果。渋谷桜丘の再開発完成に伴い、周辺地点の上昇率は+28.99%を記録した。再開発エリアそのものより、隣接する既存住宅地への波及が価格を押し上げる構造は、千代田区神保町隣接の岩本町や、中央区銀座隣接の湊でも確認できる。

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港区｜坪単価2,350万円が示す居住需要の実態

2026年公示地価で住宅地全国首位を維持した港区赤坂1丁目（最寄り：溜池山王）の坪単価2,350万円は、同区内でも突出した数字である。富裕層の居住需要が最も集中するのは赤坂よりも元麻布・南麻布・白金台の各エリアである。

元麻布・南麻布の公示地価標準地は1㎡あたり200万円台後半から400万円超、坪換算で800〜1,300万円のレンジに分布する。第一種低層住居専用地域が広がり、大使館・外資系幹部・インターナショナルスクール関係者の居住が集積する。インターナショナルスクールへの徒歩・自転車圏という条件が外国籍富裕層の賃貸需要を下支えし、投資利回りの安定性にも寄与している。 白金台3丁目は2026年公示地価の住宅地ランキングで全国2位に浮上した。昨年2位だった千代田区六番町を抜いた形となる。国交省の鑑定書には「富裕層の個人を中心に底堅い需要、交通利便性の高い立地へ強い引合い」と明記されており、需要の質が鑑定評価にも反映されている。

港区全体の住宅地平均変動率は+12.7%。区民の平均所得は約1,126万円と23区最高水準であり、社長比率は6.2人に1人という集積密度を持つ。この数字は、港区の住環境が特定の職業・所得層によって自律的に維持されていることを示している。

各種居住満足度調査で「東京で住んで良かった街」として港区が上位に挙がる理由は、利便性・国際性・静穏性の三要素が高水準で共存している点にある。リタイア後に住みたい街としても、医療機関の集積と交通利便性から港区白金台・元麻布エリアへの需要は2026年時点で堅調に推移している。

港区高級住宅街ガイド2026年版｜麻布・白金・青山の価格相場と居住地選定基準では、各町名ごとの坪単価レンジと用途規制の詳細を整理している。

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渋谷区｜5年累計+37.6%の上昇率と松濤・広尾の住環境

渋谷区の住宅地は5年累計変動率+37.6%を記録した。新宿区の+38.1%と拮抗する水準であり、都心5区の中でも上昇の勢いが際立つ。渋谷区内でも居住の質という観点では地点間の差が大きい。

松濤は渋谷区の中で最も格式ある住宅地として位置づけられる。公示地価は1㎡あたり280〜350万円台、坪換算で920〜1,150万円。第一種低層住居専用地域が中心で、敷地100坪超の区画が多数残存する。渋谷駅から徒歩圏でありながら商業施設が少なく静穏性が高い。この希少な組み合わせが、坪単価を港区赤坂に近い水準へ押し上げている。 広尾は大使館・外資系幹部・インターナショナルスクール（広尾学園・ドイツ学校東京等）への近接性から、港区南麻布と並ぶ外国籍富裕層の居住地として機能する。戸建て用地の坪単価は500〜650万円レンジ。渋谷区の平均所得は約851万円で、社長比率は13%超と港区に次ぐ水準にある。 代官山は再開発後の渋谷との連続性が高まり、若年富裕層・クリエイター系経営者の居住需要が流入している。用途地域が近隣商業地域と住居系の混在エリアであるため、静穏性を重視する層には松濤・広尾を優先する判断が多い。

渋谷桜丘の再開発波及（+28.99%）は渋谷区全体の住環境を語る際に見落とせない要因である。再開発完成によって渋谷駅周辺の商業・オフィス機能が高度化し、徒歩圏の住宅地への需要が構造的に底上げされた。

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千代田区｜番町の住宅地が持つ歴史的価値と価格水準

千代田区の住宅地は、23区の中で最も特殊な位置づけを持つ。区内の大半が商業・業務用途であり、純粋な住宅地として機能するエリアは番町（三番町〜六番町）に集約される。この地理的限定性が、番町の希少性と価格水準を支えている。

番町の戸建て用地坪単価は550〜750万円、高級分譲マンションの坪単価は900〜1,200万円台。2026年公示地価では、昨年住宅地全国2位だった六番町が港区白金台3丁目に抜かれたものの、絶対水準は依然として都内最高水準の一角を占める。

皇居への近接性、名門校（学習院・暁星・女子学院等）の集積、商業色が抑制された街並みは、他の都心エリアでは代替できない居住条件である。千代田区の平均所得は約999万円で、港区に次ぐ水準。世帯構成は比較的高齢の富裕層・歴史的な地主層が多く、流動性が低い分、市場に出る物件数は慢性的に少ない。

リタイア後に住みたい街として千代田区番町が選ばれる背景には、皇居外苑の緑・静穏な街並み・都心へのアクセスという三条件が揃っている点がある。医療機関へのアクセスも良好で、高齢富裕層の終の棲家としての需要は2026年時点でも底堅い。

相続対策の観点では、千代田区の住宅地は固定資産税評価額が公示地価の約70%、相続税路線価が公示地価の約80%水準（国税庁基準）となる。路線価の高い番町では相続税の計算基礎となる評価額も高く、生前の対策設計が不動産取得と同時に必要となる。2026年12月31日まで延長された住宅取得等資金贈与の非課税特例（良質な住宅1,000万円）の活用余地も、この価格帯では検討に値する。

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中央区・新宿区｜都心5区内の相対的ポジションと居住適性

中央区

銀座4丁目の商業地価は1㎡あたり6,710万円（前年比+10.9%）と全国首位を維持した。住宅地変動率+13.9%は都心5区内でも高水準であり、牽引しているのは湊・月島エリアである。銀座隣接という立地条件が価格を押し上げる構造は2026年も継続している。

居住環境の観点では、中央区は純粋な高級住宅地としての集積度が港区・千代田区・渋谷区に比べて低い。商業施設・飲食店の密度が高く、静穏性を重視する層には向かない側面がある。資産保全・賃貸需要の安定性という投資軸では、銀座隣接の希少性が評価される。

新宿区

5年累計変動率+38.1%は都心5区内で最高水準。四谷・神楽坂エリアが上昇を牽引する。四谷は千代田区番町に隣接し、皇居近接の静穏な住環境が評価されている。神楽坂は飲食・文化施設の集積と住宅地の共存という独自の街並みを持ち、40〜50代の経営者層に一定の需要がある。

新宿区の住宅地は、区内の商業・繁華街エリアとの混在が激しく、ブロック単位での環境差が大きい。物件選定には町名・用途地域・前面道路の状況を精緻に確認する必要がある。

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東京で住まない方がいい区・住みたくない街の実態

「東京23区の住みたくない街ランキング」や「東京で住まない方がいい区」という問いは、居住目的によって答えが異なる。富裕層の居住地選定という文脈では、以下の観点が判断基準となる。

商業・繁華街との混在度が高いエリアは、静穏性・治安・街並みの均質性という三点で評価が下がりやすい。新宿区の歌舞伎町周辺、豊島区池袋周辺、台東区の一部は、地価の絶対水準にかかわらず高級住宅地としての機能を持たない。これらのエリアは投資対象としての流動性は高いが、居住の質という軸では都心5区の住宅専用地域と比較にならない。 再開発が未完了で工事騒音・景観変化が継続するエリアも、短期的な居住環境として評価が下がる。2026年時点で大規模工事が進行中のエリアは、完成後の恩恵を見越した取得戦略と、居住開始時期の調整が必要になる。 用途地域が準工業地域・工業地域に近接するエリアは、隣接する土地利用の変化リスクが高く、長期保有における環境維持の確実性が低い。江東区・墨田区・荒川区の一部がこれに該当する。

足立区・葛飾区・江戸川区といった東部エリアは、「利便性の低さ」を理由に住みたくない街として挙げられることが多い。ただしこれらの区は価格帯が異なり、富裕層の居住地選定の比較対象とはならない。

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東京で住んで良かった街・リタイア後に住みたい街

各種居住満足度調査（2025〜2026年実施分）で「住んで良かった」と評価されるエリアに共通するのは、利便性・静穏性・コミュニティの質の三要素が揃っている点である。

富裕層の居住満足度が高いエリアとして繰り返し挙がるのは、港区白金台・元麻布、渋谷区松濤・広尾、千代田区番町の三エリアである。いずれも第一種低層住居専用地域が主体で、街並みの変化が少なく、長期居住後の満足度が高い。

リタイア後に住みたい街ランキングでは、医療機関へのアクセス・バリアフリー対応の住宅ストック・緑地の充実という条件が加わる。この観点では以下のエリアが上位に挙がる傾向がある。

• 港区白金台：国立科学博物館附属自然教育園隣接、広尾病院（都立）へのアクセス、外国語対応医療機関の集積
• 千代田区番町：皇居外苑・北の丸公園近接、静穏な街並み、都心へのアクセス
• 文京区本駒込・小石川：東京大学附属病院・順天堂大学病院へのアクセス、緑地の充実

渋谷区広尾は広尾病院（都立）への近接性と外国語対応医療機関の集積から、外国籍富裕層のリタイア需要でも評価が高い。

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2026年の居住地選定で重要な3つの判断軸

都心5区の不動産市場が全体として上昇局面にある中、居住地選定の精度を上げるためには、区単位ではなく町名・用途地域・再開発計画の三軸で評価することが重要になる。

1. 用途地域による静穏性の担保

第一種低層住居専用地域（建蔽率40〜50%、容積率80〜100%）は、高層建築が入り込めず、街並みの均質性が法的に保護される。白金台・元麻布・松濤・番町はいずれもこの用途地域が主体であり、長期保有においても周辺環境の劣化リスクが低い。近隣商業地域や準住居地域との混在エリアは、短期的な価格上昇率が高くても、居住の質という観点では別の評価軸が必要になる。

2. 再開発計画との距離感

再開発は価格上昇の触媒になる一方、工事期間中の騒音・交通規制・景観変化というコストを伴う。渋谷桜丘の事例では、完成後の波及上昇率+28.99%という恩恵は、工事完了後に隣接住宅地が享受した。再開発計画の「完成後の恩恵圏」に位置する物件を、工事中の混乱期に取得するという戦略は、2026年時点でも有効な判断軸である。

3. 相続・税務設計との整合性

3億円以上の住宅用不動産は、取得時点から相続税・固定資産税・贈与税の設計と不可分である。路線価（公示地価の約80%水準）が高い都心5区の住宅地では、相続税評価額も必然的に高くなる。小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等：330㎡まで80%減額）の適用要件、住宅取得等資金贈与の非課税特例（2026年12月31日まで延長）の活用、法人名義取得の可否は、物件取得の意思決定と並行して検討すべき事項である。

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都心5区の住環境比較｜エリア別データ早見表

「都心5区」という括りの中でも、居住の質・希少性・国際需要・税務上の評価額は区ごとに大きく異なる。物件単体の価格だけで判断すると、住環境の維持可能性や資産としての長期評価を見誤るリスクがある。

国土交通省が2026年3月17日に公表した地価公示の詳細データでは、各標準地の鑑定書コメントも公開されており、需要の質と方向性を読み解く一次情報として活用できる。

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Koukyuu は表参道・青山・西麻布をはじめとする東京の格式ある住宅地を対象とした、取扱下限3億円のプライベート・バイヤーズエージェンシーです。初回相談から引渡しまで、有資格の宅建士本人が一貫して担当します。個別のご相談はこちらから。